廖杰华
记者：日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论，建议以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式，并降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。如何看待上述说法？
黄传奇（佳兆业总裁）：我认为应该对调控政策及时进行适当微调，避免“硬着陆”风险。例如在鼓励消费、扩大内需、推进城镇化的背景下，要大力鼓励刚需性购房，鼓励农民进入中小城镇。不仅应该取消不利于刚需购房的政策，还要出台各种鼓励性措施，例如首套房的利率优惠，在中小城镇取消限购等等。另外，要适度支持房地产开发的信贷需求，防止因为今年开工量大幅度下滑而导致的2013、2014年有效供给不足，从而引起房价大幅度反弹。
保障房对解决中低收入人群的住房需求作用巨大，但地方政府财政承担了很大的资金压力，保障房建设的最大瓶颈就在于资金的筹措，政府负担太重，适当降低建设目标是可取的。
记者：限购导致房企普遍面临较大存货压力，贵司状况如何？将采取什么样的措施应对？
黄传奇：从2011年下半年开始，随着调控的深化，观望情绪加重，市场开始进入去库存周期，一线城市库存水平高于2008年高点。
在宏观调控严峻考验下，2011年我们部分处于限购区域内的项目受到一些影响，除刚需项目外，中、高端的项目去化速度下降。对此，我们将会进行调整，更加贴近市场需求，更加集中投入开发针对刚需的产品。
佳兆业2011年实现了全国布局、快速发展，完成了152.9亿元的销售额，被称为2011年地产行业最大的“黑马”。这得益于我们采取快速开发、快速销售、快速周转的模式，坚持主要的客户群体定位刚需的策略，使我们能够随着市场的变化，合理定价，随行就市，销售情况保持稳定，维持较高的周转率。2011年公司周转率超过65%，我们预期今年周转率会略低。从专业机构得到的数据显示，从2011年四季度开始，购房信心指数下降，但是购房时机预期上升，购房者有入市可能性。公司将会视实际情况，采取一些必要的策略，以应对行业库存过高的问题。
记者：目前渣打银行等机构认为，2012年准备金将分批次放开，你认为房地产融资状况在2012年将会怎样？
黄传奇：2011年，货币发行量是有所收紧的，截至11月末，M1（狭义货币供应量）同比增长7.8%，创历史新低。但是，12月5日央行下调存款准备金率0.5个百分点，这是3年来中国首次下调存款准备金率，被预期后续仍有放松货币政策的可能。虽然下调存款准备金率，但是按照中央经济工作会议的精神，放出来的资金更多是投向实业，用于振兴实体经济；同时，政府的保障房建设也有巨大的资金需求。所以我们认为房地产今年的融资形势依然不乐观，多元化融资将成为2012年房地产融资的特点之一。
记者：在产品线上，面对刚需，有何安排？
黄传奇：我们产品的主力客户一直定位于刚需。未来我们的投资选择仍然集中于针对刚需的产品，进一步减少豪宅产品，以中小户型为主，更加贴近市场需求。2010年北上广深一线大城市被限购政策制约，佳兆业从2010年上半年开始，就改变了在一、二线城市发展为主的战略，发展战略转向二、三线城市，并且在产品定位上严格定位于刚需。从目前的销售情况来看，公司大部分收入得益于国家宏观调控影响较小的二、三线城市新盘项目，这些项目大多定位于刚需，符合首次置业者和改善性住房需求者，从而维持较高的去化率。
另一方面，在三、四线城市等边远地区存在对管理、质量及环境好的房子的大量需求。
记者：在拿地和开工上，贵司2012年的计划如何？
黄传奇：在今年持续调控形势下，我们将采取“小步快跑”的策略，总体保持谨慎。
2012年房地产市场依旧不乐观，市场的下滑趋势很明朗，至少上半年会维持价量齐跌的态势；中小房企以及非专业开发的房企会有出局的风险。但反观这种危机，投资并购机会也会增加，随着并购市场的扩大，资产价格会有所下降，我们会适时把握机会补充一些好的项目。
我们今年实行谨慎拿地原则。2011年公司新增加的土地储备约500万平方米，总土储量超过2300万平方米，能满足今年发展需求。
