范小冲:阳光100商业地产占比30% 到二三线做综合体

   2012-01-19 经济观察报4330

  周亚霖

  经济观察报:日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论,建议以“鼓励消费、抑制投机”为目标,适度调整房地产调控方式,并降低2012年地方政府保障房建设目标,将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。如何看待上述说法?

  范小冲(阳光100常务副总裁):调控也是需要边调边控的,是动态的。现在国内外形势变化,房价得以遏制,调控的目标已经实现,所以微调也是有可能的。保障房方面,政府住宅体系长期缺失,大跃进式的恶补,调动起来需要很大的力量,但其实不是一个建设、开工就够了,整个建设、分配、管理体系要在这么短时间内搭建,资金上也没有保障。保障房是一个系统工程,如果只盯着量,水分太多,是不可持续的。就像当年四万亿救市,不能花错了地方。

  经济观察报:限购导致房企普遍面临较大存货压力,贵司状况如何?将采取什么样的措施应对?

  范小冲:各家公司的存货都很大。按照正常市场预期,购地、生产,周期很长,投资很大,要提前很长时间安排,停不下来。现在行政改变了供需关系,变成了有效购买不足。2012年上半年库存都会很大。现在的情况是量价齐跌,库存压力就等于资金放在那里,会导致现金流紧张。

  我们的办法就是调整新一年的计划,根据库存出新的供应计划。采用不同的方式,有的就出新产品,有的就是重点做商业,在一定区域做布局,在一些好卖的地方加速资金回流。

  经济观察报:目前渣打银行等机构认为,2012年准备金将分批次放开。房地产融资状况在2012年将会怎样?

  范小冲:调控方向过去是抗通胀,现在国际形势不好,恶性通胀压力不太具备,保增长要有资金支撑。(现在)现金稀缺,中小企业面临资金压力。放松是必然,也是第一选择。存准率很高,还有操纵的空间。现在房地产企业资金少,第一会限制发展,第二是经营性现金流会受到影响。

  经济观察报:贵司在2012年如何安排资金?

  范小冲:我们会要求每一个项目经营性现金流都是正的。大家都会有些办法,譬如靠大规模消化(库存);一些伙伴、一些股东看到机会,也会加大股本金,或者在项目层面投资;有的则是用信托、PE。现在地产公司有品牌能力,项目开发能力,还是有很多人跟进来的。因为现在很多行业也不赚钱。现在市场上是资金泛滥,M2是80多万亿,个人存款是40多万亿,是历史上钱最多的时候,但因为金融没放开,资金放在不同的地方,没有形成水系而已。

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