星河·时代COCOPARK即将试业。 周游 摄
龙岗城市更新下的综合体之问二
今年秋季，星河·时代COCOPARK将在龙岗中心城开业。
在这里，会有比市里更大的山姆会员店，会有真冰溜冰场、巨幕影院，年轻人能找到他们喜爱的服装牌子。作为龙岗最大型的商业综合体之一，星河·时代COCOPARK无疑喝下了“头啖汤”。
在龙岗的整体规划中，5年内将会有12个商业综合体在深惠路两旁布局，以打造龙岗中心城、横岗、布吉、南湾等商业带。商业综合体的崛起，将会改变龙岗人的生活质量，但就龙岗本身的消费力来说，商业综合体项目的快速上马，也面临着投资的风险和竞争。
星河·时代COCOPARK欲辐射惠州
位于龙岗商业文化中心区深惠路与爱南路的交汇处，星河·时代COCOPARK项目，总建筑面积8.2万平方米，总投资额将达10亿元人民币。这是龙岗已建成的最大的商业综合体，预计将在今年的十一黄金周之前开业。
根据资料介绍，星河·时代COCOPARK将汇集国际仓储式超市、时尚百货、五星级现代影院、真冰场、美食餐饮、家居生活馆、精品电器等七重业态，一站式集合购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商务、教育、文化等八大功能。
记者了解到，龙岗COCOPARK，将会以福田COCOPARK为蓝本，复制购物中心已有的商业运营模式，成为龙岗最大型的购物中心之一。
“星河的商业综合体，定位是地区的购物中心。”杜志文介绍， 8万多平方米面积的商业体里面，有超市可以买生活日需品，有商场可以买衣服，有餐馆可以吃饭，可以看电影，有娱乐设施，构成了一个完善的社区，“因为它的完善，人们可以在里面找到各种各样的消费，进而成为龙岗的购物中心，并辐射到惠州。
“竞争再激烈，也要在龙岗布局”
虽然龙岗COCOPARK是已建成最大的商业综合体，但到了2013年，这一名头就要让位于万科天誉项目。在星河OCOPARK不远的龙岗世贸一带的万科天誉项目，作为商业综合体之一，将在2013年亮相。这是万科进军商业综合体的开篇之作，也是深圳最大的商业综合体，和同样定位于区域购物中心、但相去不远的星河COCOPARK之间的PK几乎难以避免。
据介绍，将于2013年9月正式营业的万科天誉占地约23万平米、总建筑面积超过100万平米、也是集住宅、商务、购物、娱乐、休闲等于一体的商业建筑群，规模相比星河更大，包括了面积约15万平方米的万科广场，高度约160米的万科大厦写字楼以及万科天誉住宅，建成后万科广场和万科大厦都将分别成为龙岗区面积最大的购物中心和高度最高的甲级写字楼。“项目落成之后将辐射中心城区居民达40万人。”深圳市万科房地产有限公司总经理表示。
此外5年内龙岗深惠路沿线共有12个商业综合体的建成，商业综合体的扎堆建成，会否供过于求？这也引起了业内的担忧。
尽管面临着竞争，但目前关内商业市场的饱和使得众多企业还是将目光瞄准了作为商业综合体“蓝海”——龙岗。“大运会对龙岗的发展是一个助推力，在这个前提之下，很多配套设施必须得完善，包括它的路网和配套设施。而且龙岗占有深圳大半的面积，经济比中山、珠海等城市不相伯仲，随着罗湖和福田开发的饱和，以及特区内外一体化的发展，龙岗的商业潜力是巨大的。我们正是看到了龙岗的潜力，才选择了在龙岗投资。”深圳市星河房地产经营有限公司常务副总经理杜志文表示，相比业内担忧的商业综合体将会面临的残酷竞争，杜志文首先肯定了在龙岗布局的必要。这种“竞争再激烈，也要在龙岗布局”的心态在原关内市场饱和、各开发商急于寻找新空间的当下无疑具有相当的代表性。
先发优势能否为星河带来胜机？
“龙岗的大型商业综合体，我们是第一家。”杜志文在分析星河的竞争优势认为，消费者会有先入为主的观念，有很多品牌的第一家店落户龙岗，都选择了COCOPARK，他们在这点上占有先机。另外，按照商业规则，品牌服装的落户一般不会选择很靠近的两家综合体，COCOPARK的先人一步，在选择品牌上有着更大的选择空间。
“很多商业品牌选择了这一家商业综合体，在同样的商圈范围内，他们不会开第二家，这是我们的优势。”杜志文说，正是因为落户品牌的不同，综合体有了自然而然的差异化竞争，这种竞争加快了市场的培育，是良性的竞争。
“我们也想过，COCOPARK在龙岗地理位于比较新的区域，周边一些楼盘还没有建好，相比身在闹市的综合体，我们也在考虑怎样聚人气的问题，比如我们会用山姆会员店作为吸取人气的方式，同样，在COCOPARK规划的200多个门店里面，餐饮将会有很多，你可以找到中高档的消费，附近的年轻人可以过来聚餐会友。”杜志文说。
为了吸引客户，龙岗COCOPARK也会有相应的商业策略，比如要求影院有巨幕设置，把部分影片的首映放在龙岗，让更多影迷能在龙岗看到他们喜爱的明星，比如通过山姆会员店的营销，聚集更多的人气等等。
杜志文透露，年轻人是他们的目标客户，龙岗COCOPARK引进的服装品牌，以中高档休闲服为主调，包括引进的优衣库、H&M等品牌，目的也是为了符合年轻人的口味。
“做这样的策略，主要是看中了龙岗年轻人的购买力。在龙岗COCOPARK周边，有着信息职业技术学院新校区，而龙岗作为新城区，也是一个年轻化的城区，年轻人的消费在龙岗占有主导力量。”杜志文说。
不过业内也认为，从星河经营中心城COCOPARK的经历来看，先发优势以及主打年轻人群的经营策略能否让星河COCOPARK在激烈的市场竞争中赢得一席之地还有待观察，“毕竟龙岗中心城这一带商业体扎堆，而龙岗的商业市场其实又不是特别的成熟。”
记者 刘婷婷 凤飞伟
