中国房地产找钱新术：港新版REITs融资开闸

REITs因其融资门槛高、收益高且稳定，而成为优质房地产商、房地产项目长期融资的最佳工具。由于内地尚未在证券市场设立REITs，内地地产商能够选择的就是通过离岸方式，在香港或新加坡上市。

　　“我们确实在考虑分拆一些楼盘项目，采用REITs方式，在港交所上市。”电话那头是陈智的笑声，让这位深圳铜锣湾集团董事长兴奋的是，房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs）将可能成为在大陆银贷紧缩政策下获取融资的新渠道。

　　6月底，香港证券交易所修订了《房地产投资信托基金守则》，允许在港上市的房地产基金投资于全球各地的房地产。投行人士认为，这条规定无疑给内地地产商提供了一条新的融资路径———将内地商业地产项目，以REITs的方式在港上市。

　　而7月11日，新加坡交易所副总裁兼上市部主任陈伟生率团到华推动REITs到新加坡上市。

　　“据我所知，准备在港交所、新加坡交易所发行REITs的内地地产商，已经有七八家了。”7月12日，参加在北京举行的第二届亚太地区REITs论坛的一位香港投行人士告诉记者。

　　“就现在的政策环境而言，在国内上REITs不可能，但在香港、新加坡等地上REITs，条件已经基本成熟。”一位国际投行人士如此评价。

　　借道港新

　　当前，在宏观政策调控之下的房地产商的资金压力是普遍的。

　　“去年央行的121文件对房地产贷款限制，加上今年各地稳定房价的系列措施，地产商资金链普遍都很吃紧。”广东一位房地产公司副总经理告诉记者。

　　这位地产公司负责人透露，除了银行贷款之外，他们在尝试各种金融产品，如债券、信托、基金等。

　　“但很受限制，比如信托，就只能用私募形式做。”据介绍，目前中国内地有上百个房地产信托产品，涉及金额达270亿元人民币左右。然而，房地产信托却并非理想的金融产品。“信托产品发行周期有限，不是长期融资的有效工具，而且如果不能证券化，退出机制也欠完善。”美林国际投资公司的一位人士说。

　　于是，REITs因其融资门槛高、收益高且稳定，而成为优质房地产商、房地产项目长期融资的最佳工具。由于内地尚未在证券市场设立REITs，内地地产商能够选择的就是通过离岸方式，在香港或新加坡上市。

　　7月12日举行的亚太地区第二届REITs论坛异常火爆，原定200人左右的会议室最终容纳了300多位地产界、金融界以及政府官员，从中不难看出内地地产商对REITs的关注。

　　显然，在港新乃至其他交易所发行REITs，更是参会人士谈论的热点话题。

　　“在国内融资困难的情况下，优质的商业地产项目能利用REITs获得资金继续发展，同时由于投资人基础扩大及质素提升，国内的房地产项目有机会趋向更加稳定。”陈智说。

　　另一家正在准备在港交所上REITs的公司，是一家广州房地产发展商———越秀投资（HK：0123）。该公司于1992年在港交所上市。有消息称，越秀投资将考虑通过REITs方式，分拆一个60万平方米的商用地产（其中80％是商场，其余为商厦），赴港上市，预计集资约20亿港元。

　　越秀投资于6月21日公告，公司正在考虑，以多种方案增强集团的财务能力，其中不排除向一家房地产信托投资基金出售在内地的若干物业以及将该房地产基金上市。公司董秘余达峰拒绝对该消息发表进一步评论。

　　据投行人士透露，另一家可能在新加坡交易所上REITs的，是东南亚最大的已上市的房地产集团嘉德置地。

　　去年年底，嘉德置地与深圳国际信托投资有限公司签订了20个项目的合作框架协议书，其商业租户包括像沃尔玛、华纳影院等。另外，双方还在长沙的6个项目中合作，嘉德置地与深国投各自的全资子公司分别占51％和49％的股权。在今年6月份，深圳国投的“长沙项目受益权转让集合资金信托计划”发行推介书上明确写到，受托人在信托终止之日安排受益权的全额退出时，首选方式是“由境外机构投资者收购或上市”。

　　嘉德置地总裁廖文良在7月初接受新加坡《联合早报》的采访时也明确表示，会以REITs上市，并首先考虑新加坡交易所。嘉德置地已经拥有两只新加坡上市的REITs，“嘉茂信托”和“嘉康信托”。据了解，嘉德置地的承销商是新加坡星展银行，发行规模预计20亿至30亿元左右。

