随着一句“今年不再接烂尾楼”的表态，让SOHO中国董事长潘石屹(微博)在龙年伊始再次受到关注。
2月8日，SOHO中国举行的电话会议中，潘石屹将2012年公司的销售目标定为230亿元人民币，较之去年109亿元的销售业绩，同比增幅达到111%。但事实上，在目前的市场环境下，销售目标翻番并非易事。
销售目标翻倍
对于潘石屹而言，去年SOHO中国的业绩似乎并不令人满意。潘石屹坦承，在2011年总计230亿元的销售目标中，公司获得的业绩仅为109亿元，完成率不及一半。而与2010年的238亿元相比，业绩下降超过了一半。
对此，SOHO中国给出的解释为，一方面是2011年上半年公司“无项目可售”；另一方面则受银根紧缩、流动性紧张的影响。
但是对于今年完成销售目标，潘石屹显得信心满满。他的信心则来自SOHO中国手中的“存货”。按照潘石屹的计算，今年SOHO中国拿下预售许可证的项目金额超过300亿元，北京200亿元，上海100多亿元，300多亿元的规模，销售230亿元，还是可以完成。
不仅如此，潘石屹对于持续收紧的楼市政策也抱着乐观的态度。“谁也不愿意看着把房地产搞死。”潘石屹公开表示，“央行对首套房利率的调整，是银根松动的一个信号，尽管这个信号很弱。”
SOHO中国财务总裁唐正茂也表示，SOHO中国目前手中持有销售许可证的项目主要为望京SOHO和上海SOHO中山广场，两个项目销售总金额预计将达到240亿元。对此，唐正茂认为，“一旦市场信心有所恢复，市场上有流动性松动的信号的话，我们的销售一下子会反弹得非常快。”
一位SOHO中国前高管告诉《华夏时报》记者，潘石屹之所以如此乐观是因近期的版图扩张迅速，如今手上有房可售。2011年全年，SOHO中国加大了项目收购力度，而且全部集中在上海，包括去年12月时以40亿元人民币取得上海外滩一幅商业“地王”的50%股权。
从商业地产市场来看，写字楼租金从去年开始就表现出升温的趋势。唐正茂解释，去年商业地产基本面非常强劲，北京和上海优质办公楼的租金同比上涨超过50.8%，达到历史租金增长速度最快的水平，同时空置率达到历史最低水平6.3%。
同时，在这个会议中，SOHO中国表示2011年公司在项目收购方面，总计花费了154亿元。同时，有40亿元左右需要在今年支付。SOHO中国计划今年再度支付100亿元用于土地和项目的收购，另有40亿元左右的建安成本开支。
缘何砍掉烂尾楼业务？
值得注意的是，潘石屹似乎坚定了“做减法”的决心。“我们排除了北京、上海以外的其他城市。”在他看来，房地产市场目前的整体环境并不理想，北京、上海符合其战略目标的项目已经能够满足其并购要求。
除了在开发城市上“做减法”，潘石屹还毅然表态砍掉了“烂尾楼”业务。早在2月6日，媒体就传出SOHO中国不再做烂尾楼业务的消息，而潘石屹也表示在市场流动性紧张的时候，“丢下芝麻捡西瓜，把主要的精力放在收购和招拍挂土地方面。”
但事实上，做出这个决定让各方都捏了一把汗。市场的反应更直接，此言一出，SOHO中国股价应声而落，几个交易日连续下跌近10%。
SOHO中国依靠贩卖烂尾楼赚得钵满盆满，已是业内公认的事实。2007年11月，作为SOHO中国上市后的首笔交易，潘石屹一口气从华远集团购得两处烂尾楼——“民源大厦”和“北京公馆”，更名为“光华SOHOII”和“SOHO北京公馆”。从此，SOHO中国大量收购北京、上海两地的烂尾楼项目。
据媒体计算，从2009年至今，SOHO中国至今做过的18个项目中，有9个在接手前是空置楼和烂尾楼。有媒体以北京嘉盛中心项目为例，计算过SOHO中国在烂尾楼大赚的数额。当时SOHO中国斥资23.4亿元人民币，以不足23000元/平米的单价收购这个写字楼，而收购时项目已竣工。SOHO中国在收购后两个月内就启动了该项目的销售，平均单价为43000元/平米，比收购价格高出约89%，开盘首日就售出了4.7万平方米，收回了总投资的约90%。
这样的“高周转”和“高利润”使得SOHO中国这几年的净利率远超房地产行业平均13%的水平。在2009年达到45.7%，2010年达到20.71%。
不过，2010年5月北京官方出台禁止物业散售政策之后，SOHO中国转战上海，收购烂尾楼的机会减少。楼市调控令SOHO中国的销售遭遇滑铁卢，营销体系出现动荡，负债攀升存货高企，大捡烂尾楼赚快钱的模式遭遇挑战。
根据潘石屹的观点，2012年进入房地产发展的“下半场”后，以前通过圈地、捂盘坐等土地溢价收益的房地产开发模式将不再奏效，房地产行业将回归平均利润率。届时，房地产商将注重产品的设计水准及项目品质的提升。因此，SOHO中国从今年起将不再收购“烂尾楼”和在建工程。
但是，业内人士分析，砍掉烂尾楼业务后，SOHO中国如何保持业绩，仍有待观察。事实上从2011年SOHO中国销售放缓、业绩减半的表现中就能窥见一斑。高盛去年年底的研究报告将SOHO中国2011年至2012年度每股盈利预测下调52%、17%，反映出对其销售预期的担忧。
