近日有消息称，瑞安房地产正考虑将其在内地商业地产项目分拆，通过房地产投资信托(REITs)的形式在香港上市，拟定的资产包内容主要包括位于中国内地的“天地”系列购物、餐饮和娱乐中心。
对于这条消息，瑞安房地产董事总经理兼财务总裁尹焰强日前回应表示，目前分拆一事只是在研究阶段，还没做出决定，若最终成事，仍需要几个月的时间。至于打包资产是否包括各地的所有新天地品牌，及是否采用REITs形式上市，目前正在研究，尚未有定论。
位于淮海中路商业街南侧的上海新天地。陈亮／摄影
资金需求量一直巨大
新天地何时能最终拆分上市尚不明确，但瑞安的拆分举动已不是第一次。瑞安集团的首个上市公司为瑞安建业，主要从事房地产、建筑和水泥生产。2006年，在上海新天地开发大获成功以后，瑞安集团董事长罗康瑞成立了瑞安房地产，作为在中国内地的房地产旗舰公司，致力于开发大型、多用途城市核心发展项目及综合住宅发展项目，并将其从瑞安建业中分拆出来独立上市。
2004至2005年间，瑞安集团开始收购国内的烂尾楼，并成立了中华汇公司，不断加快收购步伐。2007年，专注烂尾楼收购的中华汇正式登陆伦敦证券交易所，并在两年之后成功将中华汇私有化。在每次的分拆上市过程中，瑞安集团总能募集到大量的资金。
此次传出将新天地等项目拆分上市的消息，恐怕还是和瑞安集团由来已久的资金饥渴状况有关。自上海新天地大获成功之后，瑞安继续在上海杨浦、大虹桥等地区布局，并将“天地系列”向全国推广，在重庆、武汉、杭州、佛山、大连等地打造本地的“新天地”，建设大型城市综合体项目。战线拉得如此之长，对资金的要求可想而知。在市场行情看涨的时候，瑞安凭借自己的明星效应可以通过银行进行融资。但在目前银根吃紧的情况下，银行的单一融资途径就显得势单力薄了，瑞安必然会寻求其他方式缓解资金压力。之前，瑞安就曾以6亿元人民币出售过创智天地的部分项目，这次计划拆分项目上市，也是其一贯资金吃紧的又一次体现。就在传出分拆上市一事当日，瑞安房地产更同时宣布计划额外发行定于2015年到期、票面利率9.75%的7500万美元债券。看来在银根普遍吃紧的情况下，瑞安原本就不算宽裕的现金流受到了更严厉的考验。
拆分有利分工细化
除却集资这一显而易见的目的，拆分内地项目上市还可以使瑞安目前的业务进一步整合，使其各部门的分工更加细化。瑞安集团在内地不仅进行房地产项目的开发建造，也同时负责其项目的运营管理。对于项目开发而言，实现资金的迅速回笼已进行下一步扩张是开发商最为关心的问题，但对于长期持有的商业地产项目而言，通过运营管理提升物业价值，赚取稳定的租金收益才是最成熟的运作方式。所以瑞安的开发机构和运营管理机构在投资回报上的需求是不一样的。将“天地系列”等项目独立拆分上市，可以募集更多的资金，从而培育项目的后续发展。分拆后，瑞安集团各上市公司的主营业务将会更清晰。
实际上，瑞安集团计划分拆内地收租物业上市的想法由来已久。罗康瑞早在2009年底时就曾表示，在经历了金融风暴之后，瑞安房地产将更重视资金流转，未来会考虑将已建成的商业物业，如新天地项目等分拆出来为独立的上市公司。2011年5月，罗康瑞指出，公司正积极研究分拆内地收租物业业务上市，分拆模式目前还在探讨。他同时也透露，瑞房已初步与投资银行接触，且接触反应理想。然而之后，有关拆分上市的消息一直没有传出。此次再传出消息，不知离真正实行还有多长时间。
瑞安房地产一直以来都倾向于长期持有其商业地产项目，个别项目被出售也主要是为了缓解其资金压力。对于长期持有培育的商业地产项目来说，REITs可以说必须的。虽然目前我国还没有开放REITs市场，但是作为一种国际主流的商业地产开发融资方式，REITs最切合成熟的商业地产开发模式通过租金获取收益的特点。如果瑞安最终独立拆分项目，通过REITs在港上市，此举对于瑞安来说也并不是因为资金链吃紧才采取的应对之策，而应该是在确立了商业地产开发模式的初始阶段就该考虑的问题。