　　机构力捧

　　REITs在内地火热，和机构力捧不无关系。

　　“我们的计划是在年内能够实现将一家内地房地产通过房地产信托（REITS）的形式拿到境外上市，面向境外的投资者发售。到明年，我们希望这个数字会更多。”7月12日，新加坡星展银行董事总经理张宗永，在北京嘉里中心饭店会议厅向本报记者透露。

　　作为新加坡最大的金融控股公司，星展银行是新加坡交易所REITs业务的最主要承销商。从2002年开始，星展银行主理了5项REITs的首次公开发行计划，以及在新加坡上市的8个次级REITs中的6个项目。星展银行的下一个目标是扩大其在亚洲的REITs业务。年底前，星展银行还将在新加坡、泰国和马来西亚等地推出4个REITs产品，另外对于内地赴港交所上市的REITs项目，星展表示也非常感兴趣。

　　张宗永认为，目前中国内地房地产融资手段比较少，主要渠道还是银行，这意味着REITs在中国内地拥有很大的市场和发展空间。他告诉记者，在内地“已经看上了很多项目”。

　　记者随后致电美林、高盛、摩根士丹利投行业务人士，他们均表示，对于REITs境外上市业务，已经成为他们关注业务之一，但具体进展，也有待各方面的因素和条件的进一步完善，比如外汇政策。当然，这三大投行都投资了国内房地产，是采用直接投资，还是境外上市REITs的形式来做，还需要权衡利弊。

　　中信资本投行部董事总经理StanleyChing认为，“相对于直接投资而言，REITs具有更好的退出机制，通过证券化之后，资金具有流通性，投资风险是可控的。”他认为，REITs业务对于投行来说，将是一项非常有市场的业务。

　　同时，新加坡、香港两大交易所也都将力邀内地地产公司作为首要目标。香港联交所6月份降低REITs的上市门槛后，出台了包括撤销海外投资的地域限制，提高杠杆比率上限至房地产基金资产总值的45％等措施。新加坡在税收方面一直有一些优惠政策，比如REITs无需缴纳企业所得税；允许公积金存款投资于REITs；散户投资者（不论国籍）的REITs投资收入无需缴纳个人所得税；境外机构投资者的扣缴所得税率从20％降低到10％等。另外，新加坡交易所将可能允许REITs的可允许负债率上限由先前的25％调至35％以上。

　　贝克·麦坚时律师事务所合伙人郑维明也告诉记者，他们已经与几家准备到香港或新加坡做REITs的国内地产公司接触过。惠誉评级公司日本以外亚洲金融债券市场总裁WitSolberg告诉记者：“惠誉公司已经接到关于中国的REITs在香港或者新加坡上市的询问。”

　　障碍

　　尽管如此，REITs境外上市依然存在障碍。

　　“国外如美国以及日本、新加坡、澳大利亚等，REITs都是投行经营的产品之一。”高盛一位人士介绍，“但是在中国，由于各种原因，REITs一直没法展开。”

　　他认为，“各种REITs的障碍”中，首要的是外汇转移政策的限制———不能自由转汇，使得海外离岸REITs无法操作，即使在境外交易所将REITs产品上市，但涉及到分红等转汇问题，也使得实际运作很受牵制，“不如直接在国内投资方便”。

　　WitSolberg也认为，转汇问题是离岸REITs的首要障碍，“即使港交所在政策上有所放开，但REITs能否真正做起来，中国的外汇政策会是一个重要影响面。”

　　今年年初，外汇管理局发出的11号文件被认为，对中国民营企业以红筹模式海外上市产生影响，同样受影响的还包括REITs离岸上市。

　　此外，REITs对项目的盈利、回报率、现金和市盈率的要求都很高，比如港交所要求，“在一二线城市拥有稳定和优质租金收入的高质量商用物业，包括酒店、写字楼等类型；租客的信用评级较高；租金回报率能达到8％－10％的水平；打包的物业评估价值在20亿－30亿元人民币”。在美国，REITs年平均收益率为6.7％，日本、新加坡为4％。

　　“这对国内的物业项目的管理来说，也是一个挑战。”新加坡腾飞集团总裁陈思枰说，“REITs要求项目有稳定的、可预测的回报，良好的增长潜能，高透明度和市场流通性，国内的传统地产商要向REITs转型，还是需要时间的。”腾飞集团旗下拥有新加坡交易所第一支REITs。此外，腾飞集团在国内亦有多项投资，也不排除将这些项目推向新加坡REITs市场的可能。

　　普华永道的合伙人HenryChan提醒，“投资者和开发商必须处理如何使用投入和支出的结构，以适应中国的税收政策，以及利润的回收和滞留等政策。”

　　郑维明也表示，境外REITs会在法律、税收、货币等方面，带来一些新的问题，应提前做好研究和准备。
　　（来源: 21世纪经济报道）