深圳CBD最大的购物中心怡景中心城因产权纠纷、分割售铺遭投资客维权，该项目开发商涉嫌违规销售商铺，深圳市经侦局介入调查。
据财新记者了解，该项目颇有抢眼之处，当年拿地折合楼面地价仅每平方米100元，后售价最高达每平方米26万元。更蹊跷的是，该项目土地使用权出让合同几经修改，总遂开发商之愿。不仅如此，在未获得分割办理《房地产证》的准许前，此开发商竟敢违规分割销售商铺。
该开发商为深圳市香江时代广场实业有限公司（怡景中心城商业发展有限公司前身，下称怡景公司）。目前因众投资者拿不到商铺产权证，亦得不到全额退款，引发投资客与怡景公司之间的纠纷。
面对投诉，深圳市规划国土委始回应称，怡景公司不是中心城产权人，且该物业有明确规定不得分割办理《房地产证》。
怡景中心城位于深圳福田中心区福华路B117-0007宗地，2002年，怡景公司以434.28万元土地出让金从深圳市国土部门取得该宗地使用权，计划建筑面积4.37万平方米，含地上和地下各一层，地下二层停车库不计入容积率。合同约定宗地为商业用途，使用年限40年。
当时土地使用权出让合同附加了十条特殊条款，包括自营商业面积不得少于总商业面积的50%且不得转让，非自营部分自预售或竣工验收后交付使用之日起三年后，才可分割出租、转让。
怡景公司若要转让地下商业建筑面积，必须向原深圳市规划与国土资源局补交转让当时全额市场地价的40%后方可办理；若要出租地下商业建筑面积，亦须向深圳市国土部门缴交级差地租后方可办理。
接近参与协议签订的内部人士透露，特殊条款旨在明确约束“该地块及地上项目作为深圳市中心区最重要的中心广场及南中轴商业空间开发的一部分，要求统一商业规划、统一设计、统一建设及统一管理”。
不过，记者了解到，2005年、2006年怡景公司先后两次对上述特殊条款提出补充协议申请。2005年第一次补充协议中，计入容积率总建筑面积由4.37万平方米扩大了近一倍，至8.47万平方米，包括地上和底下一、二层。不计入容积率的地下停车库及设备用房达4万平方米，这样该实际建筑面积已达12.47万平方米。
2006年二次补充协议中，怡景公司提出在不补交地价的前提下，将不得少于2.185万平方米自营商业面积由“不得转让”变更为“限制转让”，理由是“便于公司引进实力雄厚、经验丰富的国际投资机构”。协议还补充“8.47万平方米商业面积为商品房性质，可上市流通”，但仅“限整体转让”，不得分割办理《房地产证》。二次补充协议中，怡景公司还特别申请将“非自营部分”纳入到全部商业面积的8.47万平方米中，并明确“仅限整体转让”，不得分割办理《房地产证》。
这一次补充协议的签订距怡景中心城2007年开业仅半年不到，对此怡景公司主要控股人刘伟宏事后承认，放弃分割出售权基于“当年市场特殊时期和情况”及“公司计划上市”考虑。
记者查阅相关工商资料发现，怡景中心城第二大股东、颇有名头的卓越置业集团（下称卓越），在2004年到二次补充协议期间，亦在谋划香港上市。不过2007年初，卓越突然决定退出，怡景公司上市梦亦搁浅。
接近怡景公司的人士透露，卓越退出后不久，怡景公司便与美国保德信金融集团旗下控股公司联手设立保怡公司，各持股50%股权，在国外注册成立，怡景中心城项目资产整体转入该公司。
不过中外股东很快产生分歧，双方一度僵持不下，2007年10月矛盾暂和后，刘伟宏着手拟回购外方股东50%股权。
为筹集资金，怡景公司于2010年向相关国土部门提出分割出售约2万平方米左右商业的申请，理由是缓解回购股权的资金压力。2011年1月5日，深圳市国土部门与保怡公司签订补充协议，约定部分面积可分割转让。但截至目前，该项目尚未办理分割分证登记。
然而在申请获得批复前的2010年，怡景公司即开始违规分割销售商铺。当年10月，深圳怡景中心城首次推出8000平方米带租约商铺分割出售，单位面积为30至500平方米，每平方米售价18万至26万元。有媒体报道称，截至目前怡景中心城两次散售共约1.5万平方米商铺，涉及资金20多亿元。
在合同约定交房及收租最后期限过了4个月后，多位投资者却既未拿到所购买商铺的产权证，也无法获得退款，纠纷由此引发，一时在鹏城掀起不小波澜。面对舆论压力，该市国土部门方现身给出前述说法。■ 记者 李雪娜
