房地产住宅市场的寒冬来袭，一度被认为迎来春天的商业地产目前也出现受寒迹象。南都记者根据中国指数研究院公布的2011全年土地及商业用地交易数据发现，去年全年住宅用地量价齐跌，虽然商业用地反其道行之，量价齐升，显示了调控挤出效应，但市场最寒冷的11、12月，商业地产土地成交开始走低，房地产严厉调控或将蔓延至商业领域。
多位商业地产业内人士反映，今年商业地产最大的掣肘仍是资金问题。随着商业物业开发紧缩，价格将逐步提高，这将全面缓解广州“商住倒挂”的格局。
商业土地市场微降温
中国指数研究院近期数据显示，商业用地2011年12月成交微降2%，出现趋冷迹象。地块分析表明实际地价一线城市继续上涨，但二线城市回调。2011年商业全年楼面地价、成交量同比分别升2%、24%，其中二线城市成交量同比升38%.
12月商业用地成交量方面，一线城市各数据全面下降，商业用地推出建面、成交建面、出让金环比分别降27%、38%、49%，同比分别降34%、60%、80%.
“事实上商业土地市场的下滑从去年9月份就开始了，增幅开始下降，成交、溢价率等数据显示过去两年以来的高增长已经停止。”中投证券分析师李少明接受南都记者采访表示，由于二三线城市发展空间增大，人口居住改善性需求提高，因此去年二三线商业的成绩好过一线。土地购置增速低点或在2012年三季度出现。
中投证券研报数据显示，12月商业用地溢价率同比、环比均大幅收窄，商业用地楼面地价环比跌2%，同比跌37%.研报分析，四季度土地市场与楼市一同进入严冬，在开发商资金压力持续上升的背景下，地市降温已扩散到商业用地及三四线城市住宅用地。楼市尚未转暖、开发商资金链紧绷的背景下，2012年上半年土地市场的冬季仍将持续，并将强化房价下行的预期。
广州多年“商住倒挂”现象今年将全面缓解，这在一定程度上推动了商业的发展。房产顾问机构戴德梁行统计显示，过去一年广州写字楼总吸纳量达30.4万平米，2011年广州甲级写字楼租金在中心区域涨至133元/m 2，接近2008年最高水平时的135元/m 2.中投证券分析师李少明认为，虽不会劲猛增长，但今年一线城市的商业仍将稳定发展。
受困资金
“虽然不受调控政策影响，但房地产行业已整体入冬，商业地产今年最大的困难还是资金问题，融资渠道非常窄，获取资金难。”戴德梁行房地产咨询有限公司中国投资部联席主管兼高级董事叶国平如是告诉南都记者。多位券商分析师也表示，2012年商业地产或将放缓快速扩张的步伐，维稳前进。
2011年行情走低的形势下，万科、保利等6成上市房企未完成销售目标，资金压力恐怕是多家开发商的难言之隐，故今年的销售预期数据多显得保守谨慎。去年仅在广州地区商业收入斩获50亿的保利地产表示，“今年肯定不会再有这么大的量。”保利有关负责人向南都记者解释，一线的土地昂贵，加上今年资金相对紧张，商业地产将不会出现占据半壁江山的情景，未来将稳定在商住3：7的比例。
“商业地产不受限购影响，发展确实比住宅快。发力商业地产和二三线的龙头房企都取得较好成绩，单一结构和品质型的战略相对困难较大。”合富辉煌商业地产顾问公司总监邓育华分析告诉南都记者，房企想尽办法找资金，今年拿地开发都将谨慎求稳。
“由于对管理水平和现金流要求高，商业领域的融资合作需求还是非常旺盛的，不少地产公司希望找到信托或境外基金的合作。”戴德梁行高级董事叶国平告诉南都记者，其公司在大陆的团队收到不少中小房企的融资合作诉求，但总体来说融资非常紧。
业界说法
●世联地产工商顾问事业部总经理宋春生：
一线核心地段的商业竞争力不容小视，二三线商业当前有发展需求和开发价值，但从投资角度来看，二三线比一线更需警惕商业泡沫。商业本质上是卖未来的人流和购买力，而非建筑，因此成熟稀缺的地段是核心价值。
●越秀地产副总经理朱晨：
要做商业地产，房地产企业必须具备商业运营、成本控制、资金运作能力、供应链、品牌运营等多方面能力。越秀地产有四轮驱动的战略和资源平台，后续要做的就是想方设法将商业运营的能力和资本运作的能力打造起来。
●中投证券房地产首席分析师李少明：
一线城市实际商业地价上涨势头依然明显，二线城市出现下行苗头。这表明，经历前期的火爆形势后，开发商在持续上升的资金压力下，对商业用地的态度开始回归理性。
