去年因“收购门”、“信托门”等一系列风波被推上舆论风口浪尖的绿城中国并未因此影响其业绩，相反交出了一份“亮丽”的答卷。
3月30日，这家以“品质”著称的房企发布了2011年业绩报告，其中显示，期内，实现收入约219.6亿元（人民币，下同），同比增长约97%；毛利同比飙升117.8%至74.1亿元；公司股东应占利润同比增长68.1%至25.7亿元，每股盈利1.57元，同比亦增长68.8%。
一连串“亮丽”的数字，刷新了绿城中国有史以来的业绩记录，但增长的背后，亦有难言之隐。“今年我们不准备分红。”绿城中国副总裁兼首席财务官冯征告诉地产中国网：“过去几年，我们的分红量也挺大的，只是目前负债率偏高，销售、融资都较为艰难，在这种情况下，暂时用股东的钱能够降低负债。”
的确，暴风骤雨式的调控，令绿城中国在内的高负债房企异常被动，亦打乱了原有的发展计划，不得不走上转型之路。那么，在此过程中，这家备受关注的房企缘何能够在“高压的政策市”中，取得较大幅度的业绩增长？在负债高企的情况下，转型会否带来阵痛？
销售下降 业绩增长
2011年，严厉的“限购”政策对以发展高端住宅为主绿城中国来说，影响非常之大。而在老板宋卫平（绿城中国董事长）的掌舵下，“积极回应市场挑战，调整战略方向与业务发展模式”。
从而取得了353亿元的销售总额，归属公司权益部分为233亿元；但相比2010年实现542亿元销售总金额及归属其权益部分的349亿元，下降趋势非常明显。
“项目大多集中在一、二线城市，而且高端项目居多。”一位熟知绿城中国业内人士称：“这些项目往往是限购的重点，因此，销售大幅下降是在预料之内的。”
销售额大打折扣，业绩却大幅上扬，这在今年的房企的业绩表现中非常罕见。绿城中国在财报中披露，收入主要来自物业销售，亦涵盖了酒店运营收入、物业租金收入、项目管理收入、销售建材收入、设计及装修收入。
其中，物业销售收入为210.7亿元，占总收入的95.9%，较2010年度108.2亿元增长94.8%。冯征告诉地产中国网：“主要是交付较多高端物业，而且销售单价提高的原因。”
财报显示，去年绿城中国交付物业销售均价为20305元/平方米，比2010年的9057元/平方米增长了124.2%。
另外，冯征认为，多元化效果逐渐显现，各个业务板块的收入亦在去年有所增长，从而提高了整体收入。其中最为突出的是，绿城中国旗下的代建公司为其带来项目管理收入约为2亿元，比2010年的3600万飙升了452%。
绿城中国称，此业务的增加，主要是代建项目增多，且随着公司向轻资产方向的发展，项目管理收入预计会不断增加。
业绩增长的另一原因是，绿城中国去年结转的收入增多。截至去年年底，其预售账款余额超过了457.6亿元，相比去年减少了近18亿元。对此冯征称，这也为公司今年的业绩奠定了基础。
此外，在今年，绿城中国预计，新开工建筑面积约为580万平方米，竣工总面积超过434万平方米，其中可售面积为309万平方米，归属公司的约为221万平方米。
若按照去年平均销售价2万元计算，今年绿城中国的预期销售额将达到618亿元。
“目前，绿城正在全力以赴为抓营销，但总体而言政策不会放松。”上述业内人士表示：“销售额与去年持平就已经很不错了。”
负债尚高 转型路遥
尽管业绩大幅上扬，但去年致力于降低负债率的绿城中国，收效并不大。
财报中披露，截至去年底，绿城中国持有现金和抵押银行存款共58.8亿元，较去年同期（约149.7亿元）大幅减少；总借贷约321亿元。净资本负债率高达148.7%，较2010年同期的132%有所上升，但较去年上半年的163.2%有所下降。
对此，绿城中国称，目前，公司正在努力向轻资产、代建、服务产品的创新升级，多元化转型，及致力于实施严谨的资金管理制度，以确保公司持续发展。
“在去年销售不景气，银行贷款收紧的情况下，负债率有所上升是正常的。”冯征称：“如果负债率大幅降低了，就会出现大问题，说明公司已经难以筹措到资金了，未来我们会通过增加销售，来逐步降低负债率。”
负债率居高不下，销售不畅，银根难以放松，在此情况下，绿城中国不得已而“断腕求生”，通过项目股权出让而获得资金。
据了解，去年年底到今年年初，绿城中国已向SOHO中国出售了其全资子公司杭州绿城合升投资公司100%股权，作价10.4亿元，次交易目前尚未完成；今年1月5日，又将旗下的无锡绿城湖滨置业公司的51%股权，作价5100万出售给融创中国；另外，去年还出售了三间联营公司的全部或部分股权。上述五项目的股权转让给绿城中国带来了32.4亿元，目前，已受到相关款项超过14.65亿元。
“未来的融资除了银行贷款，主要还是靠出售项目股权。”冯征称，因为今年调控和银根均未放松。
与前几年大举扩张相比，资金不宽裕和在转型过程中的绿城中国，已谨慎了许多。去年，其通过引入合作伙伴，在台州、上海、河南、山东、辽宁等地区新增9宗地，总建筑面积为681万平方米，绿城只占205万平方米的权益；总地价款为111亿元，绿城只承担了16亿元。
“通过合作的方式，向二三线城市下沉，这是一个趋势。”上述业内人士表示：“这也是绿城转型的重要一步。”
截至目前，绿城中国总的土地储备建筑面积约4098万平方米，“足够未来五至七年的发展。”绿城中国在财报中称：“基于目前拥有充足的土地储备，2012年，我们将采取较为审慎的策略，暂时没有购置土地的计划。”
不仅如此，面对今年政策市，绿城中国依然将“转型”作为主题，从战略到产品再到销售都将有所变化。“将不再通过高负债率追求规模扩张，而是在保证高质量的前提下侧重依靠品牌和管理输出实现稳健发展，尽快将负债率降至较合理的水平。”
然而，在严厉调控下，转型更为艰难，尽管目前有一定的效果，但从除了产品销售之外的其他多元化收入数据来看（去年占整个收入不到5%），绿城中国的此次调整，将会持续更长一段时间。
