北京发展ShoppingMall是否具备时机 四大尺度

“说北京发展Shopping Mall的时机已经成熟，可能过分了一些，但起码已经具备了这个时机”，北京财贸管理干部学院商业研究中心主任王成荣，在近日举办的“大型郊外购物中心发展战略——中关村论坛”上，用大量的图表和数据表述了这一论点。他说：“Shopping Mall尽管是北京商业现代化的梦想与期待，但是目前的北京有四个Shopping Mall足矣！”
　　
　　王成荣的上述结论依据的是《北京市“十五”时期商业发展规划》。据该规划，北京将在五环以外的城市西北、东南、东北和西南建设4个风格各异的大型多功能购物中心。日前，作为四大郊外购物中心之一的中关村国际商城已于2002年12月18日建设开工。中关村国际商城发展有限公司总经理徐良均先生在接受本刊记者的采访时说，我们对中关村国际商城的未来充满信心。在尊重市场规律、稳步开发的前提上，我们要把中关村国际商城建成一个成功的世界级的大型综合商业设施的经典之作，使其成为市民购物、娱乐和休闲的首选，成为北京黄金旅游线上的亮点。
　　
　　而来自各方面的信息显示，北京尚有许多开发商正在跃跃欲试地准备大肆开发计划外的Shopping Mall。因此专家提醒，发展Shopping Mall一定要从现实的角度出发，不宜盲目发展，否则将最终带来北京整个购物中心发展的泡沫！
　　
　　尺度一：经济水平
　　
　　北京市人均GDP已经达到3000美元——很多时候，这个数据被用来做为支撑北京已经具备发展Shopping Mall时机的有力论据。然而，论坛当天，在王成荣拿出一系列比较数据之后，这个数据显然不再具有说服力。王成荣指出，在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。在人均GDP达到1000美元的时候，百货商店兴起；达到2000至3000美元时，超级市场兴起；6000美元时便利店兴起；8000美元时仓储式商店兴起；而只有在人均GDP达到12000美元时，才是购物中心大发展的时代。
　　
　　显然，北京目前的人均GDP水平距离这个标准还存在着很大距离。但是王成荣同时表示，北京作为首都，有着其特殊的现实情况。因为北京聚集着一大批高收入阶层，百万富翁数以万计。到2008年，北京的人均GDP将达到6000美元，应该说北京已经进入追求高生活品质的时代；而受国际化的影响，年轻人追求时尚、提前消费的理念正在形成，他们像追求名牌一样追求新的消费形式，相当一类人群紧随国际消费潮流。
　　
　　虽然美国购物中心的兴起是基于10000美元的人均收入，但我们在思考购物中心发展的必要性时，不能从绝对数字上去比较，而且，我们常常把购物与其它产业割裂开来，而国外的统计则是对消费、休闲、娱乐等等指标值进行合计处理。因此，如果单纯看购物的数字就认为国民的消费能力存在问题，难免有以偏概全的嫌疑。
　　
　　北京市商业委员会副主任卢彦博士的论证从客观上支持了上述观点，他认为，只有当一个城市呈现出多样化、个性化的消费特点时，才具备了Shopping Mall出现的条件。北京市全年的零售额有望在最近一两年突破2000亿，使整个城市的消费水平走向高度多样化、个性化的消费趋势初步实现。
　　
　　此外，中国整体的经济发展水平虽然比美国落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市。而菲律宾、泰国、马来西亚的摩尔发展得既多又好，且新的摩尔仍在不断地建设中。资料显示：曼谷有20多家摩尔，其中50万平方米的西康广场(Seacon Square)是亚洲最大的摩尔，也是世界排行第五大购物中心。马来西亚吉隆坡有20多家摩尔(有亚洲最大的Midvally Megamall和SUNWAY广场)。甚至经济不是很发达的菲律宾马尼拉也有30多家大摩尔（有亚洲最大最成功的连锁摩尔集团：SM集团、ROBINSON集团，SM集团拥有20家连锁摩尔，其旗舰摩尔-SM MEGMALL面积达33万平方米，正在建设中的SM ASIA MALL规模超过50万平方米），平均35万人口拥有1家摩尔。从这个角度来说，北京为什么不能拥有一批真正的大摩尔呢？
