春节前夕，地产开发商与机构就2012年楼市动向举办交流会。记者获悉，参会大佬包括万科、保利和金地集团。对于2012年房产市场，三家巨头均坦言“谨慎开工”。不过，对于机构担忧房产调价带来的毛利率下滑和净利率下滑，三巨头均表示目前担忧过早，毛利率和净利率会保持稳定增长。
万科：开工不减量
2012年限购令会不会松动？交流中，万科董秘谭华杰坦言，“取消的概率不大，但进行细节调整我认为有必要。”他告诉机构，2012年中期新增供货明显回落，带来销售改善可能，但全年土地市场表现都不会乐观。
记者注意到，万科2011年12月份实际认购率环比出现回升，10月份低于60%，11月份为60%，12月份则达到65%。
谭华杰解释称，认购量和认购率回升的主要原因是推货量上升，去年12月的推货量达到200亿，创2011年新高。同时，信贷改善对销售也有正向贡献，当月贷款占销售额的比例是44%，而前两月低于40%。
但2012年开发商不会再有推货提升销售的机会。谭华杰预计，下半年供货会明显下降，特别是地产小企业新增量减少。存量房的销售，由于小代理的关门，销售速度会下降。至于土地市场，他判断全年都不会好，开发商收缩投资的意愿会非常明显。
万科今年会如何应对？谭华杰透露，“计划都还在制定中，要等到年报才会出来，估计总开工量与2011年实际情况差不多，约1320万平方米。”
保利：主要“去库存”
开发商不愿对外承认降价，但还是承认降价房子卖得好。去年11月以来，万科、招商、保利、星河等多家开发商在深圳都采用了以价换量的策略。
保利地产证券事务代表黄海坦言，“个别新盘价格有明显折扣”后销售较旺。2011年保利完成732亿销售，去年12月份有个别新盘推出，价格贴近市场需求，销售较顺利。
房价下调是否会带来毛利率下降？黄海认为不会跌到2008年水平，理由是政府调控节奏蛮紧，对市场反应比较快，未来大幅调价时政策也会及时改变。保利的调价，是根据销售速度和利润率进行自我调价。
对保利来说，上半年的主要任务还是去库存为主。黄海直言，去年公司新开工1300万平方米，上半年特别是1季度以去库存为主。在公司看来，上半 年市场还会持续在比较差的区间，政策底部见到但市场底部肯定还没到，价格松动、成交萎缩还在发生。不过，进入下半年后，情况会有好转。
“我们从去年12月份开始收缩借贷，保存实力，现在手持现金160亿元-170亿左右，未付地价款为110亿元左右，短债比例维持在20%左右，在开发商中处于较好水平。”黄海称。
金地：把握机会拿地
相比万科和保利，金地集团对房价走势更悲观，不过其拿地欲望仍然很强。
金地集团战略投资部助理总经理艾娜指出，“2012年年中是库存最高峰，会超过2008年最差时的水平。全年房产均价会降4%，成交会降10%，行业现金流少4000亿元，压力非常大。在政策不松、大量信托到期的情况下，部分开发商可能发生被动调价。”
注意到，金地2011年11月、12月的销售与10月相比，有明显上升。对此，艾娜解释称，“主要是因为加强了商铺、车位的销售，两个月共有18亿元，约占20%的销售比例。另一个原因是已认购未签约客户集中催签。”
不过，一季度是传统淡季，艾娜坦言，“未来推盘会下降，主要是消化原有库存，认购签约预计都会下降。”
行业环境不好，开发商手捂重金等待抄底拿地。金地资本部助理总经理许亚峰透露，“2011年三季报公布出来金地有现金178亿元，占总资产20%，四季度销售不错，今年希望能把握机会做土地投资。”
他坦言，“拿地未来会慎重。目前土地下降幅度还不够，未来新增土地储备主要是二三线城市、中小户型，改善产品结构，满足首置首改需求。”
记者获悉，金地目前土地储备1980万平方米。许亚峰称，“公开拍卖和挂牌转让的拿地方式都不排斥，但项目转让价格现在也不是很低。” 记者 史亮
