永辉超市之所以能在全国快速复制，除了主打“生鲜”牌、紧抓“农改超”契机之外，自有物业仅占3%左右，以租赁物业为主的“轻资产”扩张路径尤其值得关注。
在2003年仅拥有15家门店的永辉超市，以“生鲜”为特色在全国攻城略地。自2010年底上市以来，永辉超市更是加快扩张步伐。截至2012年1月20日，永辉超市已开业门店211家，已签约门店共313家。
截至2010年6月底，永辉超市共有135家门店和1个配送中心，其中3家门店涉及自有房产，其余均为租赁取得，自有门店面积占门店经营面积的比重仅为3.01%。然而，上市不到一年，永辉超市便通过收购关联公司连年亏损的物业资产。
永辉超市轻资产扩张路径与此次物业资产收购是否相悖?这背后又有怎样的玄机?
关联资产收购玄机
2011年9月10日，永辉超市公布，以1.88亿元的价格收购关联公司福建省永辉商业有限公司(下称“永辉商业”)100%股权。
华泰联合证券零售行业首席研究员耿邦昊表示，永辉超市收购上述关联公司规避了长期租约上升的风险，同时关联交易的减少也有利于提高公司治理和长期经营效益。
永辉商业主营自有房屋租赁及物业管理。收购报告书显示，永辉商业2008年、2009年及2010年的净亏损分别为61.51万元、52.79万元和19.62万元，而2011年1-6月净亏损增至114.14万元。
永辉商业为何连年亏损?永辉超市董秘张经仪解释，这主要是永辉商业财务费用高于租金收入导致的。
不过，永辉商业2011年6月底时的总资产为7856万元，净资产仅为3814万元，何以获得如此高的溢价?
永辉商业与上市公司之间主要涉及关联租赁关系的为福州工业园、福州群众路(祖庙)房产、永安五四路豪门御景三区房产三处物业，涉及面积26985.58平米。资产评估报告书显示，上述三处物业评估价值分别较账面价值增值17.54%、725.44%、876.16%。
尽管处于亏损境地，此次收购的关联资产以高溢价的方式获得较高估值，永辉超市大股东及部分高管成功套现1.88亿元。
永辉超市预计本次交易后全年将影响净利润约-175万元，对其每股收益的影响为-0.002元/股：增加公司租金收入232.72万元，减少租赁费用等355.60万元;增加永辉商业贷款利息232.20万元，固定资产折旧326.88万元，无形资产摊销60.30万元，相关税费104.39万元，及其他支出预计增加约40万元。
不过，令投资者生疑的是，永辉商业这部分资产当初为何没有被打包进入上市资产，而是选择在上市近一年后被上市公司收购呢?
本刊记者发现，永辉超市2007年、2008年及2009年的资产负债率分别为53.50%、54.96%、66.22%。而截至2010年6月底，永辉超市资产负债率已高达67.04%，流动比率为0.83，速动比率为0.50，资金流动性已处于较差境地，融资刻不容缓。
若在永辉超市上市前收购关联方所持物业将增加公司短期借款，从而提高资产负债率、增加利息费用支出;如将其打包进上市资产更会增大股本，不利于获取较高估值并成功融资：永辉超市的发行价格为23.98元/股，市盈率高达60倍，上市后三个涨停板一路冲高至37.71元/股。
2011年，永辉超市平均股价为30元/股左右，市盈率为47.28%，超过行业平均市盈率的2倍以上。
永辉超市上市后，截至2011年6月30日，永辉超市总资产628552.32万元，负债合计225476.96万元，资产负债率为35.87%，与上市前夕67%的负债率相比已大大降低。
上述交易完成后，以永辉超市2011年6月30日财务数据为基数测算，永辉超市合并后总资产636408.60万元，负债合计229519.03万元，资产负债率36.06%。
目前，永辉超市处于高速扩张阶段，36%的资产负债率为其后的大量资金需求提供了较大的空间。仅一个季度，公司资产负债率已由2011年6月底的35.87%增至2011年9月底的46%。
永辉超市2012年还将发行7亿元左右的短期融资券，15亿元的公司债及部分银行贷款。2012年下半年，市场对于其增发额度的预期在30亿-40亿元之间。
