勇敢者的游戏：广州中华百货接手光明广场

“虽然只接手了十多天，但招商进展还不错，对光明广场的前景，我们充满信心。”亲自参与广州光明广场招商工作的盛世中华百货有限公司（下称中华百货）副总经理岑凯说。

　　8月1日开始，中华百货正式进驻广州北京路光明广场负责招商运营和物业管理工作。接手试业不理想同时陷入租户诉讼纠纷的光明广场，无疑是“火中取栗”。能否将硬件优越的光明广场带出“泥潭”对中华百货而言，是一个极大的挑战。

　　光明广场的台前幕后

　　光明广场堪称广州MALL概念盛行时代的代表作。然而，作为率先提出MALL概念的商业地产项目，仅9层的光明广场从规划到建成花了整整十年。当其建成时，广州天河城、中华广场已经开始步入收获的黄金时期。

　　记者查阅广州光明房产建设有限公司（下称光明房产）的工商登记资料发现，这家公司注册于1994年8月。“从没见过购物中心建设会超过十年，光明广场耗掉了大量的时间成本，造成了很大的损失。”中华百货总经理兼光明广场总经理黄文杰说。

　　记者经过调查发现，光明广场竟然起步于一栋商住楼：较低的几层裙楼作商业用途，较高的两座塔楼作住宅用途，其中一部分将用来安置300多户回迁户。

　　然而，意想不到的情况发生了。2000年4月，光明广场施工过程中，项目地下5米处发现了一个庞大的木结构建筑，经考古专家鉴定，这是西汉时期的南越国水闸遗址，是我国城市考古发现时代最早、规模最大、保存最好的一处木构水闸。

　　于是，这座北京路上商住楼的命运戏剧性的发生了变化。经过文化、考古部门的专家与发展商反复研究讨论，光明房产最终决定将其改为九层商业广场，建筑取消塔楼，用900平方米的巨型玻璃罩“偷空”中间把“西汉水闸”紧紧包围，届时遗址的玻璃顶部将与一楼的文化广场连成一片。

　　最后，光明广场实际投资超过10个亿，其中光是对西汉水闸的保护和亮相工程，发展商就花了1亿多。

　　从工商登记资料中可以看到，光明房产是一家中外合作企业，注册资本1334万美元，现任法定代表人为吴光丰，投资方分别为香港东方联合投资有限公司和广州市文协房地产开发公司。但据内部知情人士透露，实际上这是一个全资的外资企业，中方只是挂名。

　　记者辗转了解到，在此之前，原北京市国资委副主任白金荣也曾担任过该公司的法定代表人，而白金荣和吴光丰都曾在北京发展（香港）有限公司担任过董事，白金荣曾任过该公司董事长。2001年4月19日后吴光丰辞去了董事职务。北京发展（香港）有限公司为香港上市公司，前称香港毛纺有限公司，其控股股东为北京控股有限公司，北京控股是北京市国有企业的龙头老大，目前资产总额近370亿。

　　如此看来，香港东方联合投资有限公司很有可能是投资方为投资光明广场而成立的专门公司。据知情人透露，光明广场这个项目的股权中途可能经过转手，现在北京控股是否还间接持有该广场的股份是一个未知数。法人代表兼董事长吴光丰是港商，曾做餐饮出身，其餐饮品牌在东南亚及港澳地区享有盛誉，之前没有在广州投资过任何地产项目。

　　“很多发展商有商住楼的发展经验，但是商业地产是另外一回事。后期的运营很重要。”黄文杰认为。实际上，开发商在商业地产方面的“空白经验”为后来光明广场试业不理想埋下了隐患。

　　中华百货“出场”
　
　　今年2月8日，经过10年建设的光明广场终于开始试营业，实际上2003年，他们就开始了招商工作，这座总建筑面积近60000平方米的购物中心销售十分顺利，至试营业时，已有三分之一的铺面售出，三分之一的铺面租出。铺面销售均价45000元／平方米，租金接近北京路旺铺水平。

