“我手里有一部分闲置资金，想用来投资商业地产，一来可以升值，二来还可以做点生意，但是不知道选在哪里好，是在即墨有升值潜力，还是在城阳更有投资价值？选择的话具体该选择哪个地方呢？”纪先生向本报提出了这样的疑问。近日，不少有类似疑问的读者打来热线咨询。记者了解到，在目前投资产品有限的情况下，房地产领域依然是相对稳健的投资方式，然而新政策的调控让投资住宅的风险加大，而商业地产的使用和升值潜力都受到了更大的关注。而不了解市场的态势，就很难做出最明智的决定。为此，记者咨询了业内专家，为您剖析即墨和城阳的商业地产投资环境，做出投资指南。您可以按图索骥，找到最适合自己的选择。
即墨之“快”
扎堆进驻，三大商圈全力加速
据即墨市统计局数据显示，即墨2011年实现社会消费品零售总额228亿元，增长18%。其中，零售业涨幅最大，零售额为 166.3亿元，增长了16.9% 。“除了即墨的消费能力，另一个吸引商家进驻的原因是即墨市未来的发展规划。”进驻世贸商都的香港四季百货李经理告诉记者，除了政府引进 ，四季百货主要是看重即墨未来的发展重心有向即墨西部移动的趋势，未来西部将具有浓厚的商业氛围。
2011年12月底，青岛即墨宝龙城市广场和利客来即墨购物中心相继开业，即墨市大型综合超市进驻的速度进一步加快，加上原有的佳乐家超市和利群商厦，和即将开业的香港四季百货、正大广场、新利群等，在未来一到两年之间即墨的大型购物中心将达到8家之多。各大商超的扎堆进驻，让即墨商圈的发展也全力加速，突飞猛进。
记者了解到，专业人士分析，其中中部商圈发展成熟，但升值潜力小；西部商圈专业性强，发展更加成熟之后租金将更为丰厚；而宝龙城市广场刚开业不久，升值潜力较大，有较高的升值发展空间和较好的前景。
城阳之“热”
商圈混战，商业地产炙热发展
提到城阳的商圈，从一开始的相对缺失，到现在的混战局面，本身就说明了城阳巨大的商业前景。“城阳1994年设区，随着工业和学校的引进和近年来楼市的火爆，城阳的人口迅速膨胀，消费购买力日渐增强，城阳的商业地产也都拔地而起，争抢这块市场的蛋糕。”业内人士指出，目前，全市有新建商业房源18967套，其中城阳区有4931套，可售面积62.68万平方米，位居青岛市商业房源的首位。而即墨目前也只有1484套，在七区五市中位列第四。
“城阳呈现出品字形结构的商业圈框架。城阳的西部蔬菜水产品批发市场区域，经过多年发展已成为城阳区最成熟、最稳定的商圈。城阳北曲商圈刚刚兴起，利群的开业进一步聚集了该商圈的人气，发展势头值得期待。而目前城阳最大的项目宝龙城市广场打造了一个全业态 、高品质的新兴商圈，将带动整个区域的升值和发展。”业内人士表示，加上城阳南北两个中心带，城阳的商圈已经涵盖了城阳的整个城区，各个区域既有自己固有的顾客群，又能相互竞争，从很大程度上满足城阳人的购物需求。
四步走，选择适合自己的商业地产
从事商业地产开发的刘先生说，选择适合自己的商业地产要分几步走 。“首选 ，要看商业地产的发展潜力，首先要确定商圈的发展是否在政府的规划之中 ，比如即墨现在要建东部新城，那么东部商圈的发展潜力就非常大，整体的住宅、商业都会向东倾斜。第二步，从投资角度，像一些比较成熟的商业区价格的增值空间已经减小了，例如即墨的利群、佳乐家商圈，城阳的西部商圈都是发展比较成熟的，商圈的影响力也将逐渐进入衰退期。相较而言，一些现在虽未形成浓厚商业氛围但已开始起步的区域更具有成长性。”刘先生透露，第三步要确定投资商业地产的稳妥性，要考虑到商业地产开发商的实力和经营水平，如果投资者选择宝龙城市广场、世贸商都这种大开发商开发的地产项目，无疑是投资的另一种保障。
“商业地产跟住宅不同，今后的发展主要靠经营，所以除了看政府规划 、开发商的实力还有商圈的发展程度以外，第四步还要选择适合自己的投资方式。”刘先生指出，中长期求稳的中小投资者和短线投资者可以选择社区周围的商铺进行投资，收益虽然不高但比较稳定。而专业市场业态单一，经营品种集中，具有一定影响力后，辐射面也很广，因此商铺的租金回报率也较高，也是中小投资者的较好选择。
