今天已经是27号了，应该说是站在2011年的末尾，准备迎接2012年，在这样的一个临界点上，四川省商业地产联盟秘书长、四川省连锁商业协会会长 冉立春对成都商业地产这一年的发展状况来进行一个简单的梳理和回顾。
关键词一：综合体
年底破百 成都商业地产进入综合体时代
眼力 实力 耐力——“三力”衡量开发商能否开发综合体
【冉立春】：说到2011年商业地产的总体发展情况，我想用这么几个关键词来总结，第一个叫综合体。今天27号了，但是我们可以从统计数据来看，到2011年年底，我们成都的综合体项目要突破一百个，这在全国应该都是名列前茅的。首先，我要解释一下什么叫综合体，为什么这里说“综合体”，而没有说“城市综合体”呢？
【主持人】：这两者之间有什么差别呢？
【冉立春】：我们判断一个项目是不是城市综合体，就要看它是否具备六大功能：第一是商业功能，第二是住居功能，第三是购物功能，第四是餐饮功能，第五是娱乐功能，第六是休闲功能。在商务功能里面，有酒店、办公，或者有会议中心，这才叫完整意义上的商务。住居功能就是有电梯公寓，有精装房。购物功能就是有百货、超市、专营店，餐饮就是有中餐、西餐、火锅。娱乐就不说了，包括休闲功能和茶馆什么的。这六大功能全部具备，才能算真正意义上的综合体。
有人说城市综合体就是HOPSCA，HOPSCA就是万达的概念。这不能作为城市综合体的标准。所以，我要谈的第一个观点是，城市综合不体等于HOPSCA。第二个，城市综合体有别于商业综合体。刚刚说的这六大功能，我们把它称之为城市综合体的经济功能。如果从经济学的角度来说，它能干什么？既然有六大功能才能叫真正意义上的城市综合体，那你说的这一百个综合体项目是不是指的城市综合体呢？答案是NO，我指的不是城市综合体，而是商业综合体。什么叫商业综合体？后面的四个功能里面跟前面的一二功能里的任何一项结合起来，都叫商业综合体。
【主持人】：您一再强调成都的综合体项目突破一百个，这一百个的数据统计口径是什么？具体又是指的什么？
【冉立春】：就指的商业综合体，就是后四类（包括购物、餐饮、娱乐、休闲）的面积超过五万平方米。实际上，这一百个里面既包括了城市综合体，也包括了商业综合体。首先肯定是商业综合体，你可以说成都的商业综合体突破了一百个，也可以说成都的综合体突破一百个，都正确。但是如果有人说城市综合体突破一百个，那是断章取义，不对。这是我要解释的第一点。
【主持人】：那么，成都到底有没有城市综合体？
【冉立春】：成都现在真正意义上的城市综合体是没有一个！别人说万达广场都开了，他们说是综合体。拿那六大功能去套套，我们照猫画虎，六大功能有没有？全了就算。哪一个全了？目前没有。
【主持人】：未来成都有没有针对城市综合体的相关规划呢？
【冉立春】：这是我要说的第五个方面。回顾2011年，我现在还在谈第一个关键词“综合体”，先做一些概念的厘清，我们在交流的过程就是相互学习的过程，你下次给别人解释综合体你也很专业了。
第一个关键词是综合体，突破一百个，然后城市的商业地产进入了综合体时代，将来商业地产的开发基本上是非城市综合体不做。当然，进入综合体时代实际上要考虑三个因素，这三个因素是你能否进入的门槛。另外，作为开发商、投资商，你能不能做要看能力。当然，做城市综合体这种商业地产有一些必要的硬性条件，不具备就进不去，具备一部分也做不长久，这种条件间接指明了将来商业地产的方向。
【主持人】：进入综合体时代以后商业地产市场会呈现出什么样的局面？还有您刚提到的那些重要因素和必要的硬性条件又具体包含哪些？
【冉立春】：将来做商业地产的基本上是大牌，小的没有办法开发，而且它要持有，这个你自然就知道将来进入综合体时代了，进入综合体时代会是什么结果呢？结果就是只有部分开发商才能开发，大多数房企如果进入综合体时代，一般的开发商做不了商业综合体，“三力”是考察的标准：第一眼力，你是否有一个好的规划和好的选址标准。这是指你对前期的论证。比如金牛万达广场，它就考虑在人民北路的一环路口能不能搞综合体，这就是考眼力的。成都的开发商为什么当时没有看到这里可以搞综合体呢？十几年前蓝光开发了荷花池的项目，但是却没有想到一环路这个口子上能建综合体。所以，做综合体第一是眼力，眼力是你对这个城市未来发展的看法，对这个商圈未来发展的趋势，以及综合体将来能否在这个地方正常运营的看法。
第二就是实力。现在做综合体，不解释什么产权分割了，我们分析这个已经过了。你要有实力，首先你这个实力表现在什么地方？第一你是否有持有物业的能力，如果修好就卖掉，那不行；第二，能不能拿到你想要的地块，你有没有这么多钱。综合体最起码要达到80亩以上，20亩、30亩就不能说是综合体，实际上只是塔楼加商业。还有，周边整合能力。就是你有没有整合商业资源的能力。万达人家确实这几年集合了很多战略型合作伙伴，每年开一个万商会。所以，在实力里面，一般的开发商没有这个能力的就招不到商，招商很难。
第三个是耐力。商业经营、商圈的成熟是一个过程，有的人在这个过程中扛不住就垮下来了，比如西武。同样做这个项目，搞了几年，伊藤洋华堂在春熙路那个店亏了一年之后就把物业盘活了，通过调整业态和商业结构把亏损问题解决了。好多人现在看伊藤洋华堂头上有光环，曾经的酸楚谁知道？所以是只看到喜悦没有看到背后的泪水。
如果我是一个开发商、投资商，进入这个行业我就要考虑三点。所以，这三点是判别你能否进入到商业地产特别是综合体开发领域的条件。正因为有了这三点，也决定了将来成都商业地产的发展趋势。这是第一个综合体时代。
但是因为一百个综合体项目有的将来是贴身肉搏的问题，商业的竞争会变成零售业的竞争，比如说我招伊藤洋华堂你招家乐福，将来就变成了家乐福和伊藤洋华堂的竞争。开发商的竞争变成了商业运营者的竞争的话，实际上意味着主力店如果经营不善，综合体就会垮。我个人认为，综合体将来如果在成都发展，可能有一个解决的问题，即如何错位差异化经营。
【主持人】：什么叫做“错位差异化经营”？
【冉立春】：错位差异化经营，说得比较大一点，就比如，你卖LV我就卖GUCCI，我们两个都搞一样的那怎么成呢？就这个意思。再说小一点，你卖百丽我就卖啄木鸟，你卖阿迪达斯我就卖耐克。
【主持人】：就“综合体”这个关键词，冉会长已经把成都商业地产剖析得很深刻了。我很好奇下一个关键词将会导向成都商业地产的何种层面。
