地产中国网联合中国房地产报报道，很长时间以来，招商局地产控股股份有限公司因保守发展备受质疑，相较其他大型房企，其规模及增速明显偏弱。特别是在房地产调控持续深入的2012年，招商地产更是压力倍增。
“保销售是公司2012年工作的重中之重。”3月26日，招商地产董事长林少斌在接受本报独家专访时说，“加快项目开发进度、提升周转率，是2011年招商地产核心的管理目标之一。”
记者：招商地产周转速度在去年第三季度明显加快，公司作了哪些方面的调整？
林少斌：加快项目开发进度、提升周转率，是2011年招商地产核心的管理目标之一。
我们从去年年初起，确实做了多方面的工作，比如全面梳理了各级管理权限，以设计、成本、客服三方面为主进行权限下放，着力推进向城市公司放权，深入实施流程再造，以此全面提高内部运营效率。
另外，我们还按行业先进标准改进了项目开发周期模板，同时在全国各城市各项目全面实施，加强了标准化产品在项目开发中的运用，大幅压缩项目前期定位设计周期；加强战略合作和集团采购工作力度；调整考核分配机制，将项目运营效率作为关键指标进行考核并与奖惩分配紧密挂钩。
记者：对于514亿元的存货，公司今年将采取何种去化策略？
林少斌：库存处于高位是整个行业这两年来的特点，并不只是招商地产有存货，其他房地产企业都不同程度地存在这个问题。
对于招商地产来说，去年公司有37个项目在售，去化的压力不是特别大。我们从今年2月中旬开始，在全国22个项目实施了促销活动，现在来看，效果还是不错的。今年我们在这方面是制定了一些以销定产的策略，后续新增加的可售量会按照市场情况来调整建设节奏，以确保公司不会有大的存货压力。
记者：公司的长短期借款出现了大幅上升，招商地产将如何确保资金安全？
林少斌：至2011年年末，公司的资产负债率为69.53%，净负债率为31.38%，这个数值依然是低于行业平均水平的。此外，公司去年年末货币资金约145亿元，而短期借款加一年内到期的非流动负债为65亿元，对比来看，公司的短期资金压力并不大。还有就是公司的融资渠道及形式是多样化的，融资成本较低。
所以，招商地产的财务状况要好于A股上市房企的平均负债率水平，资金成本也较低，财务状况相对来说比较稳健。
记者：公司在今年有怎样的融资计划？
林少斌：我们的融资计划会根据销售及项目开发的情况适时进行调整，原则上是以合理的成本筹集资金，根据开发建设所需资金进行匹配。公司目前暂时还没有新的融资计划。
记者：在商业地产方面，公司在今年有怎样的具体规划？是否有与金融创新结合的计划？
林少斌：实际上，招商地产介入商业地产已有20多年的经验，也有丰富的土地储备资源。今年，我们将继续积极推广对城市综合体模式的研究和实践成果，抓住商业地产领域存在的巨大商机，充分发挥商业地产现金流稳定的特性，让商业地产成为提升公司业绩、平抑波动的有力手段。
招商地产在住宅开发方面要实现快速滚动，商业地产的发展也一样要提速。未来我们将积极采取合作开发等方式来进行商业地产的扩张。合作方式可以减轻公司资金压力，获取一些项目资源。
同时，我们还将对公司的持有型物业进行整理，变现部分增值潜力弱的物业。当然也会考虑将商业地产金融化，积极与金融创新相结合。
记者：2011年，招商地产的毛利率达到了56%，远远高于万科的29%和中海地产的40.35%，公司如何逆市取得如此之高的毛利率？今年是否还能维持该水平？
林少斌：我们不认为公司的毛利率要高于市场平均水平。去年的毛利率较高是因为结算了如兰溪谷、北京1872等个别毛利率水平较高的项目，拉高了公司税前的毛利率水平。但是扣完税之后，公司的毛利率在行业中处于中游水平。
随着招商地产在深圳蛇口外的项目开始结算，今后毛利率会呈逐步下降的趋势。当然，行业的毛利率水平趋降也是不可避免的趋势。在这一趋势下，产品及服务质量将是考量企业竞争力的重要标准。
记者：公司在今年有怎样的销售业绩规划？
林少斌：我们在去年的销售状况还不错，销售面积和销售金额和2010年相比有了明显提高。公司已下达了铁任务，2012年的销售额在2011年的基础上要稳步增长。
在销售策略上，我们当然会更加灵活，根据市场的要求及时进行调整，并策划、制定更机动有效的营销策略，以保持主动性。
保销售是公司2012年工作的重中之重。公司上下将一切以销售为中心，并营造全员营销意识。各城市公司负责人将亲自指挥销售工作，各专业线的工作将服从于营销，服务于营销。各城市公司进一步加强新盘入市前的准备工作，拓宽包括整售、团购、网购等有效的销售渠道，创新销售模式。新项目将根据市场情况调整和优化产品结构，均衡高、中、低产品的配比，增强市场应对能力。
