2月23日，据外媒援引消息人士的话称，龙湖地产有限公司（龙湖地产，0960.HK）正在寻求一笔规模达20亿港元的等值3年期银团贷款，目前这笔贷款的获批金额已经超过15亿港元。知情人士透露，近日龙湖地产管理层已在香港做现场银团推介，已有30多家银行积极参与，估计完成目标不成问题。
尽管没有完成2011年年初制定的400亿元销售计划，但是龙湖地产在去年下半年和刚刚过去的几周内实施的“楼市抢收行动”还是令其回笼了不少资金，尤其是2月18日和2月19日的周末更是创造了“10亿周末”的淡市盛举。
无论是大规模的银团贷款，还是淡市高强度的营销，“现金”无疑是龙湖地产在行业冬天“抢收”的头号目标。除了秉持一贯的“现金为王、弹性财务”的高周转防御策略外，龙湖地产去年在内部管理的深度机构化以及业务结构的多元化开拓方面也有了重要的进展。显然，龙湖地产已经不单在考虑着过冬的问题，而是运筹着更长远的战略方向。
未雨绸缪
消息指出，龙湖地产此次银团贷款利率为香港银行同业拆息加400个基点，牵头行分别为汇丰、渣打、东亚和恒生银行4家。如果进展成功，这笔20亿港元的银团贷款将是今年以来内房企筹集的第一笔银团贷款。这也是龙湖地产自上市以来的第二笔重要融资。
从龙湖地产2011年中报显示的负债结构来看，短期借款仅有44.84亿元，而货币资金达到了121.77亿元，基本没有任何的短期财务风险，也并无急切的融资需求。分析人士指出，这次的银团贷款与去年发行的优先票据一样，都没有具体的投向，而是为了防范风险而增加公司的现金储备。
实际上，龙湖地产执行董事兼首席市场官秦力洪在去年就曾表态：“如果碰到融资窗口期，即便是不缺钱，龙湖也会趁机融得较多的资金，为接下来的发展做准备。”
在窗口期积极融资的同时，龙湖地产也在大力缩减资本开支。
在2011年8月的中期业绩会上，龙湖地产董事长吴亚军还曾表示，公司会考虑适度吸纳土地，以底价或低价获得一些优质土地，2011年用于拿地的资金为170亿~175亿元。然而到了9月底，龙湖地产态度突然急转，其拿地策略由此前的“适度吸纳”转为“暂缓拿地”。龙湖地产对这种转变的解释是，公司对土地市场有了新的判断。
这种新的判断使得龙湖地产在此后的土地市场上极为谨慎，前几年积极攻城略地的态势一扫而空。2011年全年，龙湖地产拿地共计8幅，新增可建筑面积414.67万平方米，尚不足2009年及2010年的50%。总地价款90.22亿元，不仅远低于吴亚军此前设定的170亿元额度，相较2010年的190亿元，缩减幅度更是达到52.5%。
对于拿地的大幅减少，龙湖地产人士表示，由于地方政府对地价的保护，地价不会大跌，但也没有上升空间，而公司目前土地储备足够开发，所以眼下的第一要务是“保证现金流安全”。
据了解，龙湖地产可以持续对未来12～36个月的预算和现金流进行预控，这样可以提前较长的时间发现资金的波峰波谷，及时进行干预和平衡。正是对现金流的极度重视，使得龙湖地产更加注重资金的回笼。
去年10月中旬，龙湖地产展开了名为“抢收华东”的促销行动，5天内即回笼了20亿元的预售款，项目去化率超过90%；随后的2011年11月，龙湖地产位于北京的时代天街又以1.18万元/平方米的低价，制造了京城限购令之后的首个“日光盘”；而在今年1月份销售金额同比下滑55%的局面下，龙湖地产在2月18日和2月19日创造了“10亿周末”的销售壮举。
过冬策略
早在2008年的行业低谷期，还未上市的龙湖地产就明确提出了过冬之道。即在资金链管理上，始终把经营性现金流放在首要位置，采取“收割现金”、“筹备粮草”的策略；在销售策略上，坚持“小步快走、低开高走”，加快推盘速度，保持弹性和灵活性，减少存货压力，从而提高资金周转率、增加资产流动性；在内部管理上，趁机抓紧修炼企业内功，夯实基础、储备人才、巩固地位。
当时吴亚军将其总结为“以销定产，小步快走，低开高走”，目前来看，龙湖地产在行业调控期的举动依然延续了上一次的基本策略。分析人士指出，这种风格是典型的顺周期发展模式，在上升周期时表现得积极进取，而行业低谷时则保守稳健。
也正因此，龙湖地产在去年大幅度放低扩张态势，拿地上也异常谨慎。“我们可以在市场的低潮期，利用多业态的布局和良好的市场口碑，守住市场上的份额，缓些进入新城市。市场好的时候，就抓住时机扩张。这样，龙湖的发展就会是稳健的。”龙湖地产首席财务官韦华宁如此表示。
而对于2011年龙湖地产一系列高强度的促销抢收行动，秦力洪表示，龙湖地产采取的保持高周转率的主动防御策略，并不是受销售任务或是资金链的迫使，而是基于对未来市场中期的判断。“一个大的企业，要想战略清晰、经营比较稳妥，还是要顺承市场的趋势，提前让自己立于比较从容的境地。”
尤其值得注意的是，龙湖地产在2011年针对市场形势变化和自身发展节奏，还做出了一个重大人事调整，原董事会主席吴亚军宣布辞去首席执行官一职，由原公司常务副总裁兼商业地产部总经理邵明晓继任。
这一调整已经不能仅仅以一个简单的过冬战略来形容，而是可能决定龙湖地产未来10年甚至更长远发展态势的重大战略转折。
“对这种调整的描述，无论是去家族化也好，深度机构化也好，核心都在于以完善的治理结构、深度机构化的组织模式和具有企业家精神的职业经理人团队，去谋求公司未来发展的连续性和稳健性。”观察者表示。
此外，出于多业态避险的战略考虑，早就涉足商业地产的龙湖地产进一步加大了商业地产的投资力度。去年七八两月，龙湖地产累积斥资45亿元，分别在重庆和上海拿下体量巨大的商业地块；今年2月8日，龙湖在重庆举行了2012商业全球答谢会，并公布了公司关于商业地产的一些现状与规划。
“到2015年，龙湖将有超过200万平方米的商业地产项目开业，商业地产未来将会成为龙湖发展的一个重要战略支点。”龙湖地产首席执行官邵明晓在会上表示。