　　但是好景不长，试业不到半年时间，一半租户就要求解约。6月20日，该广场的租户代表将一份有59家租户签名的《关于暂停营业的请示报告》交给开发商。要求开发商与管理方在6月23日前给出一个包括减租与减交管理费在内的“能让租户们生存的方案”。由于光明广场的表现未能使小租户满意，6月24日开始，近60家小租户关门罢市，以示抗议。

　　目前在光明广场内已开业的租户有70多家，其中约有50家已联合起来向广州市越秀区法院起诉开发商，要求解除租赁合同。光明广场有关人士透露，目前该广场共有租户约110家，要求解除租赁合同的租户几乎占了一半。

　　“无计可施”的时候，光明广场向以旺场而出名的中华百货寻求帮助。“他们几次找到我们，可以说是三顾茅庐，我们也觉得光明广场的硬件和地理位置都不错，没有理由做不好，所以就接手了。”黄文杰说。

　　实际上，中华百货已不是第一次将运营和管理经验外输。据黄文杰介绍，目前他们已与佛山东方广场、三水广场、东莞第一国际、福州万象广场等物业签署了协议。光明广场算得上是他们的第五家外输伙伴，而这一次，是比以往更大的一次挑战。中华百货这次能否扮好“救火队员”的角色？

　　8月12日，记者来到光明广场，发现光明百货已经撤出，原来一楼正门往里延伸的很多铺面也已撤出，一些阻碍进门视线的建筑物正在拆除。据了解，中华百货接手后，他们十分重视顾客进门通透和气派的第一感觉。

　　目前仍在一楼留守的铺面为数不多，在某卖箱包的店里，销售员告诉记者，现在这里还没有走上运营正轨，人气不旺，生意还不好。中华百货接手运营和管理后，要求租户重新签订新的租约，以前光明广场按经营额抽点的做法作废，实行按平方米交租金的形式。近十平方米的铺面每月租金约在三千元左右。这位销售员说，由于中华广场在广州有相当口碑，相信情况会有所好转。

　　“火中取栗”？

　　“开发商原来将光明广场定位为传统的百货形式，但是做传统百货比不过一步之遥的广州老字号广百和新大新，我们觉得这个定位有问题。”岑凯认为。

　　据透露，中华百货的管理人员进驻光明广场后立即对其定位作出了调整，考虑到这里有真冰溜冰场以及因地下文物保护导致停车位严重不够等因素，把光明广场定位在中低端，打造成“新生代欢乐天地”，其目标消费群体以青少年为主。

　　“我们进入后把租金下调了，现在的租金相当于原来的七折左右。”黄文杰说，“原来开发商定位为中高档，这个定位有问题，这也是我认为光明广场出现前期试业不理想的最主要原因。”

　　记者随后从中华百货接手后成立的营销中心了解到，目前一至三楼及四、五楼除中华百货外的部分铺面都在实行招商，均价在每平方米400元左右。中华百货及爱尚打折店已确定在四、五楼，并将于8月28日正式开业。目前包括国美电器、万宁、屈臣氏、肯德基在内的不少功能店都已达成意向进驻。位于六楼的东南亚首个符合国际标准的室内真冰溜冰场正在抓紧装修，七至九楼则为美食广场。

　　据了解，中华百货与光明广场开发商签约两年，双方约定，光明广场的物业经营管理全部交由中华百货负责，后者收取与经营业绩挂钩的管理费，条件是在一年时间内使该广场的物业租金达到“一定的水平”。据合同约定，中华百货第一步向光明广场派驻5位管理层人员，分别担任光明广场的招商、租赁、物业管理等部门的“一把手”，加入该购物中心的经营管理班子，由光明广场开发商负责薪酬。

　　留给中华百货的还有一个艰巨的任务，就是如何做好那些已与开发商发生纠纷甚至诉讼的租户善后工作。黄文杰说，“我们希望能在半年时间内解决遗留问题，一年内帮光明广场走上良性发展的轨道。”（来源: 21世纪经济报道）