第一场对话：泡沫之辩：商业地产巨大增量下的风险
有请主持嘉宾：商业推动地产论坛第七届年会秘书长 、赢商(集团)控股有限公司董事总经理吴传鲲先生
对话嘉宾：
佳兆业集团董事局副主席孙越南先生
五洲国际集团投资有限公司高级副总裁赵立东先生
银泰置地(集团)有限公司副总裁王锐先生
上海世茂股份有限公司助理总裁贾涛先生
龙湖地产有限公司商业地产部总经理魏健先生
尚泰零售集团中国区董事总经理周猛先生
大润发中国区发展部总经理洪万康先生
掌声有请各位嘉宾上台!
主持人：按照惯例我应该介绍一下在座的嘉宾，但是我想这些企业就不用我来介绍了，上午陈司长发言的核心思想是商业地产在一线城市也是过剩了，大家应该多注意城乡结合部，其实我们做了这么多活动，去了全国这么多地方，我也有两个比较疑惑的地方，第一个中国市场无疑是全世界最大的，人口众多，经济始终保持比较快的增长水平，消费市场还有比较大的空间，这个是一个利好，加上城市化进程，城市化进程无非是把旧房子变成新房子，让大家的消费水平从农村转向城市，这也是很好的。
高端对话之一现场图片
但是确实我也看到了很多地方，尤其是最近两年商业地产的开发量非常大，有一个数字，我不记得是在哪里看到的，香港这样一个地方国际大都市消费非常高，超过10万平方米的购物中心只有7家，这个远远赶不上国内的很多一线城市，国内的一线城市有很多家，这个是很大的一个量，这是一个疑问。
再有一个疑问就是我们开发的购物中心体量都非常庞大，以前是10万平方米都非常大了，现在30、40万平方米比比皆是，这也是我们比较疑惑的问题，今天的对话是泡沫之辩，我们不是唱衰，我们要评论一下现在的环境是什么样子的，邀请的开发商也是比较有代表性的，有孙总，有一直做开发的龙虎，还有零售原来做很好的，现在做开发的银泰，还有在中国营收最好的大润发超市和尚泰百货。
首先是第一个问题，明确一个观点，有没有泡沫，您怎么看?第二个你自己进入到城市里面是怎么样，最好是有一个最好的和最差的例子，我们有请孙总先来。
孙越南：非常高兴主持嘉宾给我这个机会，刚才我听了陈司长说商业地产泡沫的风险，我刚才听了三个方面，一个是商业地产的盲目性，第二个是粗放型，第三个是同质化。其实作为开发商而言，佳兆业从1999年开始做地产开发，我们是来自香港的企业，我们起步之后就炒综合地产开发的模式。在2004年我们就开始进入商业运营，刚才主持嘉宾提到泡沫，其实我认为每一个行业在经济高速增长的时候泡沫是在所难免的，不能说有泡沫了行业不发展，企业不做了，关键是企业怎么做，选择什么样的经营模式以及选择什么样的介入机会，我觉得这个是一个企业首先要定下来的目标。
第二个按照经济发展规律来讲，适当的泡沫对这个行业在某阶段，我觉得是有利的。举一个很简单的例子，比如说在商业发展的过程当中，我们不是一味的追求规模和速度，你说泡沫，我们最近在大连收购一个项目，商业地产原来没有高峰，我们通过时间把它改造了，我们认为地段非常好，所以我们的看法就是如何把握经营模式、把握好商业的进驻的机会。
现阶段我们的看法是总体房地产的宏观调控政策的持续性会有一个较长的过程，同时在这个机会国家对这个商业地产的扶持，优惠的政策，我们认为这也是比较好的。另外在资本市场，资本市场目前对国内的关注度，也是对商业地产的关注度是比较大的。我们近期谈合作，如果说的是住宅人家基本上不谈，如果是商业，你的经营模式，你的经营团队，你的地段，所以我觉得泡沫不可能。
主持人：谢谢孙总，孙总很淡定，泡沫很正常。孙总也指出了作为佳兆业这个地产商进入商业地产的必然性，早期也拜访过孙总，他也介绍了商业地产发展的战略，当然他不讲，我也不能讲。
接下来是赵总，有请赵总回答这个问题。
赵立东：各位同仁，各位业界的人士大家好，我来自五洲国际集团，感谢商产网的平台能和大家一起交流。
