以“拓展版图”与“开创前景”作主题，恒隆集团董事长陈启宗先生于年报中阐述恒隆在过去六个月内作出的关键举措。面对市场环境不断转变，陈先生并分享公司就对应这等新挑战所部署的策略，其中包括在中国内地增建综合发展项目，以及有关这些项目的住宅部分的一些想法或安排。
董事长致股东函
回顾
香港物业租赁市场保持平稳。受惠于内地旅客增长及其他原因，商铺业务表现理想。由于环球经济疲弱，办公楼租金面对一定压力乃意料中事。欧洲为债台高筑而苦战，美国仍须解决楼市和失业问题，而与环球经济日益相关的中国亦难以独善其身。这对作为香港重要产业的金融服务业构成影响，因该行业非常倚重内地公司客户。很多银行裁员，租赁活动放缓，办公楼租金亦随之而下调。唯一的亮点是旅游服务业，并让一些如集团旗下的服务式寓所受惠。
在这情况下，本集团旗下投资物业的整体租金收入，仍能录得百分之七的升幅，商铺增长百分之七、办公楼百分之四、其他物业百分之十四。在办公楼市道疲弱的时候，集团去年初仍能以颇佳条款跟总部大楼的现有多层租户续签十年新租约，此举对我们作为业主来说诚属美事。
如过往所述，上海租金表现近数月转弱，其中一个原因也许是楼市疲弱所致。加上股市呆滞，带来“贫穷效应”(与“财富效应”相反)或“不快因素”，人们因而减低消费意欲。不过本人相信此乃短暂现象，消费增长仍是中国大势所趋。
集团在上海的两个购物商场-恒隆广场和港汇恒隆广场，租金收入增长分别达40%及50%，以上海这个成熟市场而言堪称不俗。旗下办公楼租赁业务沉寂多年后，租金收入出现起色，但增幅尚未显着。港汇恒隆广场的住宅单位表现出色，租金收入上升13%。以上三类物业均能保持稳定的租金边际利润，而恒隆广场和港汇恒隆广场这两个项目基本上全部租出。
集团的两个新项目-沈阳的皇城恒隆广场和济南的恒隆广场，其表现为人关注。前者捎来喜讯，后者业绩亮丽。如本人过往所述，皇城恒隆广场不仅在施工期间面对很多突如其来的问题，以致出现超支，并令初期收益率只有百分之四；即使开业后仍未见起色，情况到现在才好转。周边的修路工程已达至尾声，人流现正差不多回复至修路前的水平，租户生意额更胜从前。因此，该项目的租金营业额增长百分之十五，租金边际利润递增，溢利升幅达百分之六十二，但此乃比较基数甚低所致。因重组租户组合而略有空置铺位，故租出率为百分之九十四。新租约租金平均增加百分之十，令人欣喜。虽然挑战重重，但所有数据均显示复苏在望。
济南的恒隆广场情况截然不同-由于未见激烈竞争，项目表现超卓；租金边际利润于二零一一年八月开业后四个月已锐增。其面积虽只超出皇城恒隆广场五成六，但租户销售额和项目营业溢利均是其一倍，租出率达百分之一百。
受市况所限，本集团主要附属公司恒隆地产只出售君临天下两个单位，但边际利润高达百分之七十八。该顶层复式单位每平方呎售价达港币五万元，此乃个别情况，正常情况下项目的边际利润约为百分之六十。
过去六个月，香港和内地住宅市场均出现许多转变，两者的成交量及价格皆未如理想。讽刺的是，集团虽然只在香港出售单位，但香港住宅市道对集团本地业务的影响，低于内地住房市场对集团内地商用物业租赁业务的影响。
香港房地产业分为一般住宅与豪宅两大阵营。集团早在一九九五年已决定弃前者取后者；这与我们只在内地兴建世界级商用物业项目的理念相若。集团不愿斗快斗多，只在边际利润和质量方面取胜。
回顾期内六个月，香港一般住宅成交量约为去年同期一半，而价格则持平；此乃经过连续两年涨价后，于去年夏季后开始出现的境况。同一期间，豪宅市道颇为沉寂；自本集团于二零零九年八月售出可观数量的单位后，价格便原地踏步，成交量低企。非豪宅单位的价格往往由于市场气氛转弱而下跌；但豪宅价格却甚具韧力，成交纵然萎缩但价格依然坚挺，原因之一是供应紧张，另一原因是许多豪宅项目确实有独特吸引之处。以君临天下及浪澄湾为例，尤其前者的海港美景罕有，令人向往。换句话说，一般住宅与豪宅的买家心态有别。
内地情况迥异。虽然本集团现时未有内地住宅销售，但该市场对我们的商用物业租赁业务构成直接影响。正如本人过往所述，当房价飙升时，部分房地产商便进军商用物业市场，这情况在过去五年最少出现两次，分别为二零零七年和二零零八年初，以及二零零九年底至二零一一年夏季。此等房地产商每每推高价格，令本集团难以买地。如今房价下跌成交萎缩，内地发展商
只能挣扎求存，应该暂时未会染指商用物业市场。这解释了集团于去年九月为何能一举购入昆明市中心一幅黄金地块，皆因内地竞争对手全部销声匿迹。
去年八月，恒隆地产于香港金钟廊的租约及续订管理合约招标中没有中标。我们自一九八一年政府首次推出该项热点物业开始，一直负责有关的物业管理。就财政而言，该物业带来的收益对本集团微不足道。加上项目已老化，需斥资作出大量维修及翻新；而政府是次定出的合约租期乃历来最短，并不值得我们冒险和花功夫。
