“‘空铺’这么久，我每个月都在亏损。”对于拱北米兰丽都商场的业主陈先生来说，自己买来的商铺空置一年无人承租，这让他倍感心疼。同样的事情还发生在该商场数百名小业主身上。
2006年，珠海米兰丽都百货公司（以下简称米兰公司）以整体代理再返租的形式进场运营，并与业主们签订了5年的合同，每年按照一定比例给予小业主返租回报。去年3月，该商场一二层商铺的合同到期，业主与米兰公司就续租问题无法达成一致。该公司无奈停止代理运营，将物业“返还”给业主，商铺因此空置。直至今日，两层近七千平方米的商铺日渐凋敝。
“空铺”一年 数百小业主“很受伤”
记者近日来到侨光路米兰丽都商场，只见商场一二层空空荡荡，地上积满了灰尘，墙壁斑驳，凋敝的景象很难让人相信这是位于拱北闹市区的一处商场。
根据陈先生提供的房产证等相关材料记者了解到，该物业的开发商是关闸地产公司。2006年，陈先生买下这里一爿铺位，与其他业主一样，他同时又签署了一份返租合同，铺位由米兰公司整体代理运营，业主每年从中获得租金回报。2011年3月返租期满后，业主与米兰公司就续租及招商等问题无法取得一致，米兰公司无奈将铺位逐一“返还”给业主，并表示停止代理运营，业主可以自行招商。
“合约到期后，商铺空置的原因是租金问题，这是双方分歧的焦点。”一位不愿具名的业主向记者透露，以前这里的租金每平方米约200元，业主每年可以得到近9%的收益。“当初卖商铺的时候，为了促销，租金回报率本身就高于当时市场价。如今大家谈不拢，不仅我们一分钱租金都收不到，还要眼睁睁看着这里一天天烂下去。”
陈先生说，业主们也尝试过自主招商，但并没有成功。“这个商场的特殊性在于它的布局是整体式的，业主有700多人，铺位像划分豆腐块一样，如果不统一进行策划经营，会造成很多弊端，比如角落的铺位和门面铺位相比租金差异很大，如果单独出租，角落的铺位肯定不及门面铺位，最后的结果是商场逐渐凋荒。”
“去年四五月份的时候，我们召集过大约三分之一的业主，把自己的意向以书面的形式，找过米兰公司沟通。”陈先生告诉记者，目前他们已经促请米兰公司尽快进行招商，就续租问题征集广大业主的意见。
公司回应：将重启招商盼业主支持
一位不愿具名的业主通过QQ联系到记者，认为米兰公司之前提出的续约条件偏低，是导致铺面空置亏损的原因。米兰公司相关负责人解释称，当初开发商卖铺位的时候，承诺以高于市场水平的回报率吸引顾客，这是一种促销行为。“结合当下的市场环境，按照原来的条件我们可能没办法运营下去。希望双方能互相体谅支持，重新布局招商方向。”
米兰百货相关负责人透露，从去年年初开始，他们从来没有停止过寻找一个规模大、档次高的商业项目，目前已经和一个有实力的大型商家签订意向，一楼经营餐饮，二楼经营休闲娱乐项目。对于业主关心的租金回报问题，该负责人回应称，“租金也将会有所提高，二楼租金均价已上调至每平方米100元。希望业主本着‘放水养鱼’心态支持这个项目，能适当放低前期的收入预期。”该负责人称将会公开透明地与业主洽谈相关问题。“我们也希望商场正常运转起来，让业主们早日有租收。”
业主们则表示，希望成立业委会以便在谈判中形成统一意见，陈先生说，“我们想召开业主大会，起码可以以一个整体去和对方进行沟通。”对此，米兰公司相关负责人也表示支持，“召开业主大会是业主的权利，也有利于谈判的开展，公司是支持的。”但陈先生同时也指出了其中的困难，“数百位业主来自全国各地，包括港澳地区，甚至还有国外人士，要联系他们开业主大会，很难。”
专家看法：返租模式风险高需谨慎
“业主购买商业地产时需要看清楚这种模式存在的风险。”北京师范大学珠海分校不动产学院的特聘教授吴德夫认为，从“吉之岛撤场风波”再到米兰丽都百货“空铺”，这些案例说明，商业地产的投资有风险，而其中的返租模式风险更高，投资时需要谨慎考虑。
“地产商为了让楼盘好卖一点，售楼时以一定比例的返租给业主回报，这是一种促销形式。其中涉及到的问题是，返租期满后怎么办，能不能带动周围商圈的形成，这是需要双方长远考虑的问题。如果开发或代理的公司资金充裕，前期能保证投入，并形成良好的商业氛围，这样良性循环往往会好一些。但是采用返租模式销售商业地产的往往是实力不强的开发商，返租期满后，如果市场条件不好，续约、物业管理等各方面的矛盾就会凸显。业主购买这种商业地产的时候需要慎重考虑。一些规模较大的地产商已经不再采用这种返租模式了。”
