【内容摘要】
公司具备成功运作持有物业的前提条件。如同我们09年所预料，中国商业地产已经全面觉醒，在诸多开发商或主动或被动纷纷参与的时代，关注点需落实在运营层面。我们以新鸿基地产作为范本挖掘运营初期的要点，并归纳为四个方面：经济形态支撑、前期运营资金储备、培育期资源配备以及财务风险控制，与陆家嘴(600663,股吧)做横向比较，我们认为公司已然具备成功的前提条件。
资源禀赋优势显著。陆家嘴转型前土地批租业务的积淀让公司以低成本秉承大量陆家嘴区域的优质地块，具升值潜力。公司在沪津住宅项目储备共计72.8万平，将支撑短期业绩，预计至15年公司持有物业布局完成，租金与销售收入之比约为1:1.05，达到公司租售平衡的目标。此外，集团公司资产注入等形式下的支持推动战略转型。
运营前景广阔，存有三方面触发因素：综合体运营、集团项目以及资本市场机遇。随着96广场等商业项目的经验累积，公司业态正由单一写字楼物业类型向综合体转变，并将在天津项目上一展身手；集团则有两个项目将利好于公司发展——迪斯尼项目与面积达2.83万平方公里的世博前滩地块，前者将打开公司在旅游地产的发展空间，后者或为公司提供陆家嘴高端综合体区域运作平台；此外，未来REITs的发行以及商业地产估值优势的体现都将带来资本市场机遇。
11年公司土增税进入清算，业绩有所下滑，预计11-13年EPS为0.55，0.64和0.86，A股与B股股价悬殊，关联公司增持行为也体现集团公司对B股的信心，予以A股“谨慎推荐”评级，B股“推荐”评级。
