中国房地产界最大胆的梦想——立体城市，在纸上谈兵3年之后，终于以300亿元的签约额落户西咸新区。冯仑的“丰满理想”是否会遭遇“骨感现实”？
2月10日，总投资300亿元的“西咸新区西咸立体城市（FC2）项目”（下称“西咸立体城市”）签约仪式举行。这座由西咸新区管委会、西咸新区发展集团有限公司、北京陕西企业商会、北京万通立体之城投资有限公司共同合作、开发、建设和运营的未来之城，将成为万通控股继成都双流之后第二个进入实操阶段的立体城市项目。
“相比于成都双流，西咸新区立体城市的挑战性更大，因为其中涉及到对这座历史悠久的古城和遗址的保护问题。”北京万通立体之城投资有限公司总经理郝杰斌对本报记者表示，“与一般新城开发不同的是，我们会本着产业先行的开发逻辑，首先将医疗健康等产业落实。”
对于这样一个史无前例、挑战传统城市发展逻辑的新概念，万通控股同时选择了中国西南和西北两个新区进行实质性操作，并且吸引了包括新希望集团、易居中国、红杉资本等合作伙伴加入。但有分析人士认为，其前景与风险都同样难以估量。
“正因为有理想，你才能坚持到底并获得认可。”对此，万通控股董事长冯仑说。
城变：摞小饼
资料显示，西咸立体城市位于渭河北岸秦汉新城范围内，总用地3.79平方公里，综合容积率将达到4以上，其中核心区1.57平方公里为集中建设区，将容纳居住人口10万～15万人；南北两侧2.22平方公里主要为景观生态缓冲区，并结合场地特色发展新型农业，打造区域知名的现代农业示范基地。
该项目总建设期限为8～10年，其中一期启动200万平方米，预计投资达到100亿元。成都双流的立体城市建设预计也将在今年同时启动。
“立体城市”（Great City）是冯仑受一位诗人作品的启发、并在2009年哥本哈根“中国商界气候变化国际论坛”上提出的新型城市建设概念。尽管英国、法国、日本等国家的学者和设计师都曾提出过相似的“在立体空间上解决城市问题”的概念，但在全球范围内尚无成功建设的先例。
“万通希望以低消耗、中密度、高效率的立体综合建筑体系，创建一种全新的城市生活模式，解决困扰我们的城市病问题。”郝杰斌表示，这就是冯仑所谓的将传统的“摊大饼”式的城市平面蔓延模式转变为“摞小饼”式的立体空间模式。
无论是成都还是西安，目前都面临着主城人口扩张和城市膨胀的压力，尤其是西安，还有对建筑高度的限制问题。因此，位于天府新区的双流和位于西咸新区的秦汉新城，都有动力去实践一种全新的城市规划构想。
郝杰斌还指出，天府新区和西咸新区都以建设“生态田园”城市为重要口号，这与提倡绿色自然、城乡一体的万通立体城市而言，从大导向上完全契合一致。
然而，这一大胆的改变现有城市人群居住方式的设想也遭遇了市场质疑的声音。“立体城市最大的阻力在于其无法克服高昂的建安与后期管理成本。”陕西昇昱房地产顾问有限公司董事、副总经理傅伟定说。
而中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为，这是中国城市发展模式的必然趋势，“我们应该鼓励个别的试验”，但他也表示全世界都没有可参照的先例，担心新鲜事物的可控性较小。
对此，万通立体城市的操作团队却信心十足。“立体城市早已不是概念的阶段，经过了研究团队反复的验证、测算、细化，现在已经进入实质性执行的阶段了，甚至有好几个城市的市长来找我们谈合作的事情。”郝杰斌说。
企变：城市化
尽管立体城市位于万通控股四大核心业务板块之外，但却与每一个板块都有着很强的关联与互动，从而带动了整个万通控股这台庞大机器的运转。
目前，立体城市的投资建设并不在万通控股旗下的上市公司万通地产（600246.SH）中，不过，万通地产依然会以战略合作者的姿态积极介入到立体城市的建设当中。
“这是从集团角度更加全盘的考虑，希望能够让上市公司的地产开发更深入到城市化中，也能更好体现其创造最具价值的生活空间的经营理念。”郝杰斌表示。
而立体城市的开发与万通控股的海外投资拓展也有密切的联系，其通过与国际企业、设计师事务所、投资者的交流，吸收借鉴了海外模式的丰富经验，立体城市的理念轮廓更加清晰，其进程也得以进一步加快。
除了业务的互动外，立体城市建设对于万通更为至关重要的意义，还在于对企业社会角色和功能范畴的探索突破。
据了解，立体城市会建设一批廉租房和经济适用房，供低收入人群和农民入驻，以解决城市内农业等产业的劳动力问题。
“这一做法的初衷也在于打破社会区隔，消除社会阶层。我们还会进行交通规划、产业组织和城乡统筹，这已经进入了社会管理的范畴，但我们不会介入政府的公共管理，只是希望有一个互补互益的交集。”郝杰斌说。
“这显然是在改变着传统的社会管理模式，”中国建筑设计研究院城乡统筹所副所长肖远向记者指出。“毕竟政府管理社会的一个重要工具就是土地，而立体城市这种集约使用土地的模式使得很多元素都脱离了土地，使得城市化进一步加剧。这不仅对设计师，对万通和政府都提出了挑战。”
郝杰斌坦言，除了自身商业模式的反复确立和推进外，立体城市面临的最大也是最重要问题就是政府理念和大众观念的转换，这直接关系到未来立体城市的接受度。
商变：募基金
万通控股去年揭牌时负债率还不到10%，这就给集团放开手脚进行更多投资留有了充分的余地。不过，总投资规模达到800亿元的立体城市南北并举，依然会给集团带来巨大的财务挑战。
去年年底，冯仑带领立体城市团队与陕西省工商联房地产商会、诺亚财富共同举办了一次投资峰会，并借机吸引陕西内部资金汇集、外部资金回流，共同支持“立体城市基金”的募集。
“这也是对原来保守的商业投资理念的一种转变，并不是攒一分钱花一分钱，也不是建设的每一分钱都由万通来出，而是借鉴美国模式，搭建一个开放性的金融平台，股权与基金共同参与，以高度的透明性和安全性吸引更多的社会资金进入。”郝杰斌说。
同时，与传统的新城建设以及综合体开发截然不同的是，万通立体城市采取产业先行的模式，首先落实医疗健康产业，另外还有号称“植物工厂”的立体农业以及与互联网相关的知识工厂，这些都要先于住宅销售之前落地。
无论怎样，在诸多的质疑与期盼的目光中，万通立体城市即将破土动工。冯仑在万通20年晚会上曾豪言：“未来10年，万通要建成5座立体城市。
