近几年，奥特莱斯在中国爆发式的增长就好比一夜春风，花开遍野。作为中部中心城市的武汉更是春风先绿江南岸。据不完全统计，全市共有7个奥特莱斯项目或已开始营业，或在建设和规划中。当人们还在神经晃晃地担忧着末日是否来临之时，位于武汉盘龙城经济开发区内的武汉百联奥特莱斯广场却做出了将于2012年元月12日正式开门迎客这个不到末日不罢休的举措。消息即出，引得武汉商业地产市场议论纷纷。
此前武汉沿江一号奥特莱斯惨淡的经营揭露出真假奥特莱斯现象至今让人唏嘘。一连串的疑问接踵而来：武汉百联奥特莱斯，会否是老酒换新瓶？这个舶来品会不会水土不服？是武汉本身地域性的问题，还是真正的奥特莱斯从未降临江城？为此，我们特意邀请三益中国旗下三益商业地产投资顾问机构副总裁马利东给我们揭秘。
三益中国旗下三益商业地产投资顾问机构副总裁马利
奥特莱斯选址关键：适合的土地资源
资料显示，奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。最早是以工厂直销店的形式，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似销品茂的大型购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
提及奥特莱斯，就不得不从它的选址说起。多数人脑海中率先浮现出的画面，是远离市区高速路旁的商业建筑，而在郊区修建奥特莱斯大多依赖顾客自驾车到达。稳定的人流量难以掌控。
“奥特莱斯的体量均比较大，且都是低密度的品牌单店，这对于土地的容积率和地价成本有很高的要求，所以找到适合的土地资源至关重要。“马总认为，相比国外奥特莱斯的选址，我国奥特莱斯的选址大抵分为两种，一种建在北京商业氛围较为成熟的中央别墅区，周边高端消费人群达到5万人；另一种是建在成都远城区，且周边有大量配套住宅的奥特莱斯。盘龙城经济开发区的武汉百联奥特莱斯，与成都的奥特莱斯选址比较相似。
据调查，盘龙城目前的商业虽然多点布局，但多是裙楼临街商业体，而且人口基数较低。“远城区商业氛围的稀疏是一个不争的事实，成熟商业市场的形成是一个长期的过程，这其中离不开政府的扶持。在远城区的商业项目，首先要有足够的品牌和商品数量；其次，须从项目的业态配比上做文章，加入休闲餐饮业态，配比应该在20%以内较为合适。"马总从长远规划和业态布局将其化解。
山寨货品就像一阵风 吹一阵就过去了
有业内人士认为，通常奥特莱斯距市中心的距离与档次存在着相对的关联。在一定范围内，距离市中心越远则越可能实现高档次，距离市中心越近，实现高档的难度越大。
不过，马总认为，距离与档次的这种关系，也并非绝对。“离市中心越近，所面临的竞争对手越强，品牌很容易同质化；而远城区的商业项目，要吸引消费者出城购物，品牌商家会在资源方面下足功夫，形成品牌差异化竞争。归根结底，距离与档次的关联是商业经营的一种需求，是希望将各个不同的商业项目达到可持续化发展。
