不久前，汇贤产业信托(87001.HK)披露了最新的经营数据，2011年汇贤信托旗下东方广场的写字楼新续租面积逾7万平方米，新续租面积的租金为每月每平方米400至600元(人民币，下同)，相对2010年的约200元有超过一倍的升幅。
同样于近日披露业绩的凯德商用(06813.HK)和越秀房托(00405.HK)，旗下的物业也展现出良好的盈利性。然而，他们只是少数派。
绝大多数开发商正在为经营商业地产发愁。
“国内真正经营的好的商业地产不多，盈利能力不强。”阳光100集团董事长易小迪说。
报表里的秘密
能被打包成为REITs的商业物业，都是出租率较高且有较好盈利性的商业物业。
去年，不少企业争相进驻北京，国外投资者称之为“中国热”，受惠于此，北京的写字楼供不应求，北京东方广场的写字楼出租率高达99%。汇贤产业信托旗下汇贤房托营运总监蒋领峰表示，即使欧债危机重重，亦未见欧洲公司撤出的情况。他透露，不少新进驻的客户属于金融保险类公司。
商场方面，出租率更长期维持100%，等待进驻的商户超过250个。公司旗下商场东方新天地的首层租金最高为每月每平方米4000元，远高于同区域的1300元。他估计，今年商场租金整体向上，而年内新续租面积逾1万平方米。
凯德商用发布的年报显示，凯德商用2011年获得了27.692亿港元的利润，同比之前增长8.1%。截至2011年底，凯德在京沪穗深津渝等40个城市运营120多个项目。
位于广州火车站附近的白马大厦，是隶属于越秀房托。公告披露，去年仅白马大厦的租金收入就占越秀房托总经营收入的58.7%。该项目出租率达到惊人的100%。据越秀房托行政总裁刘永杰透露，2011上半年，越秀房托带着白马大厦的重要租户远赴北京、郑州、新疆等地巡展和招商。经历去年的调整之后，越秀房托旗下项目的平均租金已达210.58元/平米。
盈利陷阱
《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都已进入商业地产，行业处于大跃进的时代。高力国际咨询服务部董事夏军看到的情况却是，许多房企匆忙进入商业地产领域，因为缺少商业运营经验，缺少资金，失败的案例比比皆是。
和易小迪有同感，阳光新业地产有限公司总裁助理李睿也认为，商业地产的经营很难。李睿透露说，尽管在过去的一年里，北京等一线城市甲级写字楼的租金大幅上涨，但只要到二、三线城市去开发写字楼项目，就会发现，由中小企业支撑的写字楼市场，需求并不十分旺盛。酒店的回收周期很长。零售地产被认为是最具成长空间的商业地产物业类型，但经营难度较大。零售地产的持有者们不仅可以有租金收入，通常他们会以低租金吸引好品牌，再一定比例分享他们的销售收入。
