城中村改造地块、商业金融用地等的大量供应，促成了去年昆明土地市场供需两旺的格局。业内人士分析，2011年土地达到了新的高峰，它将影响昆明未来1-3年内的房源供应。这也就意味着，在土地流拍频繁等市场趋势之下，昆明楼市未来的房源供应，不会受到明显影响，市场供应的新房源仍将充足。
城中村地块
115宗城中村改造用地成交金额占全年5成多
统计数据显示，2011年1-11月，昆明共成交115宗城中村改造地块，占全年成交土地总块数约23%；成交面积折合约4444.6亩，约占全年供应量的14%；成交金额3040152.97万元，占全年比重近5成，达到了约48%。粗略测算，城中村改造用地平均每亩地价达到684万元，远远高于整体平均197万元/亩的价格水平。
“昆明城中村改造已经历时4余年，前几年土地供应一直有限，目前市区内大量城中村地块已经拆成平地，待开发量非常之大。”风之铃房地产研究中心经理杨皎如是分析。
2011年供地量大增，也与城中村改造有很大关联。“前几年用地规模不大，与城中村改造项目的推进不无关系，由于在拆迁等过程中耗费了大量时间，这类地块交易延后并扎堆到了2011年。”杨皎介绍，2011年大幅土地供应，很大一部分来自近4、5年来城中村改造、环滇改造等大型工程用地。城中村改造项目供应将成为未来市场的主力，这样的持续供应将维持一两年。
根据规划用途分类，这批城中村项目72%为城镇住宅用地，另有约25%为商业金融办公配套，其余为教育科研、公共设施、医疗卫生等相关服务配套。
昆明中原地产策略中心总监林岚表示，城中村改造项目都有教育科研等配套用地要求，并且政府也会要求他们优先进行一些配套，单个区域的配套实际上是有一定不足的，这样，目前市场中热议的学区房可能会比较受欢迎。同时，由于产品的指标、地段优势等很相近，城中村改造项目可能出现产品雷同，同质化的情况。
商业地产
25%商业金融物业即将迎来大考验
商业物业是2011年房地产市场上的宠儿。这部分地块去年成交了多少？它占总成交量多大比例？商业地产迎接“黄金十年”要注意哪些问题？
初步统计数据显示，2011年前11个月中，昆明土地市场成交的城镇住宅类用地占比约49%，占比最大，依旧是楼市的主流物业。商业金融类用地占比第二大，约为25%。其余为公共设施用地、工业用地、教育科研用地等。
“商业地产市场已经起了变化，并不是一有新的商铺、写字楼推出，就能走量，走量好的往往是那些优质的项目，比如有地段、运营优势，消费者已经比较理性，会更重视商业的回报率等。”林岚分析，从数据看，商业地产未来放量会很大，企业的运营能力、城市未来的商业容量等都将面临考验。
据云信记者多方证实，2011年11月起，昆明针对非住宅（商铺、写字楼、厂房等）二手转让土地增值税的调整开始启动，除沿用原来按交易额1%征收土地增值税的同时，也按照增值率不同征收30%-60%土地增值税。
至祥置业昆明研究中心就此表示，商业地产将是昆明楼市的重要看点，特别是在城中村改造项目中，商业等配套都有大量规划，这就意味着，由于税收等多方面政策的介入，商业地产的开发、销售、运营可能面临更大的风险，投资者的顾虑也会增加。
面对可能面临的风险，商业地产运作该注意哪些问题才能安心地踏入“黄金十年”？在至祥置业昆明研究中心看来，开发商从填补市场的不足去考虑商业体的规划、定位，比如，包含吃、喝、娱、住等多功能的体验式商业体，以及定位为中等偏上的品牌折扣店等昆明市场上比较稀缺的物业，从而吸引投资客买单的可能性更大。
