随着大量房地产信托兑付期的到来，这是否会成为“限购令”以外的另一道压垮开发商的“斩立决”呢？
自去年年底星耀五洲因破产传闻、业主纠纷以及连环信托旋涡等问题，成为其继“双料地王”之后，再度被业界关注的焦点。值得我们注意的是，就在去年年底星耀五洲相关人士还在信誓旦旦地表示，不会被同业人士取代星耀集团对星耀五洲的所有权。然而，时隔不久，据知情人士向《中国经营报》记者透露，星耀五洲近期有大笔资金进入，未来可能将会更换“主人”。
“没有人愿意这个项目烂在那里，因为这是一损俱损的买卖。”
掘金天津 深陷连环信托
“只有在退潮的时候，才能看清楚谁在裸泳。”
自去年星耀五洲项目停工延期的消息传出，该项目是否能如期完成，成为了众多人士心中难解的疑惑。2012年3月16日，星耀五洲为力排众惑，举行了工程动员誓师大会。星耀集团副总裁、天津星耀投资有限公司总经理杨文枝、天津星耀投资有限公司常务副总颜绪、天津星耀投资有限公司工程副总徐金洲在大会上表示：“云南总部一直非常关注星耀五洲的建设开发情况，为实现全面复工，星耀集团准备了充足的后备资金，确保项目各部分的顺利完工。”
可是，颇为讽刺的是，仅仅4天之后，“天津星耀五洲在 第二大洲 建设中遇到问题，目前已全部停工”的消息却见诸报端。“星耀五洲资金断裂已清晰可见。”一位业内人士对此表示。
而这一切皆来源于其华丽的登场。2007年10月19日，云南房企十强、在当地声名显赫的开发商星耀集团走出昆明，以62.9亿元击败5家上市公司，拿下天津市津南区面积高达1.1万亩、建筑面积近300万平方米的天嘉湖地块，至此，该地块成为当年天津楼市单块成交面积和成交总价的双料“地王”项目。
根据当时的土地出让合同规定，除了62.9亿元的土地款以外，还有近20亿元的项目启动资金，这对于刚刚发家云南的星耀五洲来说，可谓是难度不小。
但是，一切并非人们所想。2007年12月，星耀五洲携手中信集团旗下的中信信托，发行“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”，拟募集资金额高达30亿元。在不到一年之后，星耀集团与中信信托提前终止了上述信托计划，并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”（下称“中信盛景计划”）替代，但由于天津星耀以天嘉湖地块折价后的32.9亿元资产投入信托基金，享有次优级受益权，“中信盛景计划”的实际募集资金额为36亿元。
据知情人士透露，当时与星耀集团一起竞标的还有中信地产，本来都以为天嘉湖地块是中信地产的囊中之物，却没想到被星耀集团一举夺冠。
值得注意的是，在星耀五洲项目不远处，天津津南区八里台镇，与“星耀五洲”项目北侧一路之隔的天嘉湖二期对外项目名称“高天流云”，便是中信和星耀集团共同拿下的一个低密度住宅项目，其中星耀集团占30%股权。
似乎是担心中信的其他图谋，2009年7月，星耀五洲引入华能贵诚信托公司，联手发行“星洲1号”信托计划，募集资金32.94亿元，提前终止了与中信信托的合作。
一年之后，华融国际信托以23.278亿元的信托计划接手了星耀五洲与华能贵诚的债务。好景不长，历时一年半之后，该信托提前终止。
国投信托有限公司产品设计经理刘擎对本报记者表示，这是信托贷款不良很明显的信息。“由于星耀五洲项目规模巨大，采取分期建设的方式，每个阶段可以产生现金流，然而在市场不好的情况下，销售速度远远不及利息增长的速度，产生的现金流大多支付了高成本信托融资的利息，星耀五洲也必然将被拖垮。”
由于高额的资金一时难以解决，星耀五洲重回中信信托的怀抱。2011年7月8日至9月30日，中信信托开始发行一款名为“中信·聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划1期”的信托产品，募集资金10.24亿元，用于向天津星耀公司收购指定地块项目公司的股权。
“财主”信托魂系“地王”
事实上，中信信托不仅仅扮演着财务投资人的角色，中信信托还有更深远的考虑。
早在“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”中就显示，该集合资金信托计划模式募集资金，用于购买昆明星耀体育运动城有限公司（以下简称“星耀体育城”）和天津星耀投资有限公司（以下简称“天津星耀”）特定财产收益权。
据知情人士透露，昆明星耀体育城将通过股权增资的方式注入天津星耀，进行“天津天嘉湖项目”的开发建设。与此同时，天津星耀将天嘉湖地块的土地使用权抵押给中信信托，星耀体育城将天津星耀100%股权也质押给中信信托，星耀体育城的股东颜语、颜勇同时提供个人连带责任保证，作为信托受益权信托利益实现的保障。如果信托期限届满受益人不能实现全部信托预期收益，中信地产将收购天津星耀100%股权。
