位于深圳市龙岗区南联地铁站的摩尔城购物中心去年低调试营业，目前超市、影院都已经营业，虽然招商情况尚属良好，但“旺”起来却仍需要时间。让商家担心的是，附近几公里的范围内马上就会出现和摩尔城一样的两个商业综合体（ShoppingMall），这还不算仅相隔一个地铁站、1年半后就会开业的深圳目前最大的综合体项目“万科新老西旧改项目”。业内人士认为，深圳商业综合体的同质化竞争已非常严重。
在集体“跟风”建设的背后，深圳商业综合体正进入“大跃进”时代。据统计，从2010年至今，深圳新开工的商业综合体项目已有18个，商业总建筑面积约160万平方米（还不包括旧改项目的商业面积）。而2012年内深圳将面市的商业综合体就有10个，总建筑面积约71万平方米。一个可供对比的数字是，深圳2011年全年成交的一手商铺面积仅19万平方米，深圳目前仍有85万平方米一手商铺未成交。
在住宅市场低迷的背景下，开发商蜂拥进入商业地产市场，导致商业综合体项目大量入市和“过剩”，开发商们不得不面对这“木已成舟”的现实。“他们只能集中精力想办法把项目卖出去，获取最大的盈利。”美联物业全国研究中心主任徐枫表示。
业内人士分析，这些商业综合体的同质化竞争将会非常严重。开发商对于商业地产有“太过美好的愿望”了，而市场的需求实际远没有达到，“未来它们的空置率将会普遍增长”。
深圳原特区内和原特区外二元发展多年积累的不平衡也表现在商业等生活配套方面，原特区外的宝安和龙岗两区显然更希望有更多的商业物业在辖区内建设。以龙岗为例，仅在辖区连接市中心的深惠路两侧，龙岗在五年内就要建设12个商业综合体。“打造龙岗中心城、布吉、南湾、横岗、龙岗墟等多个区域性商贸集聚区，规划建设万科广场、星河时代购物公园等12个商业综合体，重点发展高端商贸、金融、会展等现代服务业，打造深惠路现代服务业走廊。”龙岗区区长姜建军表示。
据了解，深惠路龙岗段总长度约36公里，按照12个商业综合体计算，这意味着5年后深惠路两侧每3公里就会有一个商业综合体。
目前，深圳龙岗中心城龙城广场西南侧由万科建设的深圳目前最大的城市综合体项目已经开工，15万平方米的万科广场尚在建设中，其住宅已经在去年底前入市。“万科广场已经开始招商，将于2013年9月正式营业。”深圳万科总经理周彤表示。这一商业项目将提供购物、娱乐、休闲的一站式服务，辐射中心城区居民达40万人。
在宝安区，商业面积约18万平方米的海雅缤纷城即将在今年4月竣工。该项目完工后，将比深圳西部现在最大的商业中心大4倍。这一深圳西部的“商业巨无霸”将从全国引进3000余个品牌，35个主力商家，集主力商场、步行街、大型影剧院、观光长廊、特色名店、消费体验店、时尚概念店于一体。
而在海雅缤纷成周边不到2公里的范围内，位于深圳市宝安区创业路与前进路交汇处的中洲中央公园也即将面市，其商业面积逾8万平方米，同样可以称得上是大型商业中心。此外，位于西乡的合正汇一城也即将在今年3月面市，其商业部分建筑面积达7万平方米。
不仅在原本商业配套略显欠缺的宝安和龙岗，即使是在商业配套设施较完善的深圳原特区内，多个商业综合体也渐次进入建设节奏。“全市来看，福田和南山新建的综合体都是比较多的。”深圳中原商铺部区域营业董事丁长申表示。
根据深圳中原的统计，今年深圳年内竣工的商业综合体项目共10个，总建筑面积为71.1万平方米。其中福田和南山区各有3个，总面积约33万平方米。福田区的包括皇庭IA Mall、卓越世纪中心和中航城项目，而南山区的则包括宝能All City、田厦金牛广场、振业国际商务中心。而即使是深圳商业综合体等最为集中的罗湖，目前已知的旧城改造项目中湖贝华润新天地项目、黄贝岭深业项目，益田木头龙项目都包含大体量的商业面积。
“一方面2012年会有比较多的商业综合体具备面市的条件，但另一方面在目前市场比较清淡的情况下，它们中的很多也会推迟营业。”美联物业全国研究中心主任徐枫表示。
