近日召开的上海市政府重大工程建设工作会议传出消息，上海“十二五”期间的重点开发区域涉及五大板块，而陆家嘴集团一家就涉足其中的浦东前滩、迪士尼园区两大区域，一时风光无限。
不过，记者注意到，集团母公司的无限风光，并没能掩盖上市公司陆家嘴的业绩压力，尤其是集团公司的长期利好并不能缓解上市公司短期业绩压力。
长江证券报告指出，2012年开始，一直占公司业绩收入50%以上的土地批租收入将退出历史舞台。国金证券分析师指出，陆家嘴土地批租高毛利率业务的缺失只能依靠房地产开发销售来弥补，但其增速将随土地批租的不复存在而受到影响。
陆家嘴方面有关人士坦言，公司短期的业绩支撑主要依赖于天津项目。
资金支出：大项目大投入
上海最新官方消息披露，徐汇滨江、浦东前滩、世博园区和临港地区、虹桥商务区、迪士尼园区是上海“十二五”期间的重点开发区域。其中，陆家嘴或许是唯一一家肩挑两项重担的当地国企。
公开资料显示，上海迪士尼规划区域在南汇区，总占地面积为7平方公里，预计将于2016年建成，项目投资达245亿元。据了解，近期陆家嘴集团公司与上海土控公司达成协议，后者将旗下的ES4单元地块即前滩项目70%股权转让给集团公司。该项目位于世博板块，地块总面积2.83万平方公里，上海市政府意欲建成第二个陆家嘴区域。
上海市政府重大工程建设工作会议传出消息，上海今年共安排重大工程项目95个，年投资达到1166亿元。迪士尼和前滩区域发展两大庞大项目的资金需求可见一斑。长江证券的专题报告指出，陆家嘴集团公司所获的新项目也将为陆家嘴带来发展契机，但须承担庞大的持续资金投入。
记者注意到，从2005年开始，与相对缓慢的租金收入相比，上市公司陆家嘴长期面临着在建项目庞大的资金支出压力。长江证券最新调研报告指出，陆家嘴今年年内将新开工8项持有型物业，面积达28万平方米，而此前12年积淀下的存量物业仅15万平方米。目前公司主要并表项目在营物业面积达64万平方米，主要在建物业则高达110万平方米。
更关键的变数在于，2012年开始，陆家嘴毛利润率颇高的土地批租业务将退出历史舞台，在租赁收益尚不足以支撑业绩主体之前，需要依靠物业销售来回笼资金，但其可售项目主要位于一线市场，销售不确定性大增。
不靠土地批租靠什么？
陆家嘴股份公司从1992年成立直到2004年之前，公司的主营方向为土地批租，占公司业绩收入50%以上。土地批租时代在2012年终结，意味着上市公司收益结构面临剧变。
国金证券的分析师指出，住宅销售不达预期会影响陆家嘴短期业绩的过渡。让人略显尴尬的情况是，作为上海本土的老牌土地批租型国企，陆家嘴转型时期的住宅业绩点，却依赖于天津。
“公司目前住宅开发的战略重点在天津，这是公司在2004年实施异地扩张战略的结果。”国金证券分析师表示，天津陆家嘴国际广场总面积86万平方米，目前该项目共有8万平方米达到预售条件，将是其2012年主要利润来源。
此外，陆家嘴在上海的东银公寓尚有约4万平方米现房，预计售价不低于每平方米8万元，但多为大户型，总价高，目标客户多受限购影响，目前去化水平较差。这意味着，陆家嘴目前可作为短期业绩主力的住宅物业，不确定性较大。
