“宏观调控对绿城影响最严重的时期已经过去了。”4月2日香港业绩会上，绿城中国常务副主席兼行政总裁寿柏年表示。
2011年，绿城中国饱受风雨，经历了“收购门”“信托门”等风波之后，虽然无法达成年初550亿的销售目标，但最终还是实现销售金额353亿元(包括协议销售22亿)，归属于集团的权益金额233亿元。
而在这一年里，绿城的资金链也备受挑战。最后，绿城不得不选择卖地求生，并借此迅速回笼不少现金。根据3月31日公布的2011年度报告显示，截至2011年底，绿城拥有现金58.8亿元。
对于2012年，绿城做了“最坏的打算”，并将销售目标定为400亿元。
400亿目标
从去年绿城的销售表现来看，今年400亿的销售目标可能显得稍为激进了些。不过，绿城表示，400亿目标的订立是有根有据的。
绿城中国首席财务官冯征当天表示，今年公司现金流为400亿，但这并非指全部现金回收，按照去年75%的回收情况，400亿当中有300亿是现金回收。另外，128亿的营收账款里面也会有100亿的现金回收，这两块加起来就有400亿。
“宏观调控今年还会继续延续，我可以告诉你，对我们公司影响最严重的时期已经过去了。其实受影响最大的是去年，我相信现在对房地产更严厉，在未来出台更严厉政策的机会不会太多了。”寿柏年称。
寿柏年续指，随着市场、消费者及房地产商对调控的适应，并采取相关应对措施，市场在逐渐回暖，今年2、3月不少一二线城市的成交量均较去年四季度及今年1月有所回升。
“我们公司的情况也是这样，3月合同销售额环比增长100%，达25亿。公司也已经调整了销售策略、模式及价格方案，同时又拥有足够的房源。所以，我们对今年的销售还是很有信心。”寿柏年表示。
寿柏年透露，今年绿城会有63个项目会推出，新推出的房源有316万平方米。另据早前数据显示，绿城2月合共取得销售360套，销售面积约6万平方米，销售金额约20亿元(包括8亿的协议销售额)，与去年同期持平。
寿柏年表示，绿城今年将以去化率作为首要目标，老盘会做适当的优惠，新盘则会合理定价，使今年的销售有进一步的提升。
而绿城今年在销售方面最突出的表现就是做了销售模式的大变革。寿柏年称，公司从3月开始正式全面推行经纪人制度，“比如说成立经纪人公司，招聘经纪人，原有的销售队伍也要改为经纪人公司，然后给经纪人公司制定一些制度、操作流程，一些经纪上的合同，激励办法，这些我们在3月份已经基本完成。通过经纪模式的改革，更多的人来推荐绿城的房子，对绿城的销售是有效果的。”
不过，寿柏年也坦承，这项销售模式改革暂时还未能给绿城的销售带来实际性的效果。“我们3月才正式建立这项体制，它的效果要在后面才逐渐显现，我们3月销售不错，我觉得还不是由于这个体制原因。”
此外，寿柏年还透露，虽然现在新盘的去化率约在40%，但绿城今年的目标去化率仍维持在30%左右，较去年全年39%的去化率还要低一些。
“我们是按照公司现金流计划制定该去化率目标，但相信按照目前的市场，更坏的政策也不会出来，市场也逐渐适应了这一年的调整。国家的银根以及对刚性需求的政策也已经有所变化，所以，我们有足够的信心来完成该任务，且能够完成得更好一些。”
“至于大的宏观调控形势会怎样，中国人有一句话叫‘做最好的努力、做最坏的打算’。我们今天是基于市场不变的情况下做出的销售计划。如果市场能够比我们预计好一点，比现在的情况好一点就是锦上添花。”寿柏年表示。
高负债
根据年报所示，截至2011年末，绿城净负债比率为149%，虽已较中期的163%有所下降，但依然属于行业居高水平。而绿城偏高的负债率一直为外界所争议。
“我觉得我们现在的净资产负债率是非常合理的。”但寿柏年亦坦承，在目前的市场下，净负债率在60-70%是合理的水平，不过绿城在一年里难以达到这样的目标。“我们希望在今年年底能够达到100%左右，分年把我们的负债率逐步降下来。”
冯征另透露，绿城2012年现金流主要支出为：土地款40亿元、工程款220亿元、各项税费45亿元、三项费用61亿元和归还贷款274亿元；现金主要流入为：销售回款300亿元、应收账款125亿元和银行贷款264亿元。
“总而言之，流出部分总金额为640亿，流入部分是685亿，所以今年的资金还是能够平衡得了。当然，还有一个45亿的拨款。”冯征表示。
2011年末，为了提振现金流，绿城不得不出售多个项目，回笼资金。问及今年是否仍将会选择卖地求生，寿柏年仅表示，今年卖地的数量暂无可奉告，“公司即使不卖土地，我们的现金流也能够维持。公司只是为了配合战略转型，主动的去处置一批项目，而不是要跳楼去拍卖土地。”
