中央企业华侨城集团旗下的房地产开发企业华侨城A(000069.SZ)3月17日公布2011年年度财务报告，公司全年实现营业收入173.2亿元，同比持平，完成净利润31.8亿元，同比上升4.5%，基本符合预期。公司计划每10股送3股，派0.6元（含税）。EPS为0.57元，对应ROE水平为20%。
中金3月19日早上发布的研报称：华侨城A签约额低于预期，预收账款较少。中金估计公司全年签约额达到了约160亿元，同比增幅20%左右，低于之前180亿元的预期。而且受限购等因素影响，公司年底预收账款只有30.8亿元，同比下滑12.4%，2012年业绩锁定较弱。
由于华侨城A预收账款锁定程度较低，加之东部区域中高端住宅市场面临调整压力，中金小幅下调公司2012年盈利预测至每股0.62元，并引入2013年盈利预测为每股0.69元，并下调2012年NAV至每股9.8元。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为11.6倍和10.4倍，对2012年净资产值有27%折让。公司估值不便宜，但中金在中长期看好公司“旅游+地产”的开发模式，暂维持“推荐”评级。
截至2011年末，华侨城A旅游综合业务配套地产储备面积622万平方米，房地产业务储备面积245万平方米。中金认为整体看该土地储备丰富，可支持华侨城A四到五年开发。展望2012年度，公司旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积为133万平方米，计划可售面积为153万平方米。中金预期华侨城A将维持小幅的销售增长。
分业务看，2011年华侨城A旅游综合板块实现收入63.3亿元，接待客户2430万人次，同比下滑33.0%，但房地产业务贡献收入102.3亿元，同比上升45.5%，好于预期。另外，纸包装收入8.1亿元，同比增长6.95%。
华侨城A指出，期内由于公司适应国家宏观调控政策及市场形势及时调整产品结构，旅游综合业务收入有所减少；房地产业务合理制定价格策略，创新营销手段，收入比去年增幅较大；纸包装业务抓住行业发展机遇，加大产品开发力度，收入较去年有所增加。
中金研报中还提到，华侨城A2011年期末净负债率较年初上升24.2个百分点至112.5%，在手现金61.4亿元，较年初上升12.6%。公司目前地价已基本付清，未来开支主要以建安支出为主，财务压力相对有限，随着销售逐步改善，净负债率将缓步下行。
华侨城A全年经营活动现金流由去年同期-53.6亿元变化至2011年末-17.4亿元。公司称：本年度经营活动产生的现金流量净额大幅增长，主要是因为经营活动产生的现金流入增加，付现支出减少。
据valuetool平台统计，第四季度华侨城A存货大幅攀升，存货净增加40.5亿元，增长115%。2011全年存货净同比净增加约122亿元至317.4亿元，存货占资产总额比例增加了10个百分点至50.6%。华侨城A称：公司存货占总资产比例增加的主要原因是2011年公司的地产项目建设投入以及土地储备增加所致。
据valuetool平台统计，2011年第4季度华侨城A实现收入83.7亿元，同比下降8%，环比上升172%，实现净利润16.6亿元，同比上升20%，环比上升293%。公司本季度毛利率为52%，毛利率已连续三个季度持续下滑。本季度公司管理费用率环比下降6个百分点，至6%。本季度公司销售费用率环比下降3个百分点，至5%。
据valuetool平台统计，过去一个季度共有5家机构对华侨城A的2011年EPS进行了预测，平均值是0.62元，最大值是0.7元，最小值是0.56元。这些机构包括国信证券、民生证券、华泰联合、平安证券等，其中国信证券给予公司"推荐"的评级。公司全年完成净利润为2012全年市场一致预期的91%。
