图为陈文玲
陈文玲：我参加房地产方面的会议不太多，参加有关商业发展、现代流通发展的会议比较多。今天实际上是商业发展和地产发展结合的会议，大家在这里对行业发展进行深入的探讨。今天来的朋友也比较多，大家关注的一点，就是未来商业地产的发展空间到底有多大?它的发展方向到底是什么?它未来的发展方式又是怎么样?我就借此宝贵机会把自己的一些想法和大家分享一下。
一、我国房地产市场发展现状
第一，目前房地产市场，特别是去年房地产市场出现了六个回落一个增长，整个房地产市场非常彷徨。房地产市场未来发展如何，是否房地产的住宅市场没有发展，我们都转向商业地产？这个是大家关心的第一个大问题。我认为去年的“六个回落”，一是投资增速的回落。2011年比2010年的增速回落了3个百分点。二是新开工面积增速的回落。三是商品房交易规模的回落，2011年回落了5.7个百分点。四是房地产交易价格的回落，70个大城市中房地产市场价格回落的有32个城市，价格持平的有16个城市，大部分城市商品房的价格都出现了明显的回落。六是土地的成交规模回落，2011年成交规模的增速比2010年回落了22.6个百分点。这六个回落在房地产市场整体体现为平稳中的稍微下行。“一个增加”就是在房地产投资中自筹资金增加了，2011年增加的幅度达到了28个百分点。其中我关注到，我们在银行贷款这一块是持平的，个人按揭贷款是回落的，相对于2010年回落了12.2个百分点。外资投入房地产回落的幅度更大，回落了62个百分点。这个是我想说的第一个方面，2011年的房地产市场实际上是稳中下行的，在这种形势下很多的房地产投资企业把目光转向了商业地产。
第二，商业地产到底有多大的空间?商业地产发展未来的方向是什么?现在从国内看，整个商业地产总量不足，存在结构性的剩余，或者是结构性过剩。总量不足就是按人均的平均面积我们还是比较少的。整个东南沿海或者是整个沿海，包括国家新的经济增长带和新的区域发展重点，商业地产发展也是非常快的，但是在一些偏远地区商业地产也不足，包括了我国广大的农村地区，所以整个是总量不足，结构性过剩，而且在有一些地方结构性过剩的表现非常严重。
二、我国商业地产发展存在的问题
刚才吴总发言说，现在我国的购物中心到2011年是1.6亿平方米，明年将达到2.4亿平方米。早在5年前，中国的购物中心就超过了美国。现在是美国、欧洲和日本能否达到我们的总和？因此我觉得我们现在的商业地产的模式，实际上要考虑一些深层次的问题。我觉得现在主要有三个大的问题。
第一，商业地产过度竞争和无序竞争。现在总体来看，直辖市、省会城市的商业地产，我个人认为绝大部分处在饱和状态，一部分处于过剩状态。那么像这些一线的大城市，如果投资商业地产没有商业模式的创新，没有商业地产投资方式的转变，仅靠过去模仿式的投资方式，比规模、比速度，这种投资方式我认为是不可持续的。
几年前我曾经对这个问题进行过调查，我发现大型商业设施盲目投资建设在有些城市非常的严重，商业设施人均平均面积超过了住房的人均面积，这个是很不正常的。而且在一些经济并不发达的城市，商业设施面积比最发达地区的商业设施人均面积还要多。我是想借助这个机会谈一下，大家未来的投资方向是什么?既然大家对商业地产这么感兴趣，那么我们沿用过去的商业地产的投资方式能否赢得未来。所以希望大家能够包涵，有一些话可能说得比较重，但是我希望能够使大家警醒。
现在二、三、四线城市商业地产遍地开花，是否会导致像一线大城市的无序竞争、盲目竞争，我觉得如果没有一定的投资方向，答案是肯定的。我看了会场发的商业投资宣传，其中有一句话叫“商业改变城市”，我说应该是“商业改变城乡”，而在你们的投资视野里面并没有农村。商业改变城乡，我们改变商业，要通过投资改变商业，要创造新的商业业态，新的商业模式，新的商业承载，我觉得这一点非常重要。现在的无序竞争、盲目竞争的状态需要改变。