　　
　　尺度二：交通状况
　　
　　为打造中关村国际商城，卢彦博士曾亲自带团赴国外考察Shopping Mall。他总结国际经验后认为，当一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。他说：从交通形式上来说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。
　　
　　而在这一点上，北京交通的快速发展似乎已经成为助力Shopping Mall发展的一个重要因素。资料显示：北京的私家车已超过100万辆，其中小轿车超过60万辆，目前，北京私家车的数量位列全国第一。“北京从交通上看正在迈入私人汽车的时代，但是MALL的发展仍缺乏一个广大的客户群基础，这一点还需要通过我们城市功能进一步的提升和城市现代化的进程来弥补”，卢彦说。如何判断北京的城市化进程，王成荣再次总结国际规律来为北京的城市化进程做出定位，他说，世界城市化过程中，零售商业变迁有其规律性。城市的发展分为三个阶段，初级阶段城市化率30%以下，零售行业的特征是向心聚集，即向城市的几何中心聚集；城市化到70%的时候是离心分散，就是商业向几何中心发展；城市化到了高级阶段，即城市化率达到70%以上，零售业将呈现离心聚集的态势，离开几何中心，向郊区聚集。北京的城市化率已经达到70%，零售商业格局处于离心分散的阶段，城市商业中心开始由几何中心向郊区呈环状分布。从这个规律性来看，北京现在发展Shopping Mall是很好的时机。
　　
　　尺度三：商业形势
　　
　　北京的商业形势不容乐观，几乎已成为商界共识。在王成荣看来，北京的商业至少存在着这些问题：首先是市场潜力虽巨大，但是目前的商业却不能完全引导消费和创造消费。其次，商业地区结构和业态结构还不近合理，这主要表现为我们城市中心地区商业密度很大，边远地区卫星城商业相对的比较落后。此外，商业网点功能比较单一，与娱乐、服务、文化、社交、旅游相脱节。
　　
　　卢彦认为，在北京打造Shopping Mall，商业形式必须在专业分工和品牌形象方面得到极大的深化。比如说，主力店必须能够在国内独树一帜，能够打出自己的形象，其次，Shopping Mall所依托的大量专卖店同样也需要商业分工的深化。从这个角度来说，北京城市商业还有欠缺。
　　
　　互联网上有一段观点鲜明的说词，“Shopping Mall缺乏成熟的大型专业店的支撑将必死无疑，将市区商业简单复制到郊区是绝对行不通的！此外，商业郊区化在当前的中国好像还没有很成功的例子，成功的例子多数是城市扩张以后郊区变市区的。大家留意一下外资进入中国以后的变化就知道，不少大型外资进入中国时把他们的郊区经营理念带进来，但现在不是改变了原有策略就是发展速度慢了下来！原因很简单——销售额！郊区销售达不到预期数字，只有在市区才行！”
　　
　　“所以，在这种基础上，我们要通过一种形式去弥补。什么形式呢？一是要能够和国际知名Shopping Mall的开发运营商进行结合；二是要有大量国际先进水准的专业品牌店愿意进入这个Shopping Mall；三是我们国内产品的数量，包括我们专业化的分工能够进一步深化。这样的三个条件的实现，才有可能让我们的Shopping Mall真正浮出水面”，卢彦说。
　　
　　尺度四：生产能力
　　
　　是否具备一定的生产能力也是判断发展Shopping Mall时机是否成熟的标尺。按照国际经验，一个面积在30万和40多万平方米的Shopping Mall，大约需要30至40万种以上的商品，才有可能支持Shopping Mall的发展，也就是说，Shopping Mall一定要建立在大量的工业化生产的基础之上以及产品的多样化之上。
　　
　　但中国目前的生产能力让人担忧，根据卢彦当天提供的数据，现在国内生产的商品品种大概不会超过20万种，刚刚达到所需商品品种总数的50%。不过，中国做为世界加工厂的市场位置又似乎给人带来曙光：不久的将来，中国的生产能力将为Shopping Mall的发展提供坚实有力的后盾。