“虽然目前深圳的房地产市场过热，但看好深圳商业地产的发展，预计发展空间还是很大，不应该持悲观的情绪。”在3月28日的年度业绩会上，深圳控股总裁吕华如此表述了在深圳发展商业地产的前景。
深圳控股投资者关系经理周全女士介绍，今年3月初，深圳控股已成功邀请前广州太古汇总经理郝继霖及其商业团队加入，他们将负责深圳控股旗下所有商业项目的经营和管理。
目前，深圳控股拥有近160万平方米的城市更新项目，而这些项目大部分都是城市综合体，写字楼、超级购物中心、酒店，以及一些酒店式公寓类型的产品。
另外，深圳控股的母公司还拥有近300万平方米的项目，这些项目大部分也都是城市综合体。综合计算，深圳控股潜在的城市综合体的体量达到了500万平方米，且这些项目都是位于深圳核心区域的罗湖和福田。
事实上，深圳控股早前已经开始了商业地产的布局。今年初，其新成立了商业地产公司，主要负责科之谷、黄贝岭等商业地产项目的开发和运营。
此外，对于今年的销售目标，深圳控股表示相比去年会有30%的增长，达到60亿元，虽然稍显激进，但深圳控股还是自信十足。
其首席运营官朱国强就强调，由于今年整体的推货量较去年有很大幅度的增长，可售价值约人民币150亿元，如果按照去年近五成的去化率，在谨慎的考虑下，今年完成全年60亿元的目标是很有信心的。
朱国强续称，在项目的售价上不会有特别大的调整，但如果是住宅的话，深圳控股为了加快销售，可能相应的会打一些折，做一些优惠活动。
深圳控股还表示，今年全年可售面积153万平方米，今年计划新开工项目26个，面积245万平方米。
而面对今年严峻的房地产形式，深圳控股称，将以稳健发展为主要基调，深耕深圳，形成以深圳和珠江三角洲为核心区域；同时，坚持中高端住宅开发，稳健拓展商业地产开发规模，加强销售，优化资产结构，确保资金安全和平稳增长。
以下为深圳控股2011年度业绩会现场实录：
现场提问：今年深圳控股的销售目标是60亿，比去年增长了30%左右，其实在今年的市场环境下，这个目标是比较进取的，那么除了加大推盘力度外，你们的信心还来自于哪些方面？
朱国强：其实，整个房地产市场的背景我们觉得今年不会比去年更差，至于我们的销售目标为什么会预计增长30%，主要有两个原因：
第一、我们今年的可售货量增长的速度比较快。去年我们大概只有90亿的可供销售的货量，我们卖了47个亿左右。而今年我们可供销售的货量有150个亿，今年我们准备实现60亿，换句话说，如果我们按照去年90个亿去化一半，今年的目标也是可以实现的。但是，今年我们预计的更加谨慎一点，以150亿的货量，按照去年50%的去化率，我们是可以做到70多个亿的，但目前我们的目标是60亿，所以对于这个目标，我们是有信心的。
第二，今年60亿的销售目标，大概有30%左右是非住宅类的产品，这部分应该说目前市场反映比较好，要求买我们写字楼、工业园的人很多，而这部分基本可以锁定我们全年30%的销售目标。
而剩下的70%，即40亿左右的目标，通过分布在深圳，以及其他一些有优势地区的住宅销售来完成这个目标，我们还是挺有信心的。这个跟其他的公司有一些不同。
现场提问：那么深圳控股在具体项目的售价上会不会有一些调整？
朱国强：整体来说，我们的售价不会有特别大的调整。但这也要看具体情况，如果是住宅的话，我们为了加快销售，可能相应的会打一些折，做一些优惠活动。
但是我们今年项目的销售均价应该还是在1万/平米左右，即我们大概能卖60万平方米，从而实现60亿的销售目标，这比去年能稍微好一点。
现场提问：去年深圳控股的净负债率上升到了72.3%，今年会采取什么样的措施来降低资产负债率？
刘崇：关于深圳控股负债率的问题，确实是同比上升的幅度比较大，这主要是有两方面的因素：一是由于我们的开发量与2010年同期相比大幅上升。在开发量上升的同时，必然会增加资金的投入。第二个就是房地产调控政策的影响，我们的销售速度也没有达到我们理想的状态。
不过，我们年末的现金有50多个亿，而我们的负债比从长短期看，2011年也发生了一些变化，长期债务达到了70%以上，短期债务主要就是开发贷，而这方面替代的可能性是比较大的。
关于如何降低负债率，实际上我们想保持适度的负债率，这也是我们进一步扩大公司销售，扩大公司优质土地储备的一个前提。所以我们只会控制适当的比例，而没有限制降低。
另外，通过加强销售，通过适当的多形式的融资计划，我们控制一定的负债比率，使我们企业既能够健康的往前发展，保持现金流的稳定，同时也充分发挥我们控股公司的信用资源，使我们能够既保持一定的负债率水平，在风险可控的情况下，扩大我们的市场，扩大我们的优质土地储备。
现场提问：深圳控股今年是否有再融资的计划？
刘崇：今年有没有融资计划，应该讲我们是有的，我们的融资既包括债务融资，也包括股权融资。
朱国强：关于刚才刘总讲的在股票市场融资的事情，我想补充一点，我们每股的净资产是4.2元，按照现在的股价，是偏低一点。我们管理层到目前为止还没有股权融资的计划，完全要看市场的情况。
现场提问：去年深圳控股正式分立了商置公司，进军商业地产，也邀请到了郝继霖主持商业项目的发展，我想问一下现在你们是怎么看待深圳商业的现状？深圳控股又将怎样做？
吕华：关于商业地产，目前全国确实是掀起了一个热潮，投资的速度也非常快。对于深圳的商业地产，我们深圳控股还是比较看好的，随着居民收入的增加，消费需求的升级，长期来看，商业地产的前景还是很好的，也会有一个比较好的发展空间。
但是，面对这样的形势，从事商业地产的风险也越来越加剧，因为空间越来越大，特别是商业地产投资额巨大，对于后期的运营要求很高，在这种一股狂热的情况下，应该说我们也清醒地意识到，投资商业地产的风险在不断的加大，同质化的现象在深圳越来越严重。
所以我们意识到这个问题以后，也在研究将来如何更好的发展商业地产，怎样进行一些差异化的竞争，怎样考虑在进行商业地产设计、策划的时候，融入更多的创新因素，不要同质化。
