今年5月，太古地产准备在香港上市，最多拟筹资208亿港元。但受累于欧债危机，在公开认购和国际配售均反应欠佳的情况下，不得已搁置了上市计划。但在股市筹资受挫之后的6月份，又传出太古正接洽新加坡枫叶基金，准备将其位于香港九龙塘的又一城购物中心作价220亿港元出售给对方的消息。太古近两月在资本市场上的这些频繁动作在它素有的稳健、低调和目光长远的形象之下显得格外突兀。要知道太古地产并非一家以销售地产为主的公司，在香港成立近40年以来，总共也只持有4家购物中心，太古地产也从未变现过旗下的核心资产。而太古集团并没有严重的现金流问题，它去年的资产负债表仍然很强劲，现金流也足以为它当下的项目提供资金支持。这种不寻常的筹资举动只会让人不由自主地遐想：太古要在内地投资物业上大展拳脚了。
太古的经营之道
相比于香港同行，太古这艘慢船进军内地的步履缓慢得多，迄今为止开业的项目只有北京三里屯VILLAGE和广州太古汇。开发中和筹措的项目也只有三家：上海大中里、北京颐堤港和成都大慈寺。并且这五家也无一例外都是太古最擅长的综合型的商业地产。
步伐缓慢，业务单一，太古在中国这个飞速发展的新兴经济体中看来是没有多少发展前景的。跑马圈地，迅速扩张规模以做大做强才是当下市场流行的商业哲学。但太古似乎并不这么认为。在解释为何不涉足内地住宅市场时，它说住宅市场需要快速拿地，设计然后卖掉，整个周期非常短，太古并不太擅长这个领域。而对为何不在国内快速扩张持有型物业时，太古说每个城市的文化内涵和地理位置都需要考量，太古并没有可以复制的成功模式，对商业地产最核心的坚持就是保持耐心，放眼长远。它甚至坦言自己不够野心，只想挑几个项目把它做好，坚决抵制短期内提升股价的诱惑力。
这种专注于主营业务，不盲目多元化经营的商业思想现在恐怕只能在经典的管理学教材里找到了，它在这个炫目的时代如果不被认为是没有冒险精神和进取心不足的话，那也差不多要被批评为过度保守的。但这似乎正是太古自豪的地方，而与此相对应的是太古在专业化上的进取。
太古的地产主要分布在香港和内地，同时在英国和美国也持有部分住宅和酒店业务。就商业地产而言，太古最值得称道的地方在于其对单体建筑因地制宜的设计与后期优质的运营管理。表1是对太古拥有的几家商业地产项目的概括分析。
总体而言，太古地产在优质化经营上处在这个行业的领先位置。对购物中心位置、设计和经营的准确定位和把握让它收获丰厚回报。它开创性地将商场地下层和地铁直接驳接(太古广场)，采用多层次的人流推进结构；而在北京三里屯VILLAGE项目上又综合考虑到三里屯区位的人群结构和文化底蕴，大胆前卫地采用开放式的多栋单体建筑格局，一方面天然地规避了多层购物中心在人流推进和采光上的缺陷，另一方面也减少了前期开发和后期运营的成本。
前期优良的建筑设计加上后期的改建翻新，再配合太古近乎苛刻的物业管理，让太古商业地产长期保持了其生态上的鲜活。这种一以贯之的优良品质在给太古带来高额租金回报的同时，也强化了其集团品牌。在FinanceAsia于2010年组织的一次民意调查中，太古股份在最佳管理和最佳公司治理两项类比中排列第八；同样在2009年华尔街日报亚洲版对香港200家最受尊崇的公司进行的一项调查中，太古股份名列第二。这种卓越的声誉又反过来促进了太古在商业地产上的议价能力。如此互为表里的正向反馈将太古地产推向了商业地产行业的领先位置。
太古的北上之路
太古在商业地产上的卓越经营能力并不意味着它能点石成金，它一样要收到外部条件的约束。它的保守和专业化能最大程度地规避激进的风险。但从本质而言，发展本身就意味着改变，而改变就需要刺激。太古认为过去10年中国内地的房地产市场粗放无章，不愿意冒险过多涉猎。但它近年来在内地以高价拿地仍频频败北中也在感慨自己错过了低价拿地的良好时机。而相比商业地产3-5年正常周期，它在内地多个项目上不成比例的拖沓(见表2)也显示出它在挺进这块新兴市场上时对政策法规的不适应。
太古错过了相对低廉的土地价格时代，同时也因此部分地错过了能消费它的高品质设计与管理的人群。在需要面临内地土地政策的多变和不连续的同时，它也必须承受高昂的土地成本所带来的压力。因此它和远洋地产的合作就成了一件顺理成章的事情，后者深谙政策变动，同时在内地的土地储备总建筑面积超过了2000万平方米。北京颐堤港就是两者的合作项目，太古收购了远洋地产该地块50%的股权，双方在2008年共同注资40亿人民币开发该地块。而成都大慈寺的地块也是与远洋地产以20亿的价格共同拍购。
太古地产在内地走过了早年的坎坷，并与内地地产商达成战略协作伙伴关系之后，它应当会开始熟悉自己即将要重点开发的这块沸腾而无序的热土。它将自己不善处理的难题外包给了合作伙伴，从而得以专注于自己最熟稔的设计与管理。这是好事。但在丰收之前它必须播种，这可能是太古要兑现又一城的原因。
太古的财务约束
太古需要变现为内地商业地产项目注资，是因为它本身的现金流无法支撑新项目的融资额度。自08至09年公司现金流大幅下滑44%(41.46亿港元至23.22亿港元)，07至09三个财年度现金流环比平均下降20%，这种现金流的大幅下滑被认为是公司在成本管理上的无效和决策上的疲软，内地多个项目的拖沓正是其结果。
而与此相对的是，太古的资产负债比率在连续两个财年升高之后，今年初步估计会达到21%。香港优秀的房地产企业，包括恒基、新鸿基、新世界和长江实业均将这个比例控制在20%左右。太古在过去10年也只有两个财年度的资产负债比超过20%，超过幅度不大，且马上在第二年调整到这个比例之下。20%的资产负债比普遍被认定是香港地产行业的一条红线。而从其负债的偿还年限结构来看，24%的债务总额需要在一年内偿还，这是对其稳健财务的细微损耗。
太古同时盯住了三个目标：维持20%的资产负债比率不使其扩大，维持香港本地的商业地产规模不收缩，拥有足够的现金流来扩展内地商业地产。这种财务上的三角约束在短期内不太可能实现，它能指望的是其他部门在短期内拥有高额的现金回报来覆盖其地产部门扩张所留下的债务。鉴于开发新地产项目所需要的投资额度，这不太可能。
太古最终收缩了香港本地地产规模以投资内地商业地产，间接说明它对内地零售业的发展更有信心，“慢船”太古快步进军内地的意图已很明显，时间会检验它这个重大决定是否明智。
