“回顾2011年，在限购政策下，上海住宅市场一度跌入谷底，不仅总体成交冷清，价格也在四季度出现大幅度下滑。与此同时，2011年上海房地产投资市场尤其是大宗物业交易却依然取得了不错的业绩。”
根据戴德梁行日前发布的2011年市场回顾报告，2011年上海房地产投资市场比较活跃，总成交金额达到350亿元人民币，同比增长了50%，达历史高峰，其中由于受宏观调控影响，全年住宅投资金额和成交量大幅下降，但写字楼市场保持相对平稳状态，在总投资额中占到了78%的比重。
对此，戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成指出，大宗物业交易过程普遍较长，今年的部分投资，实际上多数在去年年底就已开始谈判，因此今年大宗物业成交的较大增长，一部分反映的是去年年底投资市场的热度。明年受融资渠道受阻、投资者信心减弱等多种因素影响，2012年上海大宗物业投资市场恐怕难以延续今年的盛况。
全年交易活跃
在今年上半年的上海房地产大宗投资市场中，最为显眼的莫过于环球金融中心的整层出售。
今年年初2月份，汤臣集团发布公告称以2.67亿元的价格收购了环球金融中心72层，楼面单价约为8.3万元。自此之后，包括天平保险、新源控股、上海睿颖、Breadn butter、宝钢集团等在内的境内外各路资金纷纷出手，收购了环球金融中心一层或两层楼面，成交均价均在8.3万元/平方米左右。截至目前，环球金融中心已累计售出9层楼面，开发商森大厦已累计回笼资金超过25亿元人民币。
在一季度除了环球金融中心整层出售引人注目之外，太平洋保险以44亿元的价格，从亚太置业手中收购原李嘉诚旗下上海超甲级项目世纪商贸广场则掀起了另一波市场浪潮。
2010年10月份，保监会发布相关公告，正式允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。此后，市场不断传出保险资金收购不动产项目的消息。至太保收购世纪商贸广场，可以说是真正开启了保险资金进入地产的大门，也是保险资金投资不动产浪潮中的一个小高潮。
除此之外，在今年一二季度，盛邦国际大厦、卡帝乐鳄鱼大厦、上海港国际客运中心1号楼等也都以整购形式交易。
就下半年而言，大宗投资市场依然保持活跃态势，出现了瑞安建业出售去年收购的21世纪大厦部分楼面、香港新世界百货从黑石基金手中接盘调频壹、Soho中国继续收购浦东嘉瑞国际广场、凯雷协同里昂证券收购浦东宏嘉大厦等案例。
就单个收购主体来看，整个年度，Soho中国无疑是上海房地产大宗投资市场上的大赢家之一。上半年至今，Soho中国先后出手收购了轨交10号线海伦路上盖项目、新世界长宁商业中心、轨交10号线四川北路项目等。而近日，关于Soho中国拟以38亿元收购外滩地王40%股权的消息，也是愈传愈烈。
从全年交易额资金来源情况看，境内外资金都表现出了较为活跃的态势。DTZ戴德梁行投资部数据显示，今年上海的房地产投资中，以境内买家为主力，投资金额为191亿元，同比增长118%；境外买家投资金额为160亿元，同比增长10%。今年上半年中小投资客活跃，下半年基金整栋收购增多。
对于境内外资金的表现，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，境内买家活跃更多缘于兼并、整合案例的增加，而境外则受短期获利空间不确定和外围市场环境等影响。
明年难有大变
就今年大宗投资市场交易标的的类型和属性来看，住宅限购下，商用物业成了“香饽饽”。戴德梁行的数据也显示，商用物业成为了今年市场投资交易的主体，尤其是写字楼物业交易金额，占到了总投资额的78%左右。
易城中国市场监测数据也显示，今年三季度国内大宗投资交易最为活跃，第四季度受到国际经济形势波动的影响，成交有所下降。在众多大宗投资案例中，综合类物业仍是数量最多的投资对象，其次是办公楼。考虑到综合类物业中多数也含有办公物业，在众多投资对象中办公楼是资金最为偏爱的物业类型。
对此，第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可分析说，房地产市场自年初起即步入调整期，不过写字楼及商业市场依然有亮眼表现。在此背景下，部分业主考虑出售旗下资产（尤其是写字楼及商铺）改善资金状况，或引入合作方共同支持其他项目运作；而对一些实力雄厚的开发商投资商而言，则期望借机以优惠价格扩充储备或纳入具有较强持续租赁营收能力的项目。
