以开发经营城市最高端商用物业为主业的恒隆地产有限公司（00101.HK，下称“恒隆”）在进入内地20年后终于开始加快在内地全面布局的速度。
继2010年走出上海的第一个项目沈阳皇城恒隆广场开业约一年后的2011年，济南恒隆广场开业。恒隆用18年的时间来摸索并消化在内地运营高端商用物业的经验及教训，然后从2010年开始，以一年一个恒隆广场开业的速度在内地主要城市展开“复制”扩张。
正如恒隆董事长陈启宗所言，“恒隆地产正迈向其‘黄金时代’。”
“很少有公司，特别是华人公司，能把一个地区性公司演化成为一个全国性公司。”2月14日，恒隆董事总经理陈南禄对每天表示，作为一家已经有五十几年历史的香港公司，恒隆的目标就是发展成为一个全国性公司。
一年一个恒隆广场
“香港是一个很小的地方，总面积才1108平方公里，跟内地没法比；香港人口700万，仅仅等于内地的半个百分点，所以内地是一个大市场。”陈南禄坦言，尽管恒隆诞生于香港，但内地却是恒隆长远发展的重要市场。
经过20年的积累，目前包括上海在内，恒隆已在沈阳、济南、无锡、天津、大连与昆明这七个城市布局，已有上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场和济南恒隆广场4个恒隆广场投入运营。
但在北京、广州等商家必争之地，恒隆却一直未有动作。
这与恒隆在内地始终坚持的“恒隆模式”不无关系，即在有发展潜力城市的最优越地段，以合适的价格购置大型地块，与顶尖的建筑师行合作，打造世界级商业综合建筑，集中发展购物商场，并提供卓越的管理服务。
以上条件缺一不可，只有全部满足，才会吸引恒隆的进入。在陈南禄眼中，这一“恒隆模式”非常独特；而在外人眼中，恒隆的标准近乎苛刻。
不过，恒隆的坚持的确为其带来了内地业绩的稳步攀升。
根据1月19日恒隆公布的2011年7至12月的财务数据，2011年下半年公司实现营业额30.69亿港元，较2010年同期的25.21亿港元上涨21.7%。
值得一提的是，在租赁业务方面，报告期内其租金收入及溢利分别增长14%及11%，至28.76亿港元及23.01亿港元。其中，来自香港投资物业的租金收入及溢利分别增长7%及8%，至14.83亿港元及12.29亿港元；内地物业方面，租金收入及溢利分别上升23%及15%，至13.93亿港元及10.72亿港元。
可见，内地物业租金收入的快速上升，已几乎可与恒隆的大本营香港比肩。
“恒隆新的发展项目都在内地，这些商场开起来以后都会有增长，所以在业绩的贡献方面，内地很快便会超越香港。”陈南禄表示。
“未来几年，我们的发展速度几乎是一年新开一个恒隆广场。”据陈南禄介绍，继去年济南恒隆广场开业之后，今年年底沈阳第二个商场市府恒隆广场即将开业。“明年我们计划在无锡开一个恒隆广场，后年在天津，然后在大连，2017或2018年在昆明。”
保守稳健应对考验
与内地大多数商业地产开发商不同的是，恒隆旗下的商业物业全部自己持有，只租不售。
“散售会降低商业物业的品质影响后期资产增值，而周边有住宅也会显得与高档商业格格不入。”不过，陈南禄坦言，只租不售的确给恒隆带来了一定压力。
首先便是资金压力。“从拿地到建成到开始回报，资金回流是不能跟销售住宅的开发商比较的。”陈南禄表示。
以目前内地开业的四个恒隆广场为例，从拿地到商场最终开业，平均时间为6~7年。由于恒隆坚持与顶级建筑师行合作、建最高档的商业物业，使得其在拿地成本之外，建筑投入及基本开支达到每年50亿~60亿元左右。而商场开业后，开始的6~9年的租金回报率仅为4%~7%。这无疑考验着恒隆的资金链。
此外，据恒隆的公告，截至2011年12月31日，其现金及银行存款达261.49亿港元，扣除银行贷款276.94亿港元，以及全数付清昆明项目的地价后，集团负债率处于1%的水平。
对于房地产企业来讲，1%的负债率的确是极低的数字，但对于多年维持正现金情况的恒隆来说，这样的情况却并不多见。
陈启宗在此前的业绩发布会上对此表示，因为目前恒隆每年在内地的建筑费就已经高达几十亿，开销大，自然钱就用得多了。
陈南禄表示，虽然集团目前有一定的负债率，但恒隆尚处于正现金状况。“2012年会不会负债还不知道。但贷款是最便宜的资本，所以并不反对公司有一点债务，只要管理得好还是可以做到保守稳健”。
此外，陈南禄称，在保持财政健康、严格控制负债率的同时，贷款、发债、配股及加强财务管理等，都是恒隆缓解资金压力的可选择方法。
