新增土储是销量的2.6倍 年内到期债务超百亿 越秀裸卖出货
越秀地产股份有限公司(00123.HK，以下简称“越秀地产”)江门项目星汇名庭业主维权，矛头直指该项目“单价8000元直降至5000元”。
然而，从8000元降到5000元，这不过是越秀地产大规模、大幅度降价促销的一幕：五盘联动8.8折优惠、精装修房改毛坯房、内部员工抱团认购等，最低折扣低至7.4折，降价总价最高30万元。
究竟近3成的折扣降价能够撬动多少成交量呢？越秀地产的降价，究竟是真降还是只是一次噱头。
即便如此大费周折，2012年1-2月，越秀地产累计实现合同销售金额仅为10.53亿元，同比下降近一成，开局不利。
回笼资金心情迫切
“‘星汇中国’后期制作是个高强度的脑力+体力劳动，宣传片赶着出炉”，星汇中国后期制作的一句抱怨，无不透露着越秀地产紧锣密鼓备战销售的紧张气氛。
不过，在此之前，业主以“价格欺诈”的名义维权将越秀地产推向风口浪尖。
“越卖越瘦”、“价格欺诈”，3月4日越秀地产江门项目星汇名庭业主们在售楼部拉开横幅维权。
2月21日前后，星汇名庭开始了维持3天的促销团购活动，其中根据网签数据统计，成交价格为5100-6900元/平方米，且成交价格普遍为“5字头”。实际上，自2011年10月26日开盘以来，星汇名庭的销售均价一直高居8000元/平方米以上。
降价近3000元/平方米，若以在售面积100-175平方米计算，降价幅度在30万元-52.5万元。
越秀地产对此的解释则是，“价格优惠属于正常的尾货处理方式”。
值得注意的是，星汇文华，作为越秀地产在大学城打造的星汇系列高端产品的首个项目，亦是星汇系列的第一次“裸卖(销售毛坯房)”。
自3月19日起一周，星汇文华推优惠房毛坯价1.88万元/平方米起。但是，在此之前，越秀地产主推精装房均价则为2.1万-2.4万元/平方米。而据知情人士向时代周报记者透露，实际上，星汇文华开盘之前的吹风单价原为2.7万元/平方米。
如此“裸卖”出货，或许是越秀地产在大学城布下“九子连环图”之初未曾料想的：越秀地产自2009年12月11日起垄断大学城9幅地块，将大学城区域楼面地价推高至9503元/平方米。如今看来，毛坯房的售价不过是楼面地价的两倍。
即使如此，越秀地产两年间在大学城区域投入超过30亿元，截至3月18日，回笼资金却不过5.9亿元。根据广州市国土房管局官方网站阳光家缘数据显示，星汇文华已售218套，未售351套，去化率不过38.3%。
为此，“九子连环图”的首役还迟迟难以收官，而已于2011年6月陆续奠基开工的星汇文瀚、星汇文宇，无疑将推高存货量。精装改毛坯的大幅变相降价，亦不难看出越秀地产出货回笼资金的迫切心情。
无独有偶。2月18日，星汇金沙曾推出新组货量，毛坯售价9380元/平方米起，毛坯均价9400-9800元/平方米，相较于精装修房的1.3万元-1.4万元/平方米，下降幅度近30%，足以令人咋舌。在此前后，越秀地产更是率先在广州祭出降价大旗，五盘联动8.8折优惠。
然而，这还不是全部。越秀地产更是发动内部员工认购旗下多个项目。时代周报记者得到的一份《南沙滨海隽城员工优惠认购活动须知(内部使用)》文件。文件规定：“凡有意购买南沙滨海隽城30、33栋单元的越秀集团员工，于2月26日前在售楼部办理优惠登记，并缴纳人民币20000元优惠保证金。”
根据可享受折扣，按分期付款A类9.5折、认购额外9.6折、凭单位证明额外9.7折、团购额外8.8折、按约定时间内网签额外9.6折，以及订购后三日内签约额外5000元扣减略算，折合至少可享受7.4折，低至5050元/平方米，而南沙滨海花园2011年1月-11月经营情况，其销售均价为8300-10200元/平方米。
“目前市场需求并没有那么旺盛，10%以上的降价是不可否定的。”广发证券分析师沈爱卿如是说。