我谈一下我的观点，我来之前也认真查了一下数据，我认为中国总体的商业项目还没有达到饱和状态，远远没有达到饱和状态，但是目前商业局部发展不平衡，有一些地区可能多了，甚至出现了泡沫，但是很大一部分地区，特别是城镇、乡镇这种城乡结合部还有很大的商业的需求，这个是我整体的观点。
那么一些比较特别的城市和一些案例，我举一个例子跟大家分享一下，在这之前我简单的介绍一下五洲国际，我们是以两大支柱产业，以城市综合体和商业市场，基本上是齐头并进，发展各半，我们来自无锡，在无锡我们一共有11个商业项目，体量有多大?最大的是135万平方米，已经经营了6年，最小的是3.5万平方米。
我来分享一下泡沫和同质化竞争的一些经验，也请大家指正。
首先从业态来讲要避免泡沫，从我们经营的种类就要进行区分，我们有8个综合体，3个专业市场，专业市场又细分成3类，一类是工艺博览市场，主要经营五金汽配等，还有一个项目是装饰城，装饰城以家居、家具、小商品为主，这个面积也超过100万平方米，还有一个专业市场就是电信电缆城。它们的业态有一个错位。
我们的城市综合体有三个项目座落在一块，哥伦布广场是我们业态的综合体，还有美食城专注于美食，还有一个项目是以高端的为主，想引进一个比较高端的百货，辅助一些步行街的业态有一个内部的错位。
其他的5个项目座落在不同的乡镇，区域距离相对比较远，而且体量我们做了充分的调研，体量控制在适合于当地的居民和当地的发展，总体体量控制得相对不是特别大。
我们在这个城市里面是这么解决这个问题的，当然不好的项目我也遇到过，在这里就不点名说城市了，以前我们在网上讨论一个城市有100个综合体项目，我觉得是不适合的。
大家说了乡镇和城乡是有机会的，但是告诉大家，因为我们走城乡比较多了，有一些城镇已经饱和了，我们有一个项目座落在城市，进去一看全部是商业的，我们在这个城市的发展就要求一定要快速，而且要建成地标，因为是一个小城镇，我们一定要成为核心，否则很难生存。
主持人：谢谢赵总，很坦诚，他说100个城市综合体，估计是哪一个大家应该很清楚，赵总的策略是产品线首先要有差异化，对于不同的城市要有不同的标准。
接下来是请王总，王总也是我们的老朋友，他对一线城市比较了解，我们请王总来回应一下这个问题。
王锐：应该是从去年开始，我们在参加类似的活动当中，我觉得大家讨论比较多的就是商业地产饱和和泡沫的问题，去年在上海也讨论过。我的观点是这样的，从全国人均的商业地产占有的面积来说肯定没有饱和，刚才陈司长提到的数据都反应到了这一点。第二个在一二线城市比较发达的地区确实泡沫，我觉得未来3-5年这些城市里面商业地产的行业一定要有一个重新洗牌的过程，这个是市场发展阶段的必然规律。这个城市的商业地产的泡沫是怎么产生的，怎么造成的，我觉得有政府的原因也有市场的原因。从政府的角度都到各个城市拿项目，首先是政府招商引资的引导性我觉得存在一些问题。
第二个问题是政府的商业规划，并不是很好的城市，但是它的规划里面有7-10个商业项目的用地，这个就会造成泡沫的产生，这个是从政府的角度。另外从市场的角度大家都觉得集中在一二线城市或者是省会和经济发达的地区，是否进入到三四线城市甚至提出了进入到农村的概念，我相信在座的企业本身就在三四线城市，或者是原来在一二线城市发展，后来进入到三四线城市，大家进入之后你会发现一些困惑，这边的风景也不是那么独好，有一些三四线城市经济发展到一定的水平，但是它的经济的拉伸和发展，是地方政府对某些产业的扶持造成这个地区经济迅速的发展和提升，但是它的商业发展远远没有达到足够去支撑一个城市综合体的阶段，不管是商业发展的水平还是它现有的资源，所以我们想进入三四线城市，大家会发现你的很多的合作方进入不到这个城市，当地的经济上去了，但是消费的理念消费的观念和对新的综合体接受的观念远远没有达到你想要的水平，这个需要你培育，这个钱投入非常大。