成功借壳Ｓ*ＳＴ圣方并于去年7月在深交所复牌上市的新华联不动产股份有限公司于上周末公布了其上市后的第一份年报。年报显示，新华联在2011年实现营业收入23．36亿元，同比增长了35．68％；实现营业利润8亿元，比上年同期增长15．72％；归属于上市公司股东的净利润6．07亿元，较上年增长了17．74％。从年报数据上不难看出，面对房地产市场“量价齐跌”的2011年，新华联依然不负众望，业绩成果出色，实现了营业收入和利润的双双增长，较好地兑现了控股股东在对Ｓ*ＳＴ圣方重组时的业绩承诺。我们认为，新华联能够在逆市中取得良好的业绩，主要归功于公司积极寻找市场机遇和低成本扩张战略。
一、收入、利润持续增长，成功兑现重组时业绩承诺
年报显示，新华联2009年~2011年的营业收入分别为23．32亿元、17．21亿元和23．36亿元；实现归属于母公司股东的净利润分别为3．61亿元、5．15亿元和6．07亿元；对应的每股收益分别为0．28元／股、0．40元／股和0．41元／股。数据显示，尽管新华联近3年由于受到房地产市场波动的影响，营业收入有所波动，但是，公司归属于母公司股东的净利润却呈现持续增长的态势，年均复合增长率达到了29．67％，主要是得益于公司成本控制得当。
图1：新华联利润持续增长资料来源：公司年报整理
连续三年良好的业绩表现使得公司全面兑现了大股东在对Ｓ*ＳＴ圣方重组时的业绩承诺。根据当时的重组方案，大股东新华联控股承诺新华联置地在2009年、2010年和2011年经审计所确认扣除非经常性损益后归属于母公司的净利润分别不低于35，375．85 万元、45，213．45万元、55，000万元，且在本次发行后股本规模不变的情形下，确保圣方科技2009年、2010年和2011年实现的扣除非经常性损益后每股收益分别不低于0．22元、0．28元、0．34元。
二、各项财务指标表现优异，资金链断裂风险低
房地产政策还未见明显放松，政策控制扼制了房企的主要融资渠道，不仅无法通过股权融资获得发展所需的资金，房地产企业从银行获得贷款也越来越难，于是，资金链断裂成了现阶段国内大部分房地产企业都面临的风险。在这种恶劣的融资环境下，对于中小房地产商，良好的财务指标（特别是偿债能力指标）是企业获得银行贷款支持的重要条件。
分析新华联的各项财务指标，截至2011年12月31日，新华联总资产达到了67．63亿元，较上年末增长17．62％；净资产为25．06亿元，其中归属于母公司的所有者权益为24．64亿元，较上年末增长32．65％，本期实现加权平均净资产收益率28．08％。从数据上可以看出，新华联2011年度整体资产结构合理、资产质量优良、财务状况稳健，财务收支平衡。 具体到偿债能力指标，公司2011年的资产负债率为63％左右，远低于房地产行业普遍存在的70％~80％的资产负债率水平；不仅如此，公司2011年的流动比率为2．26，也明显高于行业平均水平。
图2：公司偿债能力指标优于房地产龙头企业资料来源：相关企业年报整理
我们认为，较好的偿债能力及其他财务指标有利于公司能够更顺畅地从银行获得贷款，以避免由于资金链断裂给企业带来的风险。此外，背靠新华联集团这样拥有强大资金实力的大股东，也可大大减少公司资金链断裂的可能性。资料显示，新华联集团拥有全资、控股、参股企业60余家，其中拥有控股、参股上市公司6家，企业分布和主要业务遍及国内20多个省市自治区和40多个国家与地区，员工36000余人，年营业额超过350亿元。
三、在手合同及储备项目充足，预计公司2012年业绩将继续保持稳定增长
2011年全年，新华联所有开发项目的进展情况良好，全年实现新开（复）工面积104万平方米，竣工面积 15．55万平方米；实现销售面积12．35万平方米，结算面积14．89万平方米。年报还披露，截至2011年末，公司尚有 7．02 万平方米已签约销售未交付结算，合同金额总计7．06亿元，这些待结算资源大部分将在2012年参与结算，为公司2012年实现良好的收益水平提供了有力的保障。此外，截至2011年底，公司还有可售面积27．35万平方米，进一步有力地保障了公司未来两年业绩的增长。
表1：公司2011年开（复）工和竣工面积情况（单位：平方米）
城市
项目名称
权益
占地面积
规划建筑面积
2011年开（复）工面积
2011年竣工面积
唐山
新华联广场
90％
62390．2
399837．07
399837．07
0
黄山
纳尼亚小镇
100％
733077
378280
155870．46
21482．66
惠州
新华联广场
100％
254340
949458
314302．8
0
北京通州
新华联运河湾
100％
101345
310306
174380
134047
合计
1151152．20
2037881．07
1044390．33
155529．66
资料来源：公司年报
不仅如此，公司2012年还计划年开复工面积200余万平米，计划实现竣工交付70余万平米。2012年计划竣工的项目主要还是集中在唐山、黄山、惠州和北京通州，这些都是新华联的传统发展区域。除了传统发展区域外，新华联去年还在大庆、西宁等地储备了大量土地，但这些项目至少要到2013年之后才能陆续竣工。
我们认为，基于充足的在手合同和可售面积，考虑到2012年78万平方米的计划竣工的面积，预计新华联的业绩在2012年继续保持收入和利润的双双同比稳定增长是大概率事件。
