轻资产模式对于万通地产来说还是一把双刃剑
特约记者 刘若愚 发自北京
初春的阳明山，是杜鹃花盛开的季节，台湾的母亲河淡水河也开始潺潺流水。被万通投资控股公司董事长冯仑描述为“背靠阳明山，傍晚可以看淡水夕阳”的万通地产股份有限公司（600246.SH，以下简称“万通地产”）台北2011项目，刚刚于2月底举办了“万通台北2011全球巡回品鉴会香港站”活动，这是该项目针对潜在意向客户的新一轮宣传。
去年9月，该项目还曾在北京和上海两地举行了盛大的全球发售仪式。
万通台北2011位于泛阳明山区域，作为高端度假服务式公寓，其销售对象主要是大陆高端客户。这个项目不但是大陆房企赴台开发的第一个地产项目，同时也是万通地产“轻资产”模式在住宅领域和国际化拓展方面的重要尝试。
除了万通台北2011，万通地产还在日前发布的2011年年报中称，公司未来拓展布局将考虑沿海经济发达的二、三线城市和销售型商业物业，并拟计划在2012年启动3-5个轻资产项目。对于即将启动的这些轻资产项目的分布区域及具体的运作情况，时代周报记者致电万通地产董事会秘书程晓晞，他本人以开会为由并没有给出进一步的详细信息，只表示这些项目还处在计划之中。
实际上，从目前看来，轻资产模式对于万通地产来说还是一把双刃剑。
3月10日，万通地产公布2011年年度报告，去年全年合共实现营业收入48.18亿元，同比增长35.03%。虽然与去年同期相比，营收有所上升，但其净利润却出现较大幅度下滑。数据披露，截至2011年年底，归属于上市公司股东的净利润为3.11亿元，较上年同期的4.14亿元减少24.70%，每股收益同步下滑至0.256元。
践行轻资产商业模式
尽管在运作万通台北2011之前，万通地产并没有明确表态要着力发展轻资产项目，但前两年就可窥见其涉足轻资产商业模式的踪影。
资料显示，2009年7月，万通收购了TCL占地27万平方米的无锡项目，对其进行再次开发。之后TCL集团回租一半面积，租期6年。此后经过一年的运营，园区其他部分分租给了美的、速必达物流等公司。
不但如此，万通地产还曾于2010年年底联合中金、亚洲电视、香港置地等合作伙伴，共同以25.19亿元的价格中标中服Z3地块，中标之后中金与亚洲电视既是该项目的股东，又是该项目的主力租户，万通以此规避了资本支出过大的风险。
对于轻资产模式，万通公司高层公开解释，主要的操作办法就是公司在拿地前夕就引入战略合作伙伴，实现股权合作，共同开发。这样既可以降低自有资金的投入，同时还可以转让大部分股权，并享受土地溢价。此外在开发和建设阶段，还可引入私募股权投资基金、银团贷款或信托资金，整合各项资源，收取开发管理费；在持有经营阶段，对项目进行租赁和物业管理，收取相关管理费。另外还可以引入商用物业孵化资金，加强项目运营管理，以提高租金和出租率。而在租金和出租率保持稳定后，通过各种金融产品，如REITs等，向包括保险基金、养老基金等机构出售部分或全部权益。
此次万通台北2011作为万通向“轻资产的商业模式”转型的重要尝试，由于台湾不允许大陆资本参股超过30%的公司投资台湾地产业，万通地产通过国际投资资本成立新加坡万通投资公司（Vantone Capital Pte.，Ltd），参股比例达29%，为此万通地产还与当地的合作伙伴签署了“合建分售协议”和“委托万通全球销售协议”。
