日趋严厉的宏观调控对于任何一家以住宅销售为主营业务的房企而言都是一场艰苦卓绝的考验，而合生创展集团有限公司（以下简称合生创展）难度系数显然更高。一直坚定以一二线核心城市布局和高附加值高端楼盘为重要战略的合生创展，在限贷、限购的高压楼市环境下不可避免地会出现业绩波动，而业界更为关注的是，合生创展是否会继续坚守其高品质精细化转型战略，并用灵活有效的战术应对行业低谷的严峻挑战。
3月30日，合生创展发布2011年全年业绩报告。报告期内，公司实现合约销售额99.4亿港元，同比减少10%；实现营业额80.08亿港元，比2010年的143.79亿港元下降44.3%；净利润14.3亿港元，比2010年的58.59亿港元下降75.7%；而由于年内完成交付若干高档项目，毛利率则由2010年的39.6%上升至45.9%。
业绩的暂时波动并未打乱合生创展的既有战略节奏，精细化、高品质、多元化、创新力仍然是公司应对行业寒冬的利器。在各个发展环节确保稳中求进的基础上，合生创展将在住宅新产品线打造、商业地产和产业地产突破以及崭新业务单元拓展方面展开积极行动。
“精细化转型和多元化布局直接表现为公司业绩的略微下降，这是无法回避的阵痛，但正是在这种蓄势待发的状态之后，市场将会看到合生创展新一轮的稳健起飞。”合生创展人士表示。
坚守战略经受考验
尽管整体业绩并不算理想，但并不能让人忽视部分亮点。按照合生创展既往的业绩，维持30%~40%的毛利率是合乎标准的，而由于去年部分高端楼盘的交付，毛利率同比上升6.3个百分点至45.9%。这一数据的提升显然得益于其不断深化的高品质地产战略，而以合生霄云路8号为代表的一批获得市场高度认同的精品楼盘则是支撑盈利的最重要基础。
“不同公司的价值侧重点不同，与一些注重周转、现金流和‘短平快’的公司相比，合生创展更强调提供高品质产品、创造综合性价比，以赢得稳定的市场增长和业绩回报。”合生创展人士表示。
尽管占据绝大部分业绩比重的物业销售收入有所下降，但物业投资收入比2010年增加19.4%至4.90亿港元；酒店营运收入也增至1.99亿港元，涨幅为10.9%。这在一定程度上显示了合生创展在发力商业地产方面收到了成效。合生创展人士指出，未来几年将是公司商业地产落成的高峰期，这部分业务将有望对业绩产生更加积极的作用。
报表显示，目前合生创展的净负债率从2010年的51%上升到72%，这基本符合去年中报时管理层和海外券商的预测，尽管这一上升幅度较大，但并未超过近年来公司负债水平的最高峰，仍然处于可控范围内。
在二、三线城市进入较晚、一线城市成交量低迷的形势下，合生创展仍然实现了99.4亿元的合约销售额，仅比2010年减少11亿元。尤其是考虑到公司全年推盘量较往年减少的前提下，取得这一成绩尤为难能可贵。
“坚持将主要市场定位在一线城市高品质地产的合生创展，在面临着比其他同行更加艰难的处境下依然能够实现这一规模的销售成绩，可以说还是经受住了考验的。”分析人士指出。
合生创展执行董事、副主席兼财务总监张懿在业绩说明会上表示，公司今年的推货量约有400亿元，较去年更为充足，并将销售目标定为150亿~180亿元，并力争在明年实现200亿元的销售。“去年的销售去化率大约在60%，如果今年能保持50%的水平就可以完成既定目标。”张懿表示。
另外，公司合约销售的平均售价较去年微降4%，至每平方米人民币15110元。尽管在严厉调控下销售面临巨大挑战，但合生创展并未单纯以降价来换销量，而是更注重以提升产品附加值和服务来吸引客户，保证楼盘的品质和市场口碑。
“事实证明，市场客户对我们高品质高附加值的产品非常推崇，我们对环境、配套、商业、服务等各方面的打造给产品带来了合理的溢价，这是众多合生老客户极为认可的。”合生创展人士表示。
合生创展以“环渤海、长三角、珠三角”三大重要经济圈为核心的布局依然在年报上得到充分体现，这三个核心区域贡献了全部100%的销售额。值得一提的是，由于惠州市场帝景湾、滨海城这类都市湾区产品的热销，该区域取得了18.17亿元的销售佳绩，同比大增69%，显示出合生创展在二三线市场的开拓能力与蓬勃潜力。
张懿称，合生创展截至去年年底仍有156.5亿元的销售待入账，当中至少30亿元已经确认今年内能够入账，加上预期今年销售的资金回笼，有信心全年入账额可高于去年约70亿元的水平。
整合创新赢得市场
“果断坚守战略，灵活调整战术”，是经历了数次行业周期起伏的合生创展一以贯之的姿态。
从去年开始，合生创展一方面继续坚持“环渤海、长三角、珠三角”三大重点区域的同步稳定发展，生根各区域的中心城市；另外一方面，也在积极开拓核心城市周边经济发达且调控密度较小的二线城市，保证集团规模稳定增长以实现资金快速周转，形成一线城市项目与二、三线城市项目的合理分布。
在深度观察和研究市场及客户需求的基础上，合生创展也适度增加了一些刚需为主的产品。整体上，合生创展保证了各种产品合理的配比，兼顾满足首次置业及改善型购房需求，并以契合市场潮流的产品创新设计赢得客户与业绩回报。
“我们会保证不同产品线的组合相得益彰，达到一个平衡点，也就不会造成业绩水平的过大波动。2012年集团将适当加推满足当前市场‘刚需’的性价比产品。”合生创展人士表示。
在一线城市核心区域，定位高品质项目是合生品牌和利润的保证，包括北京的合生霄云路8号、上海的东郊别墅和佘山东紫园等，这些项目体现了合生对稀缺土地价值的尊重和中国财智阶层生活诉求的迎合，也成为国内高品质产品的旗舰标杆。