你到农村做商业地产，地价很便宜，但是你建造的成本不会比其他城市低太多。你有多少利润空间能够让你平衡一个投资大的体量，几万或者是十万个商业，这些都是需要面临的问题，所以我觉得在现阶段来说，盲目的进入到三四线城市也不是那么的乐观，那么一二线城市的泡沫，我觉得每一个企业在进入的时候一定要有科学的分析和判断，你的核心优势是什么?你到底占据哪一个市场份额，你的定位是什么?要有科学的判断。另外政府在招商引资的引导性上面也有待加强。我觉得商业地产过热未来一定会造成大量社会资源的浪费。上个世纪初期的时间我们去到了海南，大量的住宅旧楼放在城市很漂亮的区域里面，我觉得未来在中国的城市大量的城市综合体或者是做不下去的也会放在城市里面，我觉得未来的2、3年一定会出现这些的。
主持人：谢谢王总，不光一二线城市有风险，三四线城市也有风险，这个我们也有同感，三四线城市盖楼很容易，但是你期望的商家会不会来，这个是很大的问题，政府的水平、或者是商业网点的水平能否支撑综合体确实是很大的问题，但是我想很多开发商是被迫的，为什么?他进入这个城市必须做商业，否则政府不会给他地，这也是在中国来讲很现实的问题，是被商业了。从长远来看确实像王总说的社会资源被浪费，这个力量要经济相当大的调整才有可能好起来。
下面有请贾总回答一下问题。
贾涛：我想谈两个问题，一个是泡沫问题，第二个是风险问题。作为泡沫来说，溶液统筹的讲一二线城市出现泡沫了我觉得不太准确，确实有一些地方是高了，沈阳、成都所有大的开发商都集中在这里了。北京没有泡沫，我原来在北京，现在数北京真正意义的城市综合体数不出几个来。
主持人：北京为什么那么少?
贾涛：所以这就是北京和上海整个发展的差距，北京落后上海5年的时间。要提的很多，能够马上说出来很吸引他的，比如说新光天地、大悦城，其他的呢?并不是很多。不同的城市综合体也有不同的定位，很多商业配套的东西并没有配套，连超市等等都没有，和住宅整个人的都没有结合，这一块我想有做事，定位非常高端的，五年做一个，也有万达一年开16个，还有一个定位不一样的问题，有一些是区域性的，有一些是社区性的，有市场才可以进入，这个是我对泡沫的理解。
第二个是风险的问题，风险的问题实际上是在表面上，我同意王总说的，因为政策导向造成了很多开发商打着做商业的旗号在拿地，但是有几个真真正正的去做商业地产，我想很多还是做的是地产商业，给政府一个我要做商业，我有商业，我可以招来谁谁谁，所以从形式上来讲，真正以商业为主的不多。我也碰到过很多开发商也在做，甚至一些企业还是属于销售类的，我的公寓、我的写字楼所有的漂漂亮亮的，所有的户型研究好以后，往下一插，底下是商业，那个是附属商业，真正做商业地产要立足商业，从拿地、从规划、从商业角度去做。洪总刚才说地产是赚钱的，什么意思呢?因为做得多，地产是靠山、靠江、靠河风景秀丽价值很高，商业如果是靠山、靠江、靠河商圈一个没有，一定要找有人的地方，市场需要的地方进驻，所以我想做商业一定要有好位置，但是好位置有几个。所以我们做要防范风险，我想每一个开发商都不认为自己是泡沫，谁也不愿意当泡沫，但是事实已经有很多商业案例放在这里。而且住宅是交楼、交钥匙就结束了，但是商业开业只是一个起点，运营是未来，你这个项目能否成功也是一个关键的问题，所以做商业有很多的要素在里面，都说那里面真真假假虚虚实实，真正的泡沫有的城市不一定有，有一些城市连超市都没有进驻你说能有泡沫吗?如果是3公里的商圈，我要的是10公里的商圈，没有客流我们能提升什么，所以洪总去了试水了，我们看行，我们就去，我们继续往前走。
嘉宾：谢谢贾总，他说商业地产风险大，投资需谨慎，等一下大家管洪总要名片，哪一个地方你去了没有，你去了我们再去。
