2011年，保利地产销售732亿元，取得了有史以来最好的成绩。其实，多年来，保利正逢高速成长期，取得如此成绩，亦在业界预期之内。此一时，彼一时。2010年，保利在全年销售中排名夺得榜眼，而今年却被恒大、绿地超越，屈居行业老四。
贵为“央企”的保利排名何以倒退？其实，高速增长亦是一把双刃剑。在激进跑马圈地、布局设点的背后，保利亦受困于高负债、与业绩向左的现金流等不利因素的困扰，在严厉的调控下，正在经历一场前所未有的转型，基于此，保利被评为“2011年最艰难转身的地产房企”。
艰难转身
严厉调控迫使房企转型，保利地产亦不例外。2011年以来，其在商业地产、旅游地产及养老地产等多个领域，以一贯激进的方式“跑马圈地”。其实，早在2002年，保利地产在“十年规划”中，就已提出了发展商业地产的计划，但因住宅市场一路疯涨，该公司并未在商业地产领域大展拳脚，2010年当严厉调控来袭之际，才将部分精力投入非住宅市场，一场声势浩大的转型大戏就此拉开帷幕。
但从目前来看，保利商业地产的超长战线与其收入相去甚远。2010年全年，该领域的收入仅为5亿元，不及总收入357亿元的零头。按照未来商业地产占收入比例30%的规划来看，其商业蓝图还需很长的路要走。
除此之外，为了规避限购政策，保利亦在旅游及养老地产领域发力。但保利地产董事长宋广菊公开表示，养老地产有前景，但利润并不高，房企很难大规模进入。显然，目前还处于“摸着石头过河”的阶段。
大举进军商业等领域无可厚非，但摆在这些开发商面前最大的问题就是钱的问题。而在此轮调控之前，保利地产在资本市场上一路“畅通无阻”，但受调控影响，增发等一系列的低成本融资计划无疾而终，保利地产只能另辟蹊径。除了正常的银行抵押贷款、担保贷款等融资方式外，保利亦被迫借道高成本的信托融资。
激进的扩张，遭遇严厉的调控，在资金愈加紧张的情况下，保利地产的转型显得尤为艰难。目前，保利地产从资产依赖型扩张转向效率推动型增长，模式的转型意味着资产的扩张速度将减缓。
“再造计划”受阻
突如其来的严厉调控，不仅打乱了保利地产的融资计划，也给其惯于激进的扩张步伐戴上了“紧箍咒”。
实际上，激进的扩张源于“3-5年再造一个保利”。2010年，被誉为“铁娘子”的宋广菊取代前董事长李彬海执掌保利，并提出再造计划。
理想很丰满，现实很骨感。2011年以来，保利的销售额虽比去年有所增长，但被恒大、中海甩在了身后，增长速度亦在放缓，这给保利的再造计划造成了压力。其实，从净利润来看，保利地产的增长速度在放缓。2007年同比增长超过121%，2008年则退回至50%，2010年则增长39%。
增长放缓的同时，保利地产的拿地规模在今年亦大幅减缓。2009年，其新拓展项目高达38个，新增土地建筑面积1338万平方米，投资和当年销售总金额433亿元旗鼓相当；2010年，更是一路疯狂跑马圈地，拓展了45个项目，新增土地建筑面积高达1441万平方米；而2011年仅拓展了20个项目左右，不到过去两年的一半。过去几年的激进圈地，亦不断推高了负债率。2007年，这一数据仅为68.6%；而到目前为止已升至80.7%，创历史新高。
因此在严厉的调控政策持续发威的情况下，保利地产的再造计划或受到了巨大的阻碍。