合富辉煌上海公司首席策略师赵春雷也指出，逢低吸纳始终是投资的要诀，尤其是对于房地产这类开发周期较长的行业而言，今年以来市场始终处于低迷状况，可以说正是现金流充裕公司进行扩张的好机会。
除了不受政策影响，商用物业稳定的回报率和今年以来强劲的租金上升态势，也是吸引资金进入的动力之一。据中原集团研究中心发布的《中原地产研究年刊2011》的数据显示，国内8个城市的平均租金回报率达到5.17%，远高于住宅市场的2%～3%的水平。
对于明年市场走势，易城中国副总裁柳费国预期，明年上半年市场仍将延续今年第四季度相对平淡的趋势，而明年下半年可能随着国际经济环境向好以及市场抄底收购的增多，一线城市和热点二三线城市的大宗投资市场将呈现回升趋势。
访谈
明年商用物业投资仍是热点 高力国际物业投资服务 汪蓓
记者：今年以来上海大宗交易总体表现如何？主要呈现哪些特点？促成这些特点的原因是什么？
今年上海的大宗交易表现平稳，整体市场的特点为国内投资买家表现积极，商用物业投资活跃。以成交金额计算，国内投资者已经占据了约44%的市场份额，在物业投资这一领域逐步追赶上了外资的脚步。
促成这两个特点的原因，一方面是国家的宏观调控措施，使得外资进入中国的审批流程和难度增加，从而抑制了部分外资的投资，另一方面，住宅市场的不确定性使得投资者把关注点放在了商用物业上。
记者：与年初的预期有哪些同与不同？
相同点就是，年初我们预计2011年商用物业市场将会引来新一轮的投资热点，事实上我们的这一预判得到了实现。
不同点在于，年初，我们预期住宅市场的调控会在2011年第三季度发挥效应，可以看到住宅价格的修正，从而获得一个较好的投资机会。但我们还是低估了开发商的应对能力，开发商在上半年纷纷通过信托、集团授信、增发股份等方式融资，从而使得价格修正的时间被拉长，直到临近2011年第四季度，银根的紧缩加上年关将至，部分开发商才开始采取打折促销的销售策略，因此我们预计住宅市场的价格修正将会持续至2012年，并且在2012年上半年就能看到明显的价格修正过程。
记者：对于明年的走势有何预判？做这些预判的依据有哪些？
对于2012年，我们判断商用物业市场将会继续活跃，国内投资者也会进一步加大投资。
我们预计房地产调控措施在短期内没有退出迹象，加上银监会于今年下半年着手对房地产信托产品进行严格审查，明年开发商通过信托渠道融资的难度将会进一步加大。因而，相比于今年，明年住宅市场进行深层次调整的可能性加大了。
商用物业方面，上海写字楼和购物中心在2012年将保持强劲的增长势头，大型机构投资者也将会加大该类物业的投资。我们相信部分手中持有现金的开发商，特别是一些在香港上市的开发商将会继续收购符合它们投资策略的商用物业。
二三线城市投资仍有机会 仲量联行上海公司投资部总监 李凌
记者：您如何看待今年以来国内房地产投资市场？
仲量联行有关上海今年大宗交易投资市场的统计数据尚未完全出炉，但从当前所掌握的情况来看，今年的总体成交情况并不会低于去年。从今年成交的总体来看，办公楼、商场等商业物业的成交占据了绝对的主力位置，住宅项目成交较为罕见。从资金来源角度说，境内外资金基本处于相对平衡的态势。2008年、2009年内资买家一度占据了较大的投资市场份额，其后2010年外资资金回流，今年基本上内外资持平。
就国内整体来看，外资主要倾向于一线城市的商场购物中心项目，在二线城市的写字楼投资方面较为谨慎。二线城市的写字楼投资主要以内资买家为主。这主要是因为外资对于二三线城市的熟悉度不及一线城市，因而出手相对谨慎。
记者：今年大宗交易市场的成交价格如何？
从总体来说，今年商办物业价格总体不像去年那么高，也基本维持一种相对平稳的状态。
记者：对于明年形势如何判断？就上海而言，当前的市场是否已趋于成熟？国内其他区域如何？
在预期明年政策不会出现较大变动的情况下，市场将继续维持今年的成交态势，基本难以出现较大波动，成交也仍将以商用物业为主体。
上海的房地产投资市场，尤其是大宗投资市场，经过多年的发展，可以看出已日趋成熟。这种成熟度，不仅表现在交易手法、交易规模等方面，还表现在市场规范程度、专业化程度以及投资者心态方面。尤其是国内买家，经过多年历练，对市场判断有了更为理性的看法和评估手法。
国内其他二三线城市却远未达到成熟程度。可以说，目前在国内不少二三线城市，虽然有众多商办物业在造或已经投入使用，但优质的商业物业依然缺乏，其未来的发展空间依然较大。但不得不提到的是，在二三线城市出现了不少变通型商业地产资产，这类资产多以出售为主，存在一定的市场风险，但明显的过剩和系统性却尚未显现，因此二三线的投资仍有机会但要注意风险管控与把握。