刚才讲得很深刻，在很多的商业地产项目来说也是一个悖论，七十从住宅转到商业是宏观调控的结果，结果去到了商业地产也要被政府控制，酒店要十大的，要国际品牌的，这一点确实让开发商非常难做。
接下来请龙湖的魏总，龙湖在业界一直非常有口碑，我们听听魏总的看法。
魏健：泡沫也好，风险也好，如果微观从企业来说，如果你是非常踏踏实实做商业的，或者是在这个行业有积淀的我们不怕什么，对于一个成年人来说过马路不会有太大的风险，但是小朋友就不好说了。我不知道怎么判断这个事，我个人觉得有三点是每一个企业都要反思的，尤其是刚刚进入商业地产的。
第一个就是你的战略要坚定，第二个你有没有钱，第三个你有没有人。
战略的坚定性，刚才大家说的一些政府说没有酒店、没有商场，你就拿不到地。但是到你做不做你得想好，这种情况是非常可怕的，因为在这个情况下你是没有结构的，你的整个团队很抓狂，他不知道你怎么做的。龙湖现在是每年12%是自持物业，我们希望未来5年内商业地产给整个龙湖的利润是30%，最早我们说五五开，后来我们算了一下觉得30%是一个非常健康的数字。我们的战略非常的清晰，我们公司很稳健，如果做住宅我们还会担心这样的情况会发生，第一个如果你战略不坚定犹犹豫豫是非常可怕的。
第二个是钱，商业地产是非常烧钱的，现在是10万平方米，你就是一个购物中心白干了，而且如果购物中心做得不好可能还要赔钱，而且回收期很慢，所以开发商也是很痛苦的。我现在跑的城市非常多，我也到处看地，也在学习。我发现现在第一推迟开工的很多，第二个拆散了卖的很多，所以刚才你说什么是最好的?我觉得最好的是大家公认的，不用我说，最不好的就是卖散的，卖图纸的，我曾经看过2、3年前卖图纸的项目，现在经营非常不好。对于开发商来说没有钱，必须要卖，不卖怎么活，所以对于小的开发商没有资金是非常困难的。龙湖2003年做商业，但是这一轮是商业的高速扩张期，去年2011年整个龙虎的地产的汇款率非常高，负债率只有3%，债务成本是6.4%，在这么稳健的情况下才可以玩，如果没有钱，肯定有风险。
第三个是人，商业对人的依赖是非常大的，这个团队之所以成为一个团队，不是说你到处挖一些高手在一起就成团队了，龙湖从2003年到现在确实存在了很多的人才。我现在的所有的商业，毛利率是80.1%，这个是团队做的。一个就是你的文化一定是经过长期的发展固化下来的，他可以聚人，大家用的是同样的语言，干的是一件事，大家很容易知道什么是对的什么是错的，很容易融入。第二个是组织架构和激励机制，第三点就是你自己的梯队和人才培养，这个不是一年两年就可以做到的。我们从2002、2003年开业，之后引进商家，他必须要知道你是什么样子他愿意跟随你，而不是基于你的装修做的，所以我觉得泡沫还是有，到底有没有风险，还是自求多福，大家都是这么做的，谢谢。
主持人：谢谢，首先要有非常清晰的战略，第二进入商业地产，这个我又不得不说到政府的事情，谈到钱的问题，中国资金的成本应该是非常高的，最近有很多跑路的老板都是欠债现在还不了，国外获得资金的成本是非常低的，国内没有这个环境。
接下来是周总和洪总是商家的代表，你们稍微谈谈进入的城市里面有没有泡沫，然后是自己进入城市的店经营得怎么样，我们先从周总开始。
周猛：谢谢主持人，我觉得刚才几位都得都非常好，我觉得要稍微区分一下就是什么是泡沫，大家都有一个统一的认识。第二个就是从投资风险的来说也要分两类，一类是泡沫所带来的风险，第二类就是有没有泡沫这个风险本身还是存在的。
从泡沫来讲，我们的商业地产它的估值决定了市场的价值，从目前的市场来看这种情形有所缓和。另外一个泡沫就是整个商业的供给量远远超过目前的需求，所以谈到泡沫我觉得其实应该有针对性的谈，笼统的谈没有太大的价值，针对性的谈就是可能是针对某一个时段，也就是说这个时段的供给量远远超过了它的需求，这个时段可能是泡沫，随着时间的推移会把供给量消化，这个泡沫也会减少了。第二个就是针对某一个城市也存在泡沫，有的城市有的地区是有，这是另外一个泡沫的习性。
