大企业在2009年就出现的布局商业地产的现象，似乎透露出一个显著的信号：住宅市场系统风险加大，企业纷纷加大自持商业的比例。而对于商业地产人才的争夺也开始提前上演，一位业内人士透露，成都万科目前正在积极网罗业内的商业地产人才。四川省商业连锁协会顾问宋达为认为，商业地产开发难度大大高于住宅，不要说很多企业从未涉及过商业地产，就是一些商业地产专业企业都有可能折戟。宋达为告诉记者，成都以熊猫城为代表的商业地产失败的案例，都是理念不合和人才跟不上造成的。
人才是商业地产开发关键
四川商业连锁协会会长冉立春告诉记者，2010年成都已经立项的城市综合体高达50多个。几乎所有的一线房企都在成都开始了城市综合体的布局。但面对成都成败参半的商业地产史，一个隐忧不得不察：前几年以SHOPPING MALL为潮流的商业地产开发，在成都除了万达广场外，成功者寥寥。这一波城市综合体热潮到来，更多的是供地时的规划决定，一些企业都是被动做商业地产，很多企业并未做好这方面的准备，而人才就是最迫切的。
而业界关于万科急寻商业地产人才的消息得到成都万科的证实。相关负责人透露，万科在成都的第一个大规模商业地产开发将在金色海蓉实现，地块规模为50多亩，为自己持有。虽然成都万科商业组还没有新人才加入，但人才的储备已经展开。据悉，目前成都万科商业组只有三四个人，其工作主要是社区商业的招商工作，而城市综合体开发和自己持有的经营方式，做法已经完全不一样，所以需要新的人才加入。
宋达为认为，如果说住宅开发是开火车，那商业地产开发运营就是开飞机，难度增加了很多。在美国商业地产的开发涉及到数个行业，在整合开发过程中，需要整合规划设计师、工程总承包、商业调和招商团队、业态定位团队、商业运营管理等5个不同的团队。宋达为告诉记者，现在成都一方面是商业地产人才缺乏，另一方面是商业服务公司也比较缺，很多城市综合体只能摸着石头过河。
开发商都在组建商业团队
当然，很多企业也开始提前进行人才的储备，房地产管理专家田同生告诉记者，万科的团队中早就由来自于商业卖场领域 (论坛 新闻)的高管组成，例如来自百安居的袁伯银、凯德置地的毛大庆等，这些人过去所服务的就是商业公司或商业地产。上海绿地成都置业有限公司总经理助理任平表示，公司已经组建了商业运营团队，一方面是集团的商业人才资源储备，另一方面是从全国商业运营系统挖来人才。成都万科策划部谭朝表示，万科在成都的商业地产项目也由专门的商业运营团队在做，基本上是和地产独立决策。龙湖也有专门的商业团队，名为龙湖商业，与龙湖地产、龙湖物业并行。
城市综合体
所谓“城市综合体”，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店、写字楼、购物中心三大功能是城市综合体最基本的业态组合。
城市综合体往往具备超大的空间尺度，毕竟城市综合体要融合众多的城市功能。城市综合体往往还具备通道树型交通体系，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，并与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。城市综合体还应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计，既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能集合。
“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”放眼成都四面八方，大有城市综合体“围城”之势，无论是市中心，还是二环路到2.5环上，城北、城东、城南，以及郊区的温江已成为城市综合体的主战场。据统计，全成都城市综合体已达48个，尤其是国际城南，仅仅是大源和站南两大组团内，统计显示已聚集了22个城市综合体，其中超过两百亩的城市综合体项目就达到了5个，天府新城广场总占地935亩，而占地255亩的美年广场，总体量将达100万平方米。
不少商业地产市场专家称，随着城市综合体的一夜走红，开发商突飞猛进的开发，无序的总量扩张，只会导致未来城市综合体的“过剩”危机，尤其是城市综合体尚属于全新的物业开发模式，曾经的住宅开发商转战商业地产市场会否“水土不服”呢？
城市综合体满城开花
据四川省商业联盟统计显示，目前成都在建的大型商业综合体项目多达48个，大多数体量都是10万平方米以上，而且绝大多数都将在近两年内陆续完工。“就目前成都在建商业的体量和规模来看，呈现出‘又多又大’两大特点。”四川省商业联盟秘书长冉立春表示，2010年成都已开始进入“购物中心时代”。
记者从四川省商业联盟提供的统计图显示，当前成都的城市综合体项目，大都围绕着二环路、2.5环等交通干道上自然聚集。从板块上来看，最扯人眼球的是近3年迅速崛起的建设路板块和万年场板块，建设路板块已聚集了首创·爱这城、龙湖天街三千集，更早一点的SM广场；万年场板块属于华润万象城的天下，规模超过40万平方米，可谓是“一股独大”自成体系；城东南板块主要是万达广场、百联天府、红牌楼广场；城西板块主要有双楠伊藤、仁和春天广场；城北板块显得比较分散，主要有正在建设中的金牛万达广场、北城天街、瑞安中华汇广场等。
天府大道南延线两边，集中了大量的在建城市综合体，达到22个项目，而且基本分布在大源组团和站南组团两个板块中。近日，记者在大源组团调查发现，当前，聚集在大源组团在建的城市综合体有苹果之城、中信大厦、复地项目、保利国际广场、美年广场、蜀都国际广场……记者了解到，其中超过两百亩的项目就达到了5个之多，其中天府新城广场更是达到了惊人的935亩，而占地255亩的美年广场总建筑面积达到了100万平方米，包括住宅、商业、写字楼、酒店、艺术馆等多种形态。
可以和大源组团“分庭抗礼”的是南三环附近的站南组团，这里有中航城市广场、茂业中心、仁和项目、鸿昌嘉泰等多个体量在30万平方米以上的商业综合体项目。
过剩隐忧已经出现
万达广场不是成都的第一个城市综合体，但它却创造了神话，也打开了城市综合体的“潘多拉魔盒”。2007年12月，总体量40万平方米，其中商业面积达24万平方米的万达广场盛大开业，包括伊藤洋华堂、万千百货、国美电器、万达国际影城，以及众多品牌餐饮、歌城、动玩……一至三层楼生意至开业以来，一直暴好。自此，一个城市综合体的“神话”拉开了大幕。
“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！”正是在地产界风传这样的信备和理念，一个城市综合体的泡沫被越吹越大，如今的成都房地产市场，大有“言必称城市综合体”之势。众多商业地产界专家表示，万达广场的成功模式，不能简单复制，万达集团经营商业地产已有十多年，集数十个全国各地万达广场之经验大成，尤其是其拥有庞大的优+ 质商家资源，这一点是普通开发商难以企及的。当前，成都城市综合体过多、过密，这种“扎堆”地出现，必然意味着某些城市综合体因为后期招不到商家而面临“饥饿”和“空置”的危机。
