从2010年下半年开始，随着楼市新政的不断施压，“转战商业地产”成为2011年国内众多一线住宅开发商的集体舞蹈。从表面上来看，商业地产俨然就是楼市投资的避风港。 一贯以标准化住宅开发著称的地产龙头万科集团，也未能免俗：2011年7月，万科旗下深圳公司推出“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产由虚转实。万科集团总裁郁亮今年数次公开表示，未来5年，万科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%。在万科之前，保利地产、中海地产、金地集团、招商地产等昔日传统住宅开发商，也纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。而上海市一家大型房地产集团，2010年全国开工在建的酒店项目不过七八个，2012年将接近100个。这些酒店项目，大都是该集团在各地购置住宅用地时，承诺要为地方政府配建的“城市地标性工程”。从数据上来看，当前形成的一股商业潮流，是有根据的。国家统计局公布的数据显示， 2010年商业营业用房销售额同比增长46.3%，2011年上半年，商业营业用房销售额同比增长18.6%，保持着快速高昂的发展势头。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都进入商业地产，整个行业处于大发展和大跃进的时代。
在住宅开发商集体转“商”的冲动下，2012年伊始，商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。那么，商业地产既然再次成为开发商眼中的香饽饽，是否可以表明，在当前形势下，商业地产就是房地产行业的避风港呢？作为专业从事商业地产策划和投资顾问的鸿伟摩尔在此与大家回顾一下2011年商业地产迷局：商业地产成避风港VS商业地产不等于避风港。
商业地产成避风港VS商业地产不等于避风港
商业地产成避风港
商业地产乐活2011
在“2010中国杭州·城市综合体成长峰会”上，杭州市建委主任杨军就曾表示：“杭州要再建100座城市综合体项目”。目前，大型房企纷纷规避政策重锤打击，转向了二、三线城市和商业地产。商业帝国模型正在构筑，而且日益影响城市的面貌。
商业地产的领头企业之一大连万达盛极一时，而香港开发商的“地产+商业”模式重新引起国内开发商的关注。就连曾积极推崇美国模式的万科，也已经重新调整自己的定位。年初至今，万科在商业地产领域的布局已经涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市，既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市。事实上，就连一些小型开发商，也开始关注商业地产。因为小型开发商在过去一轮的地王拉升战中，被挤出住宅市场，只能和一些大企业联合开发，走商业地产这条路。目前商业领域的各种业态，如百货、购物、超市、家居、家电、餐饮等经营者，都有直接涉足商业地产开发的。比如步步高、人人乐、家家悦、上海百联、武商集团、国美、苏宁等等。有些甚至放弃了零售主业，如去年被家乐福收购的保龙仓以及今年出售给华润万家的洪客隆。2011年3月，在青岛举行的第八届商业地产行业年会上，沃尔玛开发部负责人向外界正式介绍了沃尔玛的新发展战略，主要内容是计划自行购买土地，自主开发商业项目。
商业地产投资爆发原因分析
房地产早已成为一个政治话题，因为住宅市场牵涉到民众的切身利益。房价持续高涨将透支未来的消费能力，开发商玩不动，普通购房者更玩不动，老百姓怨声载道势必造成管理层下决心出台打压政策。不仅如此，在实体产业方面，管理层也重拳打击了炒作农产品和资源以及能源价格方面的游资，因此，2012年资本流向很可能向商业地产继续集中。
摩根大通银行副总裁陈思冲分析认为,全球前15名的房地产商大部分都拥有较多商业地产。多家地产公司持有商业物业的比例占总资产的60%～100%不等；香港一些房地产公司投资性物业的比例也达60%～85%。而我国房地产开发商的物业主要都是住宅开发。因此，从全球趋势来看，商业地产将会被逐渐重视，更多的资金会投入到商业地产中。
房产投资者应该清醒知道，这几年房价涨得过快，这主要指住宅市场，商业地产却与同类地区的住宅楼盘形成了商住价格倒挂的局面。随着城市化进程的不断推进，浩浩荡荡的农民进城转为市民，商业地产一定会迎来勃勃生机。城市版图将不断扩大，集中商业区将会像雨后春笋般地不断崛起。因为经济转型期会大力发展第三产业，包括旅游、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育、医疗等。所以，加大发展商业地产的力度，是大势所趋。
虽然开发商转移战场，将据点插在了二线三线甚至四线城市，但毕竟住宅市场已经聚集了风险。而商业地产与基本面最贴近，不像住宅市场那样“点背离”。这对资本的转移也是有好处的，让资本少一点利用银行杠杆去炒住宅，更多进入商业地产领域，降低住宅市场的热度，也降低中国经济的风险。
鸿伟摩尔认为，由于商业地产的投资较为理性，这个投资领域绝没有住宅市场那样冲动。虽然在短期来看商业地产的投资回报要慢于住宅市场，但中长周期持有商业地产，从它的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。同时这个投资领域也不是普通投资者关注的板块。商业地产作为投资市场，在银行贷款的首付比例上早已有限制，所以现在住宅的二套房首付有了严格限制，反而对商业地产是一个投资的促进。
目前在土地供应结构上，已明显向商业用地倾斜。一些城市当年供应的土地中，超过一半以上是商业用地。公开出让的住宅用地，也被要求配建一定比例的商业项目。
有消息表明，美国2011年或有上百个城市因债务危机破产，金融危机将重新爆发。美国政府除了开动印钞机之外，已经别无他法。所以，很多资本提前介入商业地产。美国媒体也曾有报道，全球最大私募股权公司黑石集团将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权以14.6亿元人民币出售给香港新世界发展有限公司。这意味着，黑石集团首次从中国房地产撤资。由于眼下正值楼市调控关键时期，不少舆论视其为看空中国楼市的信号。但在黑石出售Channel1的消息传出不久，便有消息称：其与国内房企合作，在全国二三线城市开发商业地产项目。种种迹象似乎都显示出：商业地产不仅成为楼市的避风港，而且还成为商业领域业态经营者集体看好的发展行业。