如果是谈经营风险，在泡沫下风险会放大，既使是没有泡沫，刚才几个嘉宾提到的风险依然是存在的，也就是说以商业地产经营的专业化的问题，如果是住宅房地产商敢于吃螃蟹跳下来做商业地产，这个本身是有风险的，这个和泡沫没有直接的联系。
第二个风险，刚才很多老总也提到了，商业地产对资金的需求很大，融资平台融资渠道不好，有没有泡沫你贸然的跳到商业地产里面这个是很大的风险。另外一个是现在我们做百货，尤其是做最大的百货公司，最大的瓶颈就是招商的瓶颈，就是品牌愿意不愿意跟着你走，实际上这个风险也是很大的，这个跟泡沫有一定的关系。短期内的商业地产对于品牌自营的需求是一种爆炸式的增长，这个也是跟泡沫有关系的。回过头来讲，大家是做企业的，从微观的角度看泡沫看风险可能更有价值，就是针对某一个时段，针对某一个城市，针对我们晶莹的某一个具体的难题，或者是一些难点来考虑这个问题，可能会更有价值，谢谢。
主持人：谢谢周总，有请洪总。
洪总：首先感谢商产网让我有这么一个平台能够见到很多老朋友，见到很多新朋友，房地产开发商对于我们来说是老本行，我们是打工的，就像刚才贾总说的，贾总就是我的老板，我就是他的长工。
就泡沫的问题我分三个层次讲讲，第一个层次是讲大环境，中国性的大含量第一有很大的市场需求，这个是客观存在的。第二个整个大环境不错，我们大家的赌性很强，中国人很爱赌，国外的赌场里面华人的赌性很强，我觉得在座的企业家原来都是无产阶级，我们原来把资产阶级消灭掉了，我们重新成立了无产阶级，所以从一开始我们就存在急功近利的思想。所以在这样的情况下，现在的商业不动产，为什么大家倾向于这个方向去，对于房地产的打压很多的政策问题很多转向了商业地产，所以这个是大环境。
第二个问题我讲一下商业地动产到底是什么?也是开发商，因为我们的店有三分之一是自己持有的，我从创办的时候第一家开始就是自己批地自己建，所以我们建房子的目的很明确是为了经营而建房子的，而不是做房地产的炒作。所以如果目的性很明确，是为了经营建造房子的，你首先要了解经营者的需求，那经营者首先要了解消费者的需求，如果把这个问题没有搞清楚，那么现在有的房地产泡沫已经存在，为什么?粗制滥造动向不对。
举一个例子我到了一个城市去，大概20万人，有2、3家大型超市，都是2万平方米，这就是泡沫，但是我还要进去，为什么要进去，因为我认为我进去不是泡沫，我进去了我认为他们死掉了，我生存在那边，我挤掉他们的泡沫，所以泡沫的问题怎么理解，我给大家讲一个数据，大润发从创办到现在在大陆没有关过一个店，因为我们的动向我们的方案是正确的，我们想的是为人民服务，你不想到消费者，消费者不会用人民币给你投票，所以人民币的币字写在后面，人民写在前面。如果这个概念不清楚，你是商铺炒卖者，你是大的开发商你就是大的商铺炒卖者，小的投资商买你一个铺，就认为不愁吃不愁穿，错了。有很多的门面房都已经烂在那里，所以讲到商业不动产是否有泡沫，我认为永远是优胜劣汰，任何一个行业，现在金融危机来了，难道银行都关门了吗?没有，优秀的银行还是存在的，投机取巧的，定位不清楚的，在大的风波来的时候被淘汰了。所以从经营的角度来看，我奉劝各位一定要听经营者的需求，要从消费者的角度来看，让你的商业不动产能够有价值，你的价值在哪里?真正把商业不动产经营好还是赚大钱的，我现在非常佩服一个人，因为他不但是一个优秀的开发商还是一个优秀的经营者，所以要首先了解商业，核心思想是什么?核心思想不是为了人民币，首先要讲到为人民服务。针对我们讨论的问题，商业不动产的泡沫问题，我认为泡沫会存在，因为失败者都把这个归结为泡沫，因为大家都建，所以我失败，所以我受影响，成功者的思路是什么?