据全球第三大商业房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，尽管2011下半年受外围经济复苏放缓影响，国内经济增长速度有所放缓，但内需市场依然表现强劲，广州消费市场继续保持较快增长速度。据广州市统计局数据显示，1-11月，广州市实现社会消费品零售总额4,747亿元，同比增长17.3%；而根据政府相关预计，全年广州市社会消费品零售总额预计将达5,220亿。消费市场的畅旺和不断上涨的居民消费力吸引国内外各业态品牌对本地市场的关注，包括服饰精品、个人护理品、奢侈品及其相关护理行业等积极在本地寻找合适物业。本季度有多家外资零售商入驻广州，其中不乏国际知名奢侈品牌如Prada。
2011年第四季度，广州无大型购物中心正式开业，整体空置率环比下降0.8个百分点至10.6%。纵观2011年全年，广州市大型购物中心共有约38.8万平方米新增供应，约占整体库存量的14.8%。由于多数新增项目已经过较长时期的前期招商并采取试运营的方式逐步推出，因此市场整体空置率水平并未有大幅上升，全年平均空置率为10.5%，较去年下降0.5%。
第四季度广州市大型购物中心整体租金与上季度基本持平，录得每月每平方米757.7元，同比上升了6.51%。2011年，得益于来自国内外零售商旺盛的进驻扩张需求加上新增项目在规模和档次定位上的提升，广州市大型购物中心租金水平整体上保持上涨趋势，全年平均租金较去年增幅达10.0%，升至每平方米每月人民币748.3元。
广州市主要经济指标
广州GDP增长率vs.全国GDP增长率
大型购物中心市场状况
整体供应，需求及空置状况
高力国际研究显示，2011年第四季度，广州市无大型购物中心落成，市场库存维持在2,621,150平方米。位于体育中心商圈的时尚天河商业广场一期在本季度开始试营业，一期供应量达5万平方米。第四季度整体空置率录得环比下降0.8个百分点至10.6%。中心及外围各子市场空置率均较上季度有所下降，其中天河区、白云区上季度新入市项目已逐步消化，空置率均有明显下调。第四季度位于天河区的万菱汇由于部分品牌商户的撤场，项目空置率录得上升。但由于部分流失客户在天河商圈重新租赁优质零售物业，对该区整体空置率影响不大。
广州零售市场较好的发展潜力吸引各类业态品牌进驻，新增项目由于多位于繁华的天河北或珠江新城，且项目规模和档次定位均处于市场领先地位，因此更吸引国际知名品牌加速进驻开设分店。如Prada和瑞士奢侈皮具品牌bally太古汇新店均于本季度开业，营业面积分别约840平方米和160平方米；万宁新概念旗舰店已进驻太古汇；悦木之源广州首家独立专卖店落户正佳广场开业；优衣库百信广场店也在本季度开业，是该品牌在广州第二家大型店。餐饮方面，来自马来西亚的“旧街场白咖啡”中国第一店落户广州花城汇；Enoteca酒窖华南区第一分店在太古汇开业。
超市百货业态方面，外资及本地品牌均加大其在周边商圈的扩张，其中以白云新城最为各超市百货品牌关注，如卜蜂莲花超市白云黄石店在本季度开业，超市面积达10,000平方米，其在广州第一家购物中心也预计将在明年开始动工；吉之岛和天河城百货在白云区G5停机坪的新店也在本季度开业，其中天河城百货营业面积达16,000平方米；此外，吉之岛和天河城百货东圃店也在本季度开始营业，营业面积分别为4,000平方米和26,000平方米。而华润万家已规划在南沙区建近20,000平方米的综合超市。
为了减少运营成本及保证稳定经营，部分有资金实力的超市百货品牌倾向于自建或自购物业。譬如：卜蜂莲花明年将开始建设它在广州的第一家购物中心；广百集团进驻金沙洲建城市综合体。
广州历年优质购物中心库存量、吸纳量及空置率统计及预测
2011年第四季度广州优质购物中心分区库存量、占有面积及空置率
租金分析
高力国际报告指出，第四季度广州市大型购物中心首层平均租金较上季度基本保持稳定，录得为每平方米每月人民币757.7元。中心及外围各子市场，包括越秀区、荔湾区、海珠区、番禺区等市场租金基本与上季度持平，略有升幅。值得一提的是，天河区部分项目由于经营调整，重新招商后租金有所下调，此外部分新增项目如花城汇一期、时尚天河商业广场等项目租金较低，故该区平均租金有所拉低。
天河商圈目前已聚集了数十家大型购物中心，如天河城、正佳广场、太古汇、花城汇等，商圈规模和档次均得到极大提升，未来该区域仍将有多个项目入市，预计天河商圈的竞争格局将日趋复杂和激烈。因此，尽管越来越多的零售商涌入该区域拓展业务，不少新增或在建项目亦面临较大的招商压力。
2001-2011广州优质购物中心首层平均租金
2011年第四季度广州各区优质购物中心首层平均租金
投资分析
高力国际报告还指出，商铺投资市场持续表现活跃，中心区天河北-体育中心商圈、北京路-上下九商圈商铺售价保持快速上升态势。本季度大型购物中心市场录得一宗整售成交，越秀地产将旗下总建面积约15万平方米的东方宝泰购物广场以9.84亿元出售给该商场的经营管理方香港汇港发展集团。
市场展望
2011年前三季度，广州市实现地区生产总值（GDP）8,918亿元，累计同比增长11.0%，持续向好的经济环境支撑零售市场的稳定发展。2011年全年，广州市大型购物中心共有约38.8万平方米新增供应，主要集中在天河区和白云区。新增供应市场消化态势良好，全年平均空置率较去年相比仍下降0.5%
由于部分项目推迟开业，预计2012年将有约62.9万平方米新增供应完工入市，包括位于珠江新城的太阳新天地购物中心、高德置地广场四季MALL（秋）、花城汇二期三期，荔湾区的西城都荟和番禺区的奥园广场、海印又一城二期等，整体空置率预期将有所上升。随着多个地下项目如时尚天河商业广场、花城汇等的开业，广州市地下零售商业物业供应将达到高峰。由于地下空间在通道、人流动线、消防等方面要求更加严格和复杂，因此租户在选择时将更趋谨慎。新项目的入市将进一步加剧零售物业市场的竞争，给租金带来下调压力。
（作者：高力国际）
