制约REITs发展三大瓶颈尚未突破

继凯德置地与越秀地产，深国投与嘉德置地有意运作房地产投资信托基金（以下简称ＲＥＩＴｓ）到新加坡、香港上市的消息之后，记者从可靠渠道获知，全国工商联住宅产业商会运作的“廉租房ＲＥＩＴｓ”也已原则获批。目前，银监会非银司正在进行具体的技术性工作。
　　
　　显然，在针对房地产的政策调控持续了将近半年之后，地产商对于融资的渴望，已经令ＲＥＩＴｓ成为了业界最为“时尚”的话题。

　　然而，种种迹象表明，制约ＲＥＩＴｓ发展的政策、法律保障和市场环境三大瓶颈并未有实质性的突破。因此，现在内地ＲＥＩＴｓ的火热可能仅仅是业界一相情愿的“虚火”而已。

　　政策支持冷淡

　　作为惟一一家在内地获得相应政策支持的“廉租房ＲＥＩＴｓ”，其运作者、全国工商联住宅产业商会会长聂梅生也不得不承认“廉租房ＲＥＩＴｓ”仅是个案。她此前在接受记者采访时表示，目前内地的政策环境并没有给予ＲＥＩＴｓ相应的生存空间，“如果我们不是和‘廉租房’挂钩，肯定不会有现在这么大的政策支持。” 聂向记者坦言。

　　显然，“廉租房ＲＥＩＴｓ”所获得的政策支持并不能被视做是ＲＥＩＴｓ在政策瓶颈方面的突破。在内地，ＲＥＩＴｓ仍是“禁区”。

　　台湾富华金控是亚洲最早运作ＲＥＩＴｓ的金融机构之一，在该机构首席经济学家丁予嘉看来，现在内地市场对于ＲＥＩＴｓ的需求是不小的，但关键的障碍就是来自于政策。他告诉记者，政策瓶颈给ＲＥＩＴｓ带来的直接制约就是募资难题，“新加坡、澳大利亚、美国，以及在中国台湾地区，ＲＥＩＴｓ都是公募，但现在内地的政策不批准。如果坚持要私下运作的话就只能私募，但这就是非法的，不受法律保护，投资者也就不会去购买你的产品。”

　　政策何时放开是丁予嘉最关注的问题，因为从新加坡、美国以及中国台湾地区的情况看，政策是撬动ＲＥＩＴｓ的必须杠杆。新加坡证券交易所高级副总裁陈伟生告诉记者，针对ＲＥＩＴｓ，新加坡不仅以国会法案的形式确定了其合法性，并且豁免或减低ＲＥＩＴｓ散户投资者的所得税。他认为，新加坡能够成为亚洲乃至世界ＲＥＩＴｓ发展最为成熟的国家，政府政策的支持起到了重大的作用。

　　相比于新加坡，内地的监管机关更看重风险的防控。中国银监会一位分管官员告诉记者， ＲＥＩＴｓ以及房地产证券化的确可以解决房地产行业的融资问题，但同样也可能将房地产行业的风险转嫁到金融系统当中。“这可能是一个更可怕的结果。”这位官员对记者说。

　　他同时强调，在没有完全了解清楚ＲＥＩＴｓ风险并制定出相应监管手段之前，基本上不存在政策放开的可能性。

　　产权转移尴尬

　　由于ＲＥＩＴｓ是以收购物业经营获益的模式进行运作，因此，产权转让是最为核心的环节。然而就在这一环节的法律条文保障方面，内地也明显存在缺失。

　　丁予嘉告诉记者，富华金控早在３年之前就已经瞄准了内地的ＲＥＩＴｓ市场，但至今没能实现。除了受制于政治因素之外，内地产权转移这一环节的法律不健全，也使富华金控进入内地发展的计划举步维艰。

　　至于这一环节的法律保障如何不健全，他并未透露。但据记者私下了解，如果按照目前内地的相关法律，通过抵押或者证券化形成的不动产的产权转移很可能不会受到法律的保护。

　　知情人士告诉记者，在不动产通过抵押或证券化手段发生产权转移之后，在产权登记机关，该不动产的产权并不会发生变更，而是以备案的形式认可和体现。但是，这种备案并不具有相应的法律效力，当发生法律纠纷时，实际业主方的权益并不能得到法律的保护。

　　而在这样的情况下，散户投资者可能并不知情，“他们参与投资的目的在于通过集资购买不动产并进行经营而获利，但如果产权转移都不能够得到法律的确认与保障，那么，所谓投资回报就更无从谈起。现在，内地关于通过这种形式发生的产权转移的法律存在一定的漏洞，这也是国外ＲＥＩＴｓ不敢进入内地运营的主要原因之一。”他说。