成功者认为泡沫永远不存在，我永远把你称之为泡沫，所以我希望各位慎重的考虑、慎重的研究商业不动产的地位问题，把这个问题搞清楚了，把为人民服务放在首位，那你的商业不动产会会存在在这个社会，现在很多的商业不动产拆掉了，为什么功能不符合人民的需求。所以我们建房子的时候要有超前的需求，20年后还存在吗?这样想才可以;有舍才有得，你舍得做停车位，你怎么赚钱，真正给我带来利润，就是有车，做免费班车你能够赚他多少钱，他一次买你的促销商品，买你的便宜货，所以真正有购买能力的人是开车过来的，所以我奉劝各位如果你建商业不动产一定要把配套搞完善，如果搞好之后你的商业不动产一定会很赚钱。
当然当前大环境和金融体系不完善，因为你是房地产公司，贷款就制约你，这就不对，所以国外的公司为什么很容易的就进，实际上你只要是好的商业，通过评估以后，不是政策来制约你，他可以给你很大的资金支持，你可以从长远发展来考虑，讲的不一定对，来进一步发展。
主持人：谢谢洪总。
洪万康：我在跟很多开发商谈方案的时候，有很多不舍得投入，我后来问他，我说要把你停车位建多一些，其实不是我来停的，是给共同的老板去停的，老板喜欢我们了，我们的生意才好，你有收入我也有收入，打工的有温饱有口粮可以上交更多的租给你，但是你给我的平台本身就不能赚钱的，还要高的租金，这个是有问题的，这个是杨白劳和黄世仁的关系，所以你要给我创造一个什么样的平台，比如说这个城市已经有家乐福和沃尔玛，你如果给我的平台更好，刻深会凝聚到我这边，我会赚更多的钱上交给你，所以各位老板一定要为人民服务，要为顾客着想，为经营者提供一个好的平台。很多人认为超市的租金是低的，我说不对，如果他经营得很好，他有能力给你租金怎么会低呢。我有一个店做到了10个亿，我不比百货公司租金低，主要是看什么平台，你让商圈到4、5楼去，那不对，我没有能够赚。所以各位伙计一定要想想怎么让伙计把地种好，能够高产，给的租一定是多的。
主持人：时间不多，项目太多对你们来说是好事还是坏事?
洪万康：多多益善，市场那么多，我是迫切的希望开更多的店，当然要更多的营运和人员培训要跟得上，不要为了开店而开店，数量多了，经营不好也是没用的。一定要量力而为。我记得曾经有一段时间有一家零售大型超市开店的速度非常快，后来一看亏得一塌糊涂。接下来他从这个极端走向另外一个极端，停止开端，那么给我一个机会，有很多的店建好了他不去了，我大概收了16个店，而且每一个店都很好，所以从今天来说开店数字多也不一定正确，我们一定要根据自己的经营能力，根据市场的需要，有一些市场是需要培养的，比如说13万，那我进去一定有问题，我要等待，但是有的我可以从周围的地方纳客人，举一个例子，我在千灯镇只有13万人建了一个5万平方米的大超市，人家说我脑子有问题，但是停车位有1000个，但是旁边的镇上有车的人不在乎路途远，因为停车位比较舒服，所以我的店也很好。我的指标不是200家，希望2000家，5000家，数量是多多益善，看你自己有没有经营能力，没有经营能力快速放慢，开得少一点。
周猛：简单的说，数量是多多益善，但是我们的企业目前和洪总有一些差异，他们的成功的模式非常的好，所以他们的可复制性非常强，我们在中国做的是百货，而且是中高端的百货，对位置的选择和购物中心的选择是比较高的，所以目前我们仅仅是和华润的万象城合作，多肯定是好的，可能有更多的选择，但是对于高端的百货来讲可取的余地并没有放大多少，这个是一个。
接下来我们的商业模式在探索的过程当中有调整，我们非常感兴趣各位发展商朋友有这样的机会，在二三线城市如果你有独立的店规模比较大的，比如说在5万平方米以上的模式，我们也会考虑。也就是说在这个二三线城市一个独立的店能够支撑相对的运营成本，而且它的销售可以满足整个投资的要求，那么这种模式我们也非常感兴趣，因为目前纯粹做中高端百货我们觉得在中国的发展空间相对来讲比较窄小，这个也是一个很大的问题。
