房地产的发展不是完全的市场规律，而是有政府的宏观调控行政手段，很多的经济学家用各种的模型测算，老是测不准。
4万亿资金的投资导致了社会流动性过剩，房价得到了很大的涨幅。
国家楼市调控的口号是抑制房价过快上涨，并没有说房价下降。2011年第四季度房价确实是在下降，但是今年的调控政策是房价回归合理。
什么叫合理呢？按房价的经济学理论，房价要低于国家的GDP增长，但是要适当的高于PPI和CPI。
目前城市化进程46%，新加坡达到90%，中国的城市化进程是每年都在加快，有2亿2的农民工已经在城市里。前两天户籍的政策刚刚出台，城市化进程加快过刚性的需求很明显了。如果按家庭平均年收入的4倍是合理的，家庭收入4年我买一套60平米的房子，如果买的起这样的房价是趋于合理的。但是对于中国来讲是达不到的，中国可能是7到8倍。
2011年商业地产发展迅速
2011年全国商业地产开发开工和竣工销售面积投资额度和销售比历年都高。百货业和购物中心高速的发展时期到来。在零售业保持高速增长，销售同比额有所放缓，从商业部的统计数字来看，同比增长15.9%。商业地产还是会持续增长。中国城市化进程加快，2010年城市蓝皮书虽然我国的城市化覆盖率只有46.6%，不管是进增量还是人口总量都是世界第一的位置。
第二就是中国的经济实现增长速度确实比较快，GDP达到了4亿，稳居世界第二。众多房地产调整投资策略。大家都知道在商业地产的开发都有很多大的投行，中国直接收入商业物业。对于老百姓来讲资金要进行规避风险，他们就专向商业物业。
通过了05年、06年万达模式定型以后快速的复制，形成了商业地产的蓬勃发展。政务新区现在有这么多家购物中心发展会不会竞争过快？美国三亿多人口有10万个购物中心。中国13亿人口只有三千多个购物中心。
房地产调控的机遇和挑战
从房地产2011年的调控从1月份的国八条，到限购，到加息，对住宅调控比较大，对商业影响比较明显。
我们面临什么挑战，一、调控的政策继续从紧的趋向。二、资金状况持续紧张。融资成本高昂，提高债务成本。房企有三高，高融资、高负债、高运转。
融资成本越高，债务负债率越高，针对商业地产的调控政策。存在着哪些机会？拿地的竞争，成本降低。合肥出台商业用地开发比市场价低50%，鼓励往立体化发展，这对于商业开发来讲确实很多利好的消息。优质项目流向市场，优质的商业顾问。另外调控大背景下优质的商业发展，能够稳定现金流，更多的产品规避企业风险。