　　记者也曾就此问题向相关政府主管机关进行求证，但均未获得实质性的答复。

　　不过，记者从有关渠道获悉，新制定的《物权法》草案当中很可能涉及到了相关的内容。但《物权法》即便以最快的速度通过，也至少要等到明年３月。

　　市场模式错位

　　ＲＥＩＴｓ是以收购完整物业进行经营，进而使投资者获益，而目前内地房地产市场“开发——套现”的模式似乎并未留给ＲＥＩＴｓ可以进行收购的物业不动产。两者模式之间的错位，再次为ＲＥＩＴｓ在内地的发展设置了瓶颈。

　　凯德置地执行总裁Ｓｔｅｐｈｅｎ Ｆｉｎｃｈ告诉记者，对于ＲＥＩＴｓ操作者而言，必须防止“快速脱手套现”的操作方式产生。因此，对于ＲＥＩＴｓ而言，要收购的不动产一定是产权关系“简单而明确”的。“最好只有一个产权方，这是最为理想的状态。”他说。

　　然而，内地地产开发的主流模式恰恰是“开发——打散产权销售——套现”，无论是写字楼还是住宅，基本在期房阶段就已经将产权打散销售给小业主换回现金进行后期的开发，“这样的话，等到不动产封顶的时候，产权所有人少则几十，多则上百。一旦遇到这样的情况，无论你的物业多优质，ＲＥＩＴｓ都不会感兴趣了。” Ｓｔｅｐｈｅｎ Ｆｉｎｃｈ 告诉记者。

　　同时，内地房地产市场为数不多的产权单一的优质物业却已经进入持有的状态，除非缺钱，通常不会将其出售给ＲＥＩＴｓ，这就为优质不动产的来源带来了麻烦。

　　但在ＤＢＳ的一位高管看来，这些仅仅是小麻烦，在“证券化的背景下，他们（优质物业的持有者）是否会和ＲＥＩＴｓ合作与他们的资金实力并没有直接关系，ＲＥＩＴｓ是证券化的途径，他们可以通过这笔融资再去开发别的项目，获得更大的利润。”他说。

　　在这些国外ＲＥＩＴｓ的掌控者看来，与政策和法律瓶颈相比，市场模式的错位可能是最小的问题，“这可以改变，只要政策、法规的环境健全，中国的地产商会改变自己的市场模式。” 丁予嘉说。

　　名词解释　房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）与普通房地产信托产品主要差别

　　ＲＥＩＴｓ是标准化可流通的金融产品一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。

　　目前国内的房地产信托计划是有２００份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

　　ＲＥＩＴｓ不是中国主流地产的及时雨

　　国内呼吁良久的ＲＥＩＴｓ（房地产信托投资基金）终于因为香港、新加坡投资机构的联手共推，近期有了破冰的迹象。这消息对资金吃紧、融资渠道狭窄的国内开发商来说是个不错的利好。

　　然而，ＲＥＩＴｓ的甘霖并不能普降到所有资金饥渴的开发商头上，对占到大多数的以住宅开发为主的中国企业而言，ＲＥＩＴｓ与之无关。这个金融产品的卖点在于能给投资人带来持续、稳定的收益，所以它要挑选的装入资产包的对象主要是具有完整产权的出租型商用物业，如：写字楼、工业房产、购物中心等。以产权销售为主的中国地产业当前的主流开发产品住宅物业，并不在其视线内。

　　面对ＲＥＩＴｓ可能为中国地产带来的新的生机，专注于住宅开发又陷入资金紧张局面中的开发商在叹息，那些把商业地产项目大产权分割成小产权卖掉、如今被没有得到预期租金收益的小业主讨伐的开发商在叹息。只有那些按照国际惯例开发、顶着巨额投资的压力却未急于分割产权出售套现的商用房产项目，如今算是守得云开见月明。

　　变身ＲＥＩＴｓ，对那些想迅速做大企业规模的地产商而言似乎是一条捷径。据一家由传统房地产商转型为房地产信托投资基金的新加坡企业高层到中国现身的说法，该公司变身后，如今用同样的股本金做的是总投资规模比从前大５倍的业务。这本质上是另一种方式的以小博大，与中国地产商早期的以小博大的耍锅盖行为不可同日而语。

　　这一点，对一直雄心勃勃谋求做大、做强的中国地产商而言，应该最具诱惑力。当然，从住宅开发向商用房产开发转型，是变身ＲＥＩＴｓ的基础。（来源：中国经营报）