主持人：谢谢周总，接下来的是开发商的问题，每一个开发商大约30秒的时间谈谈未来3-5年中国商业地产的开发，可以不代表企业，代表个人。
魏健：我觉得是这样的首先未来3- 5年肯定会有很多的内行和外行涌进来，这个事情肯定是不好的，但是对于我们企业来说我觉得我们很有信心面对它，我觉得你只要把自己的事做好，你做一个商业的开发商也好，运营商也好，你就可以运营这个，有泡沫不怕，你把他捅破就可以了。
贾涛：我觉得未来3、5年是商业地产大发展的，为什么?因为现在很多，刚才说模式长信的问题，我觉得目前不是创新的问题，现在要解决活的问题，既要做，然后才活，才存在，根据市场的变化，根据顾客的变化我们更加去提升，可能增加更多体验的业态，包括和电商如何形成互补的东西，我觉得未来3-5年应该会很大发展，但是也很激烈。
王锐：说三点，大家谈到泡沫也谈到了风险，我相信很多开发商也很关心一个问题，就是宏观经济被调控的时候，商业地产受到约束之后怎么解决这个问题，我觉得这个是很多开发商很关心的，很多做商铺去卖，卖完之后产生什么后果这个是很恐怖，这个没有讨论，这个是未来2、3年要面临的一个很重要的问题。
第二个未来3-5年一定是洗牌，没有能力、没有实力的企业肯定要死掉一批。
第三点是关于挤泡沫的问题。这个会必然造成大量社会资源的浪费，中国市场面临很多，举一个例子，同样一个市场一个商圈，犹太人和中国人做生意的，第一个犹太人一看有商机建了一个加油站，第二个犹太人在旁边建了一个便利超市，第三个犹太人在旁边建了一个西餐厅，第四个是咖啡厅，中国是建了一个加油站，中国人是建一个更大的加油站，第三个是建一个更大的更便宜的把他们两个都干掉，这个是不同之处。
你进入这个市场之后你的核心是什么，你怎么在这个市场当中取得你的份额，一定是竞争的，但是一个市场做到100个购物中心最后死掉80个，这个造成多大的浪费，我就讲这三点谢谢。
赵立东：基本同意前面几位的观点，未来3-5年是商业发展的大好含量，同时也要看到风险，竞争会比较惨烈，有很多不是特别专业或者实力不强的企业有可能在这个洪流之中是一个失败者，我作为五洲集团，我代表我们集团也参与到市场良性的竞争当中，也愿意与各位同仁、各位朋友共同商讨如何把商业地产做得更大，把市场做得跟繁荣。在这里我还要对新介入的行业的企业和朋友提一个建议，商业地产有风险，同志们先沉淀一下，别着急进来。
孙越南：各位嘉宾都讲了，大家都担心希望泡沫不要融入到自己的身上，前面我说了每一个行业在高速发展的时候肯定是存在泡沫的，泡沫对整个行业的发展从某种角度来说会起到催化剂的作用，刚才有的嘉宾谈到希望自己不要成为泡沫，我想未来商业地产3-5年的发展，从我个人来看我个人是非常好的机遇，大家可以了解一下，从2005年开始政府对住宅就开始有调控，一直到今年，力度是非常之强的，而且未来对住宅这一块规范的调控、市场化的调控手段会越来越强，像最近的房产税。香港对商业地产，政府反而给了一个非常宽松，以及扶持优惠的政策，昨天辽宁省在香港进行招商，现在政府也意识到怎么扶持这个商业，刚才嘉宾也提到了沈阳的商业体量是非常大的，他们政府、包括省长、市长都意识到这个，政府的规划对商业地产的发展从某种意义上讲缺乏市场的竞争，他们也意识到了，我觉得是商业地产抓住了非常好的前提，前提是不要盲目，一定要有长期经营的理念，这个是我讲的，对3-5年的发展个人的想法。
主持人：时间已经超了，今天上午第一场对话已经结束了，也希望台下的每一个做开发的，包括做生意的，大家都不要成为泡沫，再强调一下商业地产风险比较大，还是要谨慎进入。
主持人：感谢各位嘉宾的如此精彩的分享，精辟的观点碰撞，让我们看到实力商业地产商与知名品牌商家联动将有一番大作为。
