“惠州市领导跟我说，碧桂园十里银滩不能说是深圳东，因为这是惠州的项目。”碧桂园总裁莫斌如是说。
这个位于惠州的项目，因去年销售大热，成为碧桂园一个得意之作。正是因为销售太好，意外惹出了这样一个小烦恼。莫斌称，自己很难办，毕竟楼盘80%是深圳客。
这就是莫斌对十里银滩项目“甜蜜的抱怨”，不过，随着十里银滩项目展开新一轮推广及销售，其可能面临的烦恼还不止如此。
错位销售
4月7日，碧桂园总裁莫斌出席集团举办的媒体活动上，除了对公司的经营管理做了一定的介绍之外，唯一对外大力推广的就是碧桂园十里银滩项目。
碧桂园对十里银滩项目的重视程度可见一斑。
在去年7月底首次开盘之后，十里银滩一直未有新组团入市，业内人士相信，碧桂园明显是在为十里银滩接下来的销售预热。
此前，曾有碧桂园工作人员对观点地产新媒体表示，“五一”时候，碧桂园将有大量房源入市销售。
当时，该人士就已经明确表示，“五一”期间新推的货量就包括了去年热销的惠州十里银滩、南京句容凤凰城等。
而莫斌也表示，“六一”时节，十里银滩将再开盘。
虽碧桂园至今并未对外透露十里银滩推出的具体货量及户型等数字，但按照去年该项目的销售情况来看，货量或许不会太小。
另外，最新消息称，碧桂园旗下首座五星级标准滨海酒店十里银滩碧桂园凤凰酒店将于今年6月试业。
不过，对于这个项目，莫斌也表示了自己的苦恼，其称，惠州市领导跟他说，碧桂园十里银滩不能说是深圳东，因为这是惠州的项目。
莫斌认为这很难办，毕竟楼盘80%是深圳客。
其实，在中心城市周边的城市拿地开发，再向中心城市的购房者销售，这一直是碧桂园惯用的策略之一，并非十里银滩一个项目有如此情况。
以去年碧桂园引起全国关注的另一个项目句容凤凰城为例，其虽然在宣传推广之时长期用“南京项目”来进行表述，但事实上，该项目并不在南京市范围之内。
而去年因土地问题而闹得沸沸扬扬的如山湖项目，其位置已经在安徽境内，但项目销售仍主打南京刚需。通过这样的方式，碧桂园可以凭借低廉的土地成本，从而获得足够的价格优势，也保证了碧桂园的盈利空间。
但地方政府显然也有自己的想法，碧桂园惠州十里银滩的“小烦恼”也由此而来。
竞争压力
虽然莫斌并未多言，但事实上他的烦恼恐怕不止如此。
按照碧桂园透露，十里银滩“六一”左右会有新货量入市，自然，碧桂园对新的销售也报以极大的期望。
毕竟，去年7月底开盘之后，该项目曾经创下了销售当天销售3000套，收金30亿元的纪录。
然而，和去年开盘时不同的是，今年在接下来的一段时间，惠州海岸线上将有大批量项目陆续入市，届时，十里银滩将面对极大的竞争压力。
而去年，十里银滩开盘时，其他如合正地产、富力和世茂、中信集团、万科集团等打造的项目大部分都还处于开发阶段。
今年，刚刚更名为金融街·巽寮湾的项目即将举行盛大的产品发布会，这预示着金融街在惠州已经开发5年的项目即将全新亮相。
此外，富力和世茂在惠州携手打造的富茂威尼斯湾项目今年也有超过2000套的货量入市。
另一方面，惠州的楼市销售却称不上大热。
据惠州市房管局网的数字显示，3月底至4月初，惠州每日一手住宅成交大多是70-80套，最多之时也就是百余套上下。
按照这样的销售数字，惠州海岸线上的大批量房源入市之后，其将面临巨大的去化压力。
如果继续按照十里银滩去年的价格定位，或许其能减低自己的去化压力。
但事实却是，十里银滩的价格已经比去年开盘之时有明显的上升。
价格竞争
去年7月底，十里银滩项目首期销售价格为：精装山景洋房均价约5500-6000元/㎡，精装海景洋房均价约10000-11000元/㎡，精装临海公寓均价约14000-15000元/㎡。
随后，碧桂园方面甚至采取了更多的促销手段，比如打出了“七五折”的促销价格。此外，由于银行限贷，碧桂园给外地客人做分期付款，年期长达三年，具体为，首月付清四成首期，余款按月支付，无优惠，按全款结算。
对于该项目的价格优势，碧桂园方面也十分坦然，莫斌就曾直言表示，“平过自己起屋”。
但如今，十里银滩的价格优势或许也不明显了。
在碧桂园的活动上，其项目上的人士坦言，项目价格与去年开盘相比，有10%-20%的提升。
有数据显示，今年十里银滩的销售价格在1.5万元/平米左右，这个价格与周边项目的差距并不太大。
比如，万科双月湾均价9200元/平米，金融街·巽寮湾均价为1.3万元/平米，富茂威尼斯湾均价1.8万元/平米。
即使按照最新的均价8500元/平米，其仍然高出卓越东部蔚蓝海岸均价4980元/平米。
于是，在外部竞争更加激烈，价格优势逐渐消失的情况下，十里银滩如何续写去年销售30亿元的“神话”？
