2012年1月，华侨城(亚洲)发布公告，称将向上海苏河湾地王项目注资22.3亿元人民币。公告中同时提到，项目竣工后，华侨城将只持有其中小部分物业，其余将用于出售。作为昔日地王，苏河湾项目难道也逃不掉散卖的命运？
巨资输血地王项目
华侨城(亚洲)在1月13日发布了“非常重大收购事项及关连交易”公告。公告显示，1月5日，其下全资子公司已与上海华侨城房地产订立资本投资协议，同意有条件向华侨城上海置地出资22.3亿人民币。华侨城上海置地目前开发的项目正是上海闸北区的苏河湾地王项目。整个注资完成后，华侨城(亚洲)在苏河湾项目占股比例将为50.5%。
华侨城(亚洲)在公告中称，之所以会向苏河湾项目注资，主要是因为其董事会认为苏河湾项目今后必能创造可观回报，也希望对苏河湾项目的投资，能成为今后公司战略目标的里程碑，从而提升公司的整体收益及规模。但结合当前严酷的融资环境来看，华侨城(亚洲)此次注资，更多是为了让项目顺利运行。自2010年2月拿地之后，苏河湾项目一直没有什么实质性进展。去年3月，华侨城就曾计划向母公司华侨城集团申请130亿元的委托借款，向上海苏河湾等项目进行资金输血。此后随着市场的急转直下，资金压力倍增的华侨城被传欲出售苏河湾项目以换取资金，2011年底更受到了更改规划和违规开工的质疑。此次华侨城(亚洲)22.32亿元的大手笔注资，或许表明华侨城将加快苏河湾项目的开发进度。
关于苏河湾项目的最新进展情况，华侨城上海公司的相关工作人员表示，目前项目正在走方案报建的手续，从而确定最终的建设方案。看来有了资金的支持，苏河湾项目应该不久就可以正式动工。
“暗度陈仓”摊薄成本
公告中另一个引人关注的焦点是，苏河湾项目的大部分物业都将进行出售。公告显示，苏河湾项目将分阶段兴建及竣工，预期其绝大部分物业将于2012年开始出售，并于该年度为华侨城上海置地“创收”。整个项目的开发工程预期于2016年完成，其中小部分物业将由华侨城上海置地持有，日后将为其带来稳定收入。
作为昔日的全国“地王”，苏河湾项目所处的苏河湾一号地块曾名噪一时。2010年2月，华侨城集团旗下的深圳华侨城控股股份有限公司以70.2亿元的天价摘得闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，成交楼板价高达52783元／平方米，成为了新一任全国单价地王。半年后，华侨城再以大热姿态连夺苏河湾41、42号街坊两地块。按规划，苏河湾一号地块的土地用途为公共设施用地(商办、文化娱乐)、居住用地、市政公用设施用地及公共绿地，其中住宅比例占45%。地块在出让时就设置了相当苛刻的条件，如开发的商业物业必须持有经营，办公楼不得分割出售，竞买人须有保护保留建筑改造开发及高档酒店开发与管理的经验等。
如果按照规划来看，华侨城可出售的物业只有比例为45%的住宅及“不得分割出售”的办公楼物业。但在公告中，华侨城(亚洲)在形容将出售的物业比例时使用了“绝大部分”，并明确表示只持有“小部分物业”，这和当初的规划并不符。2011年项目“试桩”时，华侨城方面表示项目将包括1栋42层的超高层酒店、商办综合楼及与之配套的6层裙楼，2栋45层的超高层住宅楼，以及3栋4层沿苏州河北岸布置的商、住楼等。从这个规划我们可以看出住宅的比例似乎已略高出商用物业，而此次的公告更引发了更多质疑。
事实上，大家之所以会产生质疑，主要是因为苏河湾一号地块的“地王”光环掩盖了另外两幅地块苏河湾41街坊地块及42街坊地块。自2010年2月勇摘地王之后，2010年7月，在一次非公开的“邀请招标”之后，华侨城集团再度摘得苏河湾41街坊地块、42街坊地块，最终成交价格为17.91亿元。按此前披露的建筑面积粗略估算，最终成交楼板价格仅为1.45万元／平方米，这和地王的成交价相比便宜了数倍不止。对于这种情况，我们只能推测是地方政府在成功出让“地王”获得丰厚回报之后，以“友情价”把旁边的地块优惠算给了华侨城。现在我们看到的规划方案已经包括了这两幅土地，而此次公告中的内容更进一步说明，政府对“优惠用地”的用途做出了让步。华侨城巧妙地使土地出让规定和开发商的自身意愿“达成共识”。
