商业地产如今发展势头正旺，多数转型“上瘾”的开发商只顾义无反顾地扎进商业地产、进军二三线城市，已然忘却自身是否制定了科学严谨的发展战略、是否对当地市场进行了周密调研考察、项目定位又是否符合市场现状……由此在住宅之外的另一处生存空间，再次拉响了“防空警报”。
针对这一现状，记者采访了数位业内专家，希望他们的建议能为众多商业地产开发企业提供些许参考。
“受惠”住宅调控 商业地产“红翻天”
伴随住宅市场的深度调控，目前房企普遍面临经营转型、破解资金压力等问题。
根据WIND资讯统计的A股市场20家房企年中报，截至2011年6月30日，这20家房企的存货共计3177.64亿元，同比去年的2171.95亿元增长了46.30%，环比今年一季度的2843.42亿元增长了11.75%。企业住宅销售遭遇到前所未有的压力。与此同时，随着国内经济持续向好，城市化的不断推进，大批金融、服务、制造类企业入驻，增加了写字楼租赁市场刚性需求，商业地产有了快速发展的原动力。
商业地产持续升温，特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘，商业类地块受关注程度明显增加。据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598亿元、1806亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。以北京为例，今年上半年已经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，不论是数量还是面积上都全面超过了住宅地块。
中原地产发布的报告显示，作为中国经济晴雨表之一的甲级写字楼指数在2011 年上半年出现了明显的上涨，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州甲级写字楼租金的累计涨幅分别为 17%、2%、11%、19%、3%、4%，呈现全面上涨态势。今年上半年金融街一些写字楼租金上涨了50%，目前北京租金最高的写字楼已突破1000元/月/平方米关口。
市场人士分析，在调控影响下，城市住宅开发的限制越来越多，利润率也将逐步走低，很多开发商已不再盲目看多；而商业地产在新一轮城市化进程中的发展机遇则与日俱增。这既有政策调控的压力，又有“价值洼地”的吸引。房地产商纷纷转向商业地产，似乎成为水到渠成的事情。“区域经济增长较快、产业聚集和人口集中较强的二三线城市，新商圈的培育还有很大的空间；今后，会有更多的地产商涉足商业的开发。”有关人士表示。
据业内统计，超过千亿元的投资客的热钱已经离开了住宅的炒卖市场。然而，当越来越多房地产商蜂拥般冲向商业地产领域时，对“过热”的冷思考也便顺理成章。直到目前为止，国内有关商业地产方面的产业政策、规划引导以及预警机制几乎是一片空白，如何引导其有序、健康发展还是个问题。对此，业内人士担心，过度开发商铺和投资都有可能形成泡沫，如果引导不善，商业地产则难免会步住宅地产后尘。
动机各异 谁能分享市场蛋糕？
在住宅市场遇冷之际，商业地产一定程度上成为开发商的“避风港”，而经过多年积累，一线开发商也具备了进军商业地产的实力。如今，保利、世茂、娃哈哈、雅戈尔等众多曾经以住宅开发为主的企业毫不犹豫地试水商业地产，招商、金地、富力等也高调宣布，未来将不断扩大在商业地产领域的投入，以期在火爆的商业地产市场分一杯羹。万科更是发布了包括购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”三大商业产品，系统描述了其进军商业地产的愿景。
与外资和民间资本在商业地产领域的活跃相比，大型品牌开发商的举措则更具实质性意义。可以说，进军商业地产已经成为各大房企的“集体动作”，但似乎动机各异。在北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明看来，现在做商业地产的企业，大致可分为以下四种：
第一类是传统的住宅开发商转到商业地产开发，这类传统住宅开发商的发展轨迹无非就是买地、建设、卖产品，收钱之后再买地、建设、卖产品。其中的动机和出发点也不同，有些企业主动转型，认为未来十年是商业地产发展的黄金十年，没有商业地产就没有未来，为了平衡企业风险，不再把所有的鸡蛋放到一个篮子里。也有些企业则多少出于被动，被动改变产品的结构和盈利模式，转战商业地产，从而寻找新的利润增长点。甚至还有些企业是利用商业地产做住宅地产的开发，这也是开发商投资商业地产的一大特点。
第二类是传统的零售商，比如家乐福、沃尔玛、欧尚等企业，先后都成立了房地产开发公司，包括东部沿海做服装的企业，都开始转向做商业地产，原来在主业有一定所长的现在都在纷纷转型。
第三类是金融、资本领域的企业，现在这类企业也开始进军商业地产。这类企业一般通过入股项目、整体收购有稳定现金流物业，来实现商业地产的持有。
此外还有一类是，之前跟商业地产毫无关联的企业盲目进入商业地产，从而出现很热闹的转型局面。
在这么多企业内，包含着国企、央企、合资公司、民企，虽然这么多企业都进军商业地产，但是他们的地位、资金实力、人脉关系、对政府政策的解读等都不在一个起跑线上，手头掌握的资源肯定不匹配。因此，商业地产新老混战，看似百家争鸣，背后却潜藏着巨大的竞争。
众所周知，商业地产投资大，回报周期长，做好商业地产必须要有一套完整的产业链和战略规划。比起住宅，商业地产具有更复杂、更专业的特点，其产品本身属性特点决定了并不适合游资进行短暂炒作。大连万达集团董事长王健林表示，很多企业低估了做商业地产的难度，商业地产不仅需要设计、建造，更需要管理，其真正收益就体现在管理运营方面，如果运营不当，商业模式很难建立起来。
在接受本刊记者采访时，商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，商业地产开发跟住宅开发相比有很多不同。首先，开发住宅地产容易复制，多采用标准化流程，但商业地产则是不同的经营主体，对物业选址、内部结构的要求都不尽相同，所以做商业地产时，必须对客户、商家的需求有充分的了解，事先要跟商家进行直接的沟通；另外，开发住宅地产特点在于快捷，建设到一定程度很快就能销售，取得回款。而商业地产往往是经营后才能获得经营性的收益，回款时间较慢，这对开发商的资金要求较高，这些都需要在事先做好充分的估计，再决定是否真的适合转型去做商业地产。可以说，并非所有的企业都适合转型去做商业地产。
北京天安伟业商业管理咨询有限公司常务副总罗斌告诉记者：“转型做商业物业的房企需要在观念上进行调整。开发住宅地产只需要销售70%的房子，资金就能达到平衡点，有时甚至只需要销售到50-60%。但是商业物业不同，商业不可能全部卖掉，同时还需对手上持有的主力店或次主力店进行管理，这是很多房企比较头疼的地方。”
那么，在众多的企业中，到底谁能分享到商业地产的蛋糕呢？
