75%高端项目销售不畅，纠偏冒进式扩张
167亿港元单笔银团贷款不过10月，新鸿基地产发展有限公司(00016.HK，以下简称“新鸿基”)，于2月6日再度发债：发行规模由2.75亿美元上调至5亿美元。新鸿基亦将面临着年度即将到期的高息债：据时代周报记者粗略统计，近期，新鸿基即将偿还的借款规模近200多亿港元。
新鸿基面临更为严重的考验是：持续的调控，给中高端产品比例高达75%以上的新鸿基，造成了非常大的预售压力。昔日广州别墅双冠军玖珑湖难续辉煌，二期“悦沐”组团在取得销售许可证一年后，去化率只有50%，另有124套房屋尚未拿到预售许可证；曾深陷“囤地门”的上海滨江凯旋门项目，在酝酿7年后，至今迟迟没有推向市场。
招商证券投资银行董事总经理温天纳对时代周报记者表示，“郭氏家变可能影响到了新鸿基的内地部署。从一线城市转移到二线城市在目前市场情况下，对于投资者来说比较合适，而且最近几年来新鸿基在内地的发展比较缓慢。”
新鸿基去郭炳湘化
兵马未动，粮草先行。对于新鸿基而言，迫在眉睫的是准备资金赎回年度即将到期的高息债。
2月6日，新鸿基发行的五年期债券正式上市交易，其票面利息为3.5厘，债券收益率为4.626%，相较于美国国债高出270个基点，由汇丰担任簿记行。其原计划发行规模为2.75亿美元，后再经新鸿基上调至5亿美元，目前债券录得认购总额达到30亿美元。
其实，早于2011年10月24日，新鸿基便已计划发行规模不超过5亿美元的五年期债券，其中收益率高于美国国债245-250个基点，由渣打银行担任独家簿记行兼牵头经办行。
然而，这还不是全部。同年4月8日，新鸿基已与19家银行签订为期5年的167.5亿港元银团贷款协议。
查阅新鸿基2010-2011年年报，时代周报记者粗略统计发现，新鸿基一年之后及两年以内，即需在2012年偿还的借款就已高达233.34亿港元，而两年后及5年之内的借款则高达179.16亿港元，5年后的借款高达95.03亿港元。新鸿基曾经首次发行过为期15年的债券。旧债未还，新债再续。2010-2011年，新鸿基中期业绩报告更是如此表述：“集团大部分的借贷主要用作发展内地的房地产项目。”
在新鸿基屡番高息发债的同时，新鸿基在内地版图上亦是屡屡有所斩获。事实上，源起于2008年年中的郭氏家族嬗变之后，不难看出，随着长兄郭炳湘退出新鸿基管理核心层之后，新鸿基已渐奉行郭炳江和郭炳联兄弟的保守作风，尤其是以撤资广州西塔、出让成都项目以及撤出深圳旧改项目，通过这种方式纠正郭炳湘以往过于激进的扩张方式。
最为引人注目的是，2011年4月2日，深圳市龙岗区举行海航置业南联港台城市更新项目首期工程奠基仪式，人们这才发现，海航置业已经接手了新鸿基控股五家项目公司80%的股权，从而获得了占地面积达到200万平方米的4大旧改项目。而这4大旧改项目曾经是郭炳湘予以承诺的“投资建设集合高质量、高档次的住宅、商场的龙岗中心城地标性建筑物”。
令人不解的是，撤离深圳旧改项目之后，新鸿基反而转战广州和佛山旧改项目。
2009年12月30日，新鸿基斥资34.6亿元拿下广东佛山澜石三宗地块，总建筑面积逾120万平方米，折合楼面地价2688元/平方米。2010年2月22日，新鸿基以47.05亿元的价格，拿下广东佛山澜石同一区域的4宗地块。新鸿基两次斥巨资拿下的广东佛山旧改项目，其土地成本已达80多亿元，总建筑面积逾280万平方米，在规模、投资上都成为全国罕见的大型工程项目。
不止于此，2010年3月，新鸿基地产与广州林和村就改造工程签订了合作开发的协议。截至2009年6月31日，新鸿基的土地储备为5530万平方尺。时隔两年，截至2011年6月31日，其土地储备就一跃上升为8610万平方尺。
新鸿基的去郭炳湘化的意图由此可见一斑。
