“商业不是修建起来的，不是一个房子、一个综合体就算商业了，它真正是靠运营出来的。”张先生投资失败的原因就是所买的铺位没有运营成功。
一个商业地产的成功离不开以下条件：拥有竞争力的价格和商品，还有高素质的管理经营团队和稳定的商品渠道。
面对如此多企业和资金准备涌向商业地产，一些业内人士警告，商业地产和住宅地产开发经营有质的区别。商业地产开发前期投入大，如果没有雄厚实力的支撑难以为继，只要守得住商业项目就成功了一半。
首要是商业经营模式问题。城市广场副总经理、运营总监曾志刚认为，不能用做住宅的思维方式做商业地产，因为它不是简单的买卖以及租赁关系。他认为项目的定位、业态分布、营运管理每一环节都不可忽略，简而言之：一是既要有前期深思熟虑的规划，又要有执行过程的延续性，同时更要有后续调整的连续性;二是要着重处理好项目利益与商户经营利益的关系，经营者要对项目经营有一定的控制能力;三是既有服务标准性，更有商业经营的专业性。
其次是人才团队建设。清远商业地产才刚刚崛起，缺少专业商业市场运营的人才。不仅如此，商业项目招商是关键环节，如何才能把一些知名品牌引进来，并且留住，需要强大的社会资源作基础。
招商成功与否是衡量商业项目运营的重要依据。不过招商问题往往取决于前期的规划是否到位。城市广场副总经理、运营总监曾志刚认为：“你要做什么，想做什么，能做什么，必须有机结合，经营者必须有提前规划和预判的能力。招商的成功其实是规划的成功，相反就算你招商成功了，规划不合理的话很快也会出现问题。你选择品牌，品牌也在选你，消费者更是如此。”因此商业项目在经营过程中需要不断根据市场做出调整。
业内人士表示，纵观清远商业地产发展的历史“更多是惨痛的教训”。他建议：一要考虑有无足够的资金实力。实力不够就要分割产权，问题也就会出来;二要看有无整合商业资源的能力。“万达搞万达广场，王健林每年都要开‘万花会，开万千百货’，请大歌星，这就是整合商业资源的能力”;三必须要有好的团队。建议做商业地产的人先到商业企业实习一下，先把王府井、太平洋、家乐福的经营思路搞明白。